RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00044 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-G7YD

MINUTE N° : 25/00084

COUR D’APPEL DE [Localité 9] DE [Localité 5]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 17 JUIN 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

S.C.I. LES FRANCIPANIERS

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par la SELARL DULEROY & DIAZ-DULEROY, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [G] [O]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle OPSAHL, Vice-présidente,

Assisté de : Audrey DEGL’INNOCENTI, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 20 Mai 2025

DÉCISION :

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assisté de Nathalie MOREL, Greffier,

Copie exécutoire délivrée le aux parties

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 10 septembre 2020, la SCI Les Frangipaniers a donné à bail à [X] [G] [O] un local d’habitation (appartement) situé [Adresse 7] (Réunion), moyennant un loyer mensuel de 598 euros, provisions sur charges comprise.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI Les Frangipaniers a délivré commandement de payer à M. [O] pour un montant de 4087,39 euros, ce qui n’a pas été régularisé si bien que la SCI a fait citer M. [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul qui, par jugement en date du 14 juin 2022, a constaté la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire au 15 novembre 2021, ordonné l’expulsion de M. [O] et des occupants de son chef, et l’a condamné à des sommes au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d’occupation dues après résiliation du bail, débouté la SCI de sa demande au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) et a condamé M. [O] aux dépens.

Des loyers continuant d’être impayés, le bailleur a, après plusieurs vaines relances, fait délivrer au locataire, par acte du 11 août 2023 un premier commandement de payer dans un délai de 6 semaines la somme de 17.648,34 euros au titre de la dette locative au 25 juillet 2023, puis par acte du 22 avril 2024, un second commandement visant également la clause résolutoire et réclamant paiement de la somme de 23.748,34 euros au 29 mars 2024, ce qui est resté infructueux.

Par acte du 6 décembre 2024, la SCI Les Frangipaniers a fait citer de nouveau M. [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail à compter du 23 juin 2024, en conséquence, dire et juger qu’il devra libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous les occupants de son chef dans un délai de 15 jours à compter de l’ordonnance à venir, à peine d’être expulsé, le condamner à lui payer par provision la somme de 25.435,52 euros au titre des loyers au 22 juin 2023 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 avril 2024, le condamner par provision à lui payer une indemnité d’occupation à hauteur de 169,02 euros du 23 juin au 30 juin 2024 et à 635,67 euros par mois à compter du 1er juillet 2024 avec indexation comme prévu dans le bail et jusqu’à parfaite libération des lieux, le condamner par provision à lui payer la somme de 298,88 euros au titre de la TEOM et 613 euros au titre des frais non répétibles, outre les entiers dépens.

Par courrier recommandé du 4 février 2025, reçu le 5 février 2025 au greffe, M. [O] demande l’annulation de l’audience du 18 février 2025 pour laquelle il est cité à comparaître sur le volet de l’expulsion, la chose ayant déjà été jugée, il demande l’annulation partielle de la dette comme nettement supérieure à celle figuant dans le jugement rendu le 14 juin 2022 qui était de 8.214,34 euros, et demande un délai pour quitter le logement. Ce courrier adressé exclusivement au juge n’a pas été communiqué au demandeur.

A l’audience du 18 février 2025, l’avocate de la SCI Les Frangipaniers dit communiquer un décompte.

Bien que cité à étude et ayant parfaitement reçu l’assignation comme en témoigne son courrier, M. [O] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire est renvoyée.

Par courrier recommandé du 17 mars 2025, reçu au greffe le 19 mars 2025, M. [O] répond aux conclusions n° 1 que lui a adressé la SCI Les Frangipaniers laquelle lui a fait part du renvoi de l’affaire au 25 mars 2025.

A cette audience, la SCI Les Frangipaniers précise qu’il n’y a pas autorité de la chose jugée car le jugement du 14 juin 2022 n’a jamais été signifié à M. [O], si bien que le bail n’a jamais été résilié et il n’a jamais été réclamé paiement des sommes dues.

Par conclusions n° 1, la SCI Les Frangipaniers demande au juge de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail au 23 juin 2024, en conséquence, ordonner son expulsion et dire qu’il devra libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous les occupants de son chef dans un délai de 15 jours à compter de l’ordonnance à venir, à peine d’être expulsé avec le concours au besoin de la force publique, le condamner à lui payer par provision la somme de 25.019,68 euros au titre des loyers au 22 juin 2023 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 avril 2024, le condamner par provision à lui payer une indemnité d’occupation à hauteur de 655,42 euros à compter du 23 juin 2024, avec indexation comme prévu dans le bail et jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clefs, le condamner par provision à lui payer la somme de 298,88 euros au titre de la TEOM 2024 et 613 euros au titre des frais non répétibles, outre les entiers dépens

M. [O] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 avril 2025, prorogé au 22 avril 2025.

Par jugement du 22 avril 2025, le juge a réouvert les débats s’étant aperçu que M. [O] n’avait pas été avisé de l’audience du renvoi du 25 mars 2025 par le greffe et a convoqué les parties à l’audience du 20 mai 2025 à 9h30, le jugement valant convocation à cette audience.

Par courrier reçu le 15 mai 2025, M. [O] indique être atteint de surdité bilatérale et demande à être jugé hors sa présence ayant produit des écrits pour faire valoir ses droits dont il produit un résumé à cet effet.

A l’audience du 20 mai 2025, la SCI Les Frangipaniers a produit ses écritures (conclusions n° 1 déjà déposées) outre ses pièces. Le juge indique ne pouvoir accorder de provisions comme n’étant pas saisi en référé. Le demandeur rectifie sa demande à ce titre.

Le juge indique que M. [O] ne justifie pas de sa pathologie mais fait état de ses courriers et de ce qu’il souhaite faire valoir, bien que cela ne soit nullement son rôle. Il précise que manque donc les modalités de remise du commandement de payer du 22 avril 2024 par lequel peut se déterminer la date d’acquisition de clause résolutoire. Il accepte, malgré son jugement clair sur ce point, jusqu’au 23 mai 2025 pour que la SCI Les Frangipaniers produise l’acte manquant par note en délibéré.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

Le jugement réputé contradictoire sera rendu par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré du même jour, la SCI Les Frangipaniers verse le commandement de payer du 22 avril 2024 et les modalités de remise de cet acte à M. [O], soit faites à l’étude du commissaire de justice.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile permet au juge, si le défendeur ne comparaît pas, de statuer sur le fond, dans la mesure où il estime la demande régulière, recevable et bien fondée.

SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION

Il convient de dire que par jugement réputé contradictoire rendu le 14 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul a statué sur les demandes de la SCI Les Frangipaniers à l’encontre de M. [O]. Si le greffe a notifié le jugement aux parties, la décision n’a cependant pas été signifiée par la SCI Les Frangipaniers au défendeur.

Aux termes de l’article 478 du Code de procédure civile,"Le jugement rendu par défaut ou le jugement réputé contradictoire au seul motif qu’il est susceptible d’appel est non avenu s’il n’a pas été notifié dans les six mois de sa date.

La procédure peut être reprise après réitération de la citation primitive".

C’est donc précisément ce qu’a fait la SCI Les Frangipaniers par nouvelle assignation du 6 décembre 2024 par laquelle elle a fait citer M. [O] à l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul du 18 février 2025.

Il n’y a donc pas autorité de la chose jugée, ce que ne peut ignorer au demeurant M. [O] qui n’a ni été expulsé ni été contraint de payer des sommes au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Par ailleurs, une copie des assignations a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 10 décembre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le demandeur justifie également avoir saisi les services de la CCAPEX le 7 mai 2024 soit, dans le délai légal, au moins deux mois avant l’assignation.

L’action est donc recevable.

SUR LA RESILIATION DU BAIL ET SES CONSEQUENCES

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, le défaut de paiement constituant une violation d’une de ses obligations principales justifiant la résiliation dudit bail.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 10 septembre 2020 contient une clause résolutoire (2 mois) et un commandement de payer reprenant cette clause et visant également un délai de 2 mois pour régulariser la dette de 23.748,34 euros hors dépens a été signifié au locataire le 22 avril 2024 selon remise à étude contre avis de passage.

Or, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 23 juin 2024.

Il en résulte que l’expulsion de M. [O] et de tous les occupants de son chef sera donc ordonnée dans les conditions prévues au dispositif.

SUR LE SORT DES MEUBLES

Il n’y a pas lieu à statuer sur la demande tendant à l’enlèvement des biens laissés dans le logement aux frais et risques du défendeur et que les demandeurs seront libres d’en disposer, eu égard à l’aspect purement hypothétique de cette demande.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Le demandeur a actualisé sa créance à la somme de 32.488,68 euros à la date du 1er mai 2025. Il ne demande pas de provisions.

Il ressort du décompte détaillé (pièce n° 4 demandeur) qu’au 23 juin 2024, date de la résiliation du bail, M. [O] était redevable de la somme de 25.019,68 euros au titre des loyers et des charges, hors taxe d’enlèvement d’ordures ménagères.

M. [O] ne justifie d’aucun versement et le décompte montrant seulement deux versements de 570,39 et 30 euros en décembre 2021.

M. [O] sera donc condamné à payer à la SCI Les Frangipaniers la somme de 25.019,68 euros au titre des loyers et charges à la date du 23 juin 2024, date de la résiliation du bail, loyer et charges, mois de juin 2024 compris, et il sera condamné à payer cette somme au demandeur avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Le demandeur sera donc débouté du surplus de sa demande à ce titre notamment au regard des intérêts.

Occupant sans droit ni titre le logement depuis le 24 juin 2024, M. [O] doit donc au propriétaire une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au prix du loyer et des charges, selon décompte, soit à la somme de 635,67 euros pour les indemnités dues au titre des mois de juillet et août 2024 (1271,34) et la somme de 655,42 euros par mois pour la période prorata temporis du 1er septembre 2024 au 20 mai 2025 (5243,36 + 436,95 pour mai 2025), l’indemnité d’occupation subissant les révisions comme le loyer.

M. [O] sera donc condamné, sur cette base, à payer au demandeur la somme de 6.951,65 euros au titre des indemnités mensuelles d’occupation dues prorata temporis pour la période du 1er juillet 2024 au 20 mai 2025, date de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il sera également condamné à payer à la SCI Les Frangipaniers une somme égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été si le contrat de bail s’était poursuivi à titre d’indemnités mensuelles d’occupation à compter du 21 mai 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux, caractérisée par la restitution des clés.

Il convient par ailleurs de condamner M. [O] à payer à la SCI Les Frangipaniers la somme de 298,88 euros au titre de la TEOM 2024.

Le demandeur sera débouté du surplus de ses demandes en paiement.

Absent des débats, le demandeur n’a sollicité par définition aucun délai de paiement. Il convient de préciser que l’article 24 nouveau de la loi du 6 juillet 1989 modifiée exigeant, pour l’octroi de délais de paiement, que le locataire ait repris le paiement du loyer et des charges avant l’audience, M. [O] n’aurait pu s’en voir accorder.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la la SCI Les Frangipaniers les frais irrépétibles par elle engagés dans la mesure où elle n’a pas fait signifier le premier jugement rendu le 14 juin 2022. En outre, les sommes réclamées au titre de la dette locative étant déjà très élevées, il n’apparaît pas pertinent encore de les augmenter.

Il convient de condamner M. [O] aux dépens qui comprendront uniquement le coût du commandement de payer du 22 avril 2024 (258,96 euros), de la notification au préfet et à la CCAPEX et, le cas échéant, de l’expulsion.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision, dépens compris.

PAR CES MOTIFS,

La vice-présidente des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail conclu le 10 septembre 2020 entre la SCI Les Frangipaniers , bailleur, et [X] [G] [O] , preneur, concernant le local à usage d’habitation (appartement) situé [Adresse 6] ([8]), sont réunies à la date du 23 juin 2024 ;

ORDONNE en conséquence à [X] [G] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour [X] [G] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI Les Frangipaniers pourra, 15 JOURS après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport, la séquestration et la mise à disposition des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE [X] [G] [O] à verser à la SCI Les Frangipaniers la somme de 25.019,68 euros au titre de la dette de loyers et de charges arrêtée au 23 juin 2024, date de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, mois de juin 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 635,67 euros pour les mois de juillet et d’août 2024 et à la somme de 655,42 euros par mois pour la période prorata temporis du 1er septembre 2024 au 20 mai 2025 ;

CONDAMNE [X] [G] [O] à payer à la SCI Les Frangipaniers la somme de 6.951,65 euros au titre des indemnités mensuelles d’occupation dues prorata temporis pour la période du 1er juillet 2024 au 20 mai 2025, date de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE [X] [G] [O] à verser la SCI Les Frangipaniers une somme égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été si le contrat de bail s’était poursuivi, soit avec révisions, à titre d’indemnités mensuelles d’occupation à compter du 21 mai 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE [X] [G] [O] à payer à la SCI Les Frangipaniers la somme de 298,88 euros au titre de la TEOM pour l’année 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE la SCI Les Frangipaniers du surplus de ses demandes et de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE [X] [G] [O] aux dépens qui comprendront uniquement le coût du commandement de payer du 22 avril 2024 (258,96 euros), de la notification au préfet et à la CCAPEX et, le cas échéant, de l’expulsion ;

DIT qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire en ce compris pour les dépens.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par la vice-présidente des contentieux de la protection et la greffière.

La greffière, La vice-présidente des contentieux de la protection,