TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE

SAINT-BRIEUC

LE 03 FEVRIER 2026

CHAMBRE CIVILE 1 Jugement du 03 Février 2026

N° RG 24/00479 – N° Portalis DBXM-W-B7I-FO4Q

FLR

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame LEROY-RICHARD, 1ère Vice-présidente faisant fonction de Présidente.

Madame VUILLAUME, Vice-Présidente

Madame VOLTE, Magistrate honoraire juridictionnelle

GREFFIER. : Madame DUJARDIN lors des débats et Madame VERDURE lors de la mise à disposition

DÉBATS : à l’audience publique du 17 Novembre 2025 devant Madame VUILLAUME, Vice-Présidente qui en a rendu compte dans son délibéré et qui agissait en qualité de juge rapporteur

JUGEMENT rendu par Madame LEROY-RICHARD, 1ère Vice-présidente, le trois Février deux mil vingt six par mise à disposition au greffe

date indiquée à l’issue des débats

ENTRE :

La S.A.S. FONCIA ARMOR dont le siège social est sis 1 rue de l’Alma – 35000 RENNES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège – Représentant : Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

ET :

Le Syndicat de Copropriété de l’ IMMEUBLE APOLLO, dont le siège social est sis 3 rue Martin Luther King – 22000 SAINT BRIEUC représenté par son Syndic en exercice, la SARL Agence d’Armorique, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège – Représentant : Maître Philippe GUILLOTIN de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

La société Foncia Bretagne, anciennement dénommée Foncia Armor (la société Foncia), a été le syndic de copropriété de la résidence Apollo constituée d’un ensemble immobilier sis 3 rue Martin Luther King à Saint-Brieuc, sur une parcelle cadastrée numéro 188, section AT pendant plusieurs années.

Son mandat a été révoqué lors d’une assemblée générale extraordinaire du 30 novembre 2023 convoquée à la demande du conseil syndical et la société Agence d’Armorique désigné à sa place.

Considérant être privé de la perception d’honoraires à raison d’une rupture prématurée du mandat, la société Foncia a mis en demeure le 12 janvier 2024, la société Agence d’Armorique, en qualité de nouveau syndic du syndicat des copropriétaires, de lui payer la somme de 14 583 euros à titre de dommages-intérêts.

Par acte du 28 février 2024, la société Foncia a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc en paiement de 14 583 euros de dommages-intérêts.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 14 mars 2025 par voie électronique, la société Foncia, réitérant les demandes de son assignation demande au tribunal de :

— juger recevables et fondées les demandes, fins et conclusions de la société Foncia Armor ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Apollo sis 3 rue Martin Luther King, 22000 Saint-Brieuc de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Apollo sis 3 rue Martin Luther King, 22000 Saint-Brieuc à lui verser la somme de 14 583 euros à titre de dommages-intérêts, majorée des intérêts à compter du 12 janvier 2024 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Apollo sis 3 rue Martin Luther King, 22000 Saint-Brieuc à verser à la société Foncia Armor la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et le condamner aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société Foncia fait valoir, au visa de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, que le contrat de syndic a été résilié par anticipation de manière abusive par le syndicat des copropriétaires, qui lui est redevable de ses honoraires non-perçus. Elle se défend de tout manquement dans sa gestion de la copropriété, et soutient que le syndicat des copropriétaires ne démontre aucune inexécution grave de sa part. La société Foncia avance également, au visa de l’article 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, que le contrat de syndic du 19 avril 2022 porte sur une durée de trois ans et non pas de deux comme soutenu par la partie adverse.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 25 novembre 2024 par voie électronique, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal :

À titre principal,

— débouter la société Foncia Armor de toutes ses demandes plus amples ou contraires aux présentes ;

— condamner la société Foncia Armor à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Apollo sis 3 rue Martin Luther King, 22000 Saint-Brieuc la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépense de l’instance ;

Subsidiairement,

— limiter toute condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Apollo sis 3 rue Martin Luther King, 22000 Saint-Brieuc à la somme de 3 749,99 euros ;

— écarter l’exécution provisoire de plein droit.

Pour s’opposer aux demandes de la société Foncia, sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires affirme que la société Foncia a commis des inexécutions contractuelles graves . Il fait valoir que la société Foncia, lors de l’assemblée générale extraordinaire du 30 novembre 2023, a reconnu ses manquements. Le syndicat des copropriétaires, sur le fondement des articles 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 19 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, ajoute que la désignation de la société Foncia en qualité de syndic est irrégulière et n’a pas permis la mise en concurrence avec d’autres sociétés, de même que la société Foncia a négocié de manière illicite sa rémunération pour emporter sa désignation.

Subsidiairement, le syndicat des copropriétaires, prétend à une réduction de la demande au visa de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 1188 du code civil, que la commune intention des parties a été de convenir d’un contrat d’une durée de deux ans et non pas de trois comme mentionné sur le contrat de sorte que la créance indemnitaire ne peut excéder quatre mois et demi de rémunération.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières écritures précitées des parties pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de celles-ci.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 mai 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour et la date d’audience fixée au 17 novembre 2025.

Le 7 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires a notifié par voie électronique des conclusions aux fins de révocation l’ordonnance de clôture et tendant à renvoyer les parties à se mettre en état selon un calendrier.

Par conclusions de procédure notifiées par voie électronique le 12 novembre 2025, la société Foncia a sollicité du tribunal judiciaire le rejet de la demande de révocation de clôture, d’écarter des débats les conclusions n° 2 du syndicat des copropriétaires du 7 novembre 2025 et ses pièces n° 22 à 25 et à défaut, de renvoyer l’affaire à la mise en état.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2026.

MOTIFS

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 799 du code de procédure civile, sauf dans le cas où il est fait application des dispositions du troisième alinéa de l’article 130-2 ou du troisième alinéa de l’article 781, le juge de la mise en état déclare l’instruction close dès que l’état de celle-ci le permet et renvoie l’affaire devant le tribunal pour être plaidée à la date fixée par le président ou par lui-même s’il a reçu délégation à cet effet. La date de la clôture doit être aussi proche que possible de celle fixée pour les plaidoiries.

Selon l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune

contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

L’article 803 du code de procédure civile dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’en clôturant le dossier le 19 mai 2025 pour une audience collégiale fixée le 17 novembre 2025 il a été privé de la possibilité de se mettre en état dans un délai raisonnable de sorte que la clôture doit être révoquée et ses conclusions signifiées postérieurement soit le 7 novembre 2025 admises.

La société Foncia s’oppose à cette demande à défaut pour le syndicat des copropriétaires de justifier d’une cause grave révélée postérieurement à la clôture, s’étonnant qu’alors que la clôture remontait au mois de mai le syndicat n’est pas sollicité le juge de la mise en état plus tôt.

En l’espèce il ressort de la chronologie procédurale que le syndicat des copropriétaires a pu conclure une première fois au mois de novembre 2024, que la demanderesse y a répondu le 14 mars, que la clôture a été prononcée le 19 mai 2025 et l’audience de plaidoirie fixée le 17 novembre 2025 sans que la société Foncia demande le report de la clôture, se contentant 10 jours avant l’audience d’en demander la révocation.

Le syndicat des copropriétaires qui a déjà conclu et qui a été placé en situation de demander le report de la clôture compte tenu de la date lointaine de plaidoirie ne justifie pas d’une cause grave permettant de fonder la demande de révocation sollicitée le 7 novembre 2025 sauf à retarder le procès.

La nature du dossier et les échanges caractérisent que le principe du contradictoire a été respecté et que les parties ont pu échanger entre elles et qu’elles produisent les éléments permettant au tribunal d’apprécier les demandes réciproques.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de révoquer l’ordonnance de clôture.

En conséquence, il convient de déclarer irrecevables les conclusions n° 2 du syndicat de copropriétaires du 7 novembre 2025 et d’écarter les pièces n° 20 à 25 déposées le même jour.

Sur la demande d’indemnisation de la société Foncia

En l’espèce, la société Foncia soutient que son mandat a été résilié de manière abusive et se défend de tout manquement dans sa gestion de la résidence Apollo, ce que conteste le syndicat des copropriétaires.

Elle fait valoir qu’il est fait état de grief abusivement pour justifier la révocation et son remplacement .

Elle soutient que le conseil syndical procède par voie d’affirmation sans préciser clairement les manquements et rapporter la preuve de ces derniers. Elle fait remarquer que lors de l’AG prévoyant la question de sa révocation, les griefs n’ont pas été clairement exposés de sorte qu’elle n’a pas été en mesure de se défendre.

Elle fait valoir dorénavant, sur les griefs développés dans les conclusions, que si plusieurs gestionnaires se sont succédé, cette circonstance est indépendante de sa volonté, qu’ elle le déplore mais qu’en tout état de cause la copropriété n’a jamais été privée de gestionnaire.

S’agissant de la décision la désignant elle fait valoir que la décision n’a jamais été contestée dans le délai prévu par la loi et que ses honoraires tels que négociés ne sont pas irréguliers.

S’agissant du suivi des travaux, elle souligne qu’aucune réclamation n’a jamais été soutenue lors de l’assemblée générale du 27 avril 2023, que les travaux ont été votés et mis en œuvre.

Elle s’oppose avoir été à l’origine d’une quelconque inertie quant à un litige de servitude, qu’elle a proposé un conseil pour régler la difficulté sans effet dans la mesure où le conseil proposé n’a pas été retenu.

Elle conteste avoir commis des erreurs lors de la facturation des honoraires et fait remarquer que les comptes de copropriété ont été voté lors de l’AG du 27 avril 2023.

Enfin elle ne comprend pas les critiques relatives à la mauvaise organisation des AG des 19 avril 2022 et 27 avril 2023.

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’en réorganisant ses services la société Foncia reconnaît les difficultés rencontrées par le conseil syndical sur lesquelles elle a été mise en mesure de s’expliquer lors de l’AG du 30 novembre 2023. Il explique que l’absence de gestionnaire dédié a entraîné des dysfonctionnements et compromis la bonne gestion et notamment : l’absence de visite trimestrielle (alors que prévue au contrat), le mauvais suivi des travaux commandés pour la conservation et l’entretien de la copropriété aboutissant à une réalisation tardive des travaux (un an alors qu’il y avait urgence à régler les inondations des caves, pose tardive d’un portail et de la réalisation d’un marquage au sol mais également une réalisation tardive des travaux d’élagage), une mauvaise gestion par appel de montants d’ honoraires erronés, une inertie dans la gestion d’un différend relatif à une servitude (générant un risque judiciaire) et la mauvaise organisation des AG 2022 et 2023.

Il reproche également à la société Foncia d’avoir adopté un comportement illicite pour obtenir le renouvellement de son mandat lors de l’AG du 19 avril 2022, par violation des article 19, 25-1 et 26-1 du décret de 1967 en revoyant à la baisse ses honoraires et en privant une véritable mise en concurrence avec la société Agence d’Armorique. Elle en conclu que la disposition par laquelle son mandat a été renouvelé est nulle.

***

Pour rappel, en application du VIII de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie.

Selon l’article 25 c) de la même loi, il est prévu que la désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical sont des décisions qui ne peuvent être adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Toutefois, aux termes de l’article 25-1 de la même loi, lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

l’article 42 de la loi précitée dispose enfin que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

L’article 19 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que pour l’application des articles 25-1 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder au second vote prévu à ces articles qu’après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité applicable au premier vote.

Le tribunal observe que les développements portant sur l’illicéité du vote de certaines résolutions lors d’AG sont totalement inopérants, à défaut pour ces dernières d’avoir été contestées dans le délai de 2 mois de la notification, prévu par la loi devant une juridiction compétente. Ces développements ne peuvent donc servir à démontrer les défaillances du syndic pour fonder sa révocation.

Dans ces circonstances le débat portant sur la licéité des votes ne peut fonder la révocation de la société Foncia.

Il pèse donc sur le syndicat des copropriétaires l’obligation de rapporter la preuve autre d’une ou de causes légitimes pouvant justifier la révocation.

Il se comprend des développements que le syndicat des copropriétaires reproche essentiellement à la société Foncia d’avoir été mal organisée en interne, en affectant à la gestion de la copropriété Apollo plusieurs salariés de façon successives, de sorte qu’ils n’avaient pas une connaissance approfondie du dossier, circonstance qui a généré des retards de traitement de certaines résolutions votées et de nombreuses relances mais également une gestion approximative et des erreurs générant un risque judiciaire

La réorganisation en interne par la société Foncia de ses services ne caractérise pas une faute mais une recherche de solution dans la mesure où il ne peut être reproché au syndic la gestion de ses ressources humaines qui a pu nécessiter des arbitrages. Cette réorganisation caractérise une volonté du syndic de faire évoluer la qualité du service apportée au syndicat des copropriétaires. C’est l’inertie qui aurait pu être fautive et non la réorganisation.

S’agissant du suivi des travaux voté pour la conservation et l’entretien de la copropriété, ces derniers devaient être réalisés par la société Bryère et la société [B] Environnement (selon le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 12 août 2021). Il ressort des mails échangés en date des 9 et 20 décembre 2022, entre un membre du conseil syndical et le syndic, que si ces derniers ont commencé tardivement soit le 9 décembre 2022, alors que la société Bryère avait reçu son ordre de service le 28 décembre 2021 et une relance le 8 juin 2022 alors que la société [B] Environnement a reçu son ordre de service (« OS ») de la part de la société Foncia le 7 novembre 2022 ce retard n’est pas nécessairement imputable au syndic et aucun manquement ne lui est imputable. Il ne peut lui être reproché le retard des entreprises à réaliser les travaux étant observé que ces derniers ont finalement été réalisés.

Concernant le suivi des travaux d’installation d’un portail battant avec portillon et grillage à l’entrée de la copropriété décidé le 27 avril 2023 outre contrat de maintenance, il ressort des échanges que la commande est intervenue le 24 octobre 2023 alors qu’une relance a été faite par le conseil syndical postérieurement soit le 8 novembre 2023 de sorte que cette dernière était inopérante.

Concernant le supposé non-respect des modalités de financement décidées en assemblée générale, à savoir des appels de provisions exigibles selon l’échéancier suivant : 01/07/2023, 01/08/2023, 01/09/2023 et 01/10/2023, il figure au relevé général de dépenses (du 7 novembre 2023 au 31 décembre 2023), que le premier

acompte versé à la société AF Maintenance ainsi que le premier appel d’honoraires de la société Foncia, sont intervenus le 20 novembre 2023, soit plus tard. Cette situation ne cause aucune préjudice au syndicat des copropriétaires qui a a payé plus tard que prévu les prestations, de sore qu’aucune faute ne peut être reprochée à dernier.

Par ailleurs s’il est possible de constater un retard de 5 mois dans l’exécution de la commande du portail, entre le 27 avril et le 24 octobre 2023, ayant lui-même pour conséquence un retard dans les modalités de financement comme vu plus haut, cette défaillance ne revêt pas la gravité nécessaire à fonder la résiliation du contrat de syndic à défaut de démontrer en quoi cette défaillance constitue, au sens de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, une inexécution suffisamment grave ayant des conséquences graves.

De la même façon si les travaux de marquage au sol votés le 27 avril 2023 ont été réalisé dans un délai de 5 mois, ce délai ne caractérise pas de faute grave du syndic.

En outre, si des travaux d’élagage ont été voté à la même date, ces derniers ne peuvent être réalisé qu’à une certaine période de l’année, à sève descendante (entre octobre et février) de sorte qu’aucun retard ne peut être imputé au syndic, les entreprises spécialisées intervenant dans ces créneaux contraints.

Concernant l’absence de gestion comptable et l’appel d’honoraires travaux syndic supplémentaires le syndicat des copropriétaires reproche à la société Foncia d’avoir appelé 10 583,18 euros TTC d’honoraires forfaitaires pour l’année 2022, alors que le forfait annuel convenu a été fixé à 10 000 euros TTC.

Cependant ces comptes ayant été votés lors de l’AG du 27 avril 2023 ne peuvent plus être contestés et servir à caractériser une faute.

Le tribunal observe néanmoins qu’en 2023, le syndicat des copropriétaires reproche de la même façon à la société Foncia d’avoir dépassé ses honoraires prélevés jusqu’au 30 novembre 2023.

Il ressort du relevé général de dépenses du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, qu’il a été versé à la société Foncia la somme totale de 9 381,01 euros d’honoraires pour les mois de janvier à novembre 2023.

Or, avec des honoraires forfaitaires annuels de 10 000 euros, les mensualités devraient être équivalentes à 833,34 euros, soit un total de 9 166,67 euros pour onze mois.

Cependant, il convient de relever qu’à la section 7.1.5. (Modalités de rémunération) du contrat de syndic conclu le 19 avril 2022, il est fait mention de la faculté de révision annuelle de la rémunération, « à la date anniversaire de la prise d’effet du contrat en fonction de la variation des indices, selon la formule : H = Ha x (I/Ia)

H = Montant révisé des honoraires

Ha = Montant antérieur des honoraires

I = Indice du coût du travail -Immobilier (NAF rév.2 section L) : dernier indice publié à la date de révision de l’année N

Ia = Indice Insee du coût du travail – salaires et charges – Immoblier (NAF rév.2 section L) : dernier indice publié à la date de révision de l’année N-1 »

Le détail des honoraires montre en effet que les échéances de janvier, février et mars 2023 correspondent à la somme mensuelle moyenne de 833,34 euros, qu’en avril 2023, deux échéances distinctes sont produites, la première allant du 1er au 18 avril, et la seconde du 19 au 30 avril, ce qui correspond justement à la date anniversaire de la prise d’effet du contrat.

Au 19 avril 2023, le montant des honoraires forfaitaires a été ainsi révisé en fonction de la variation des indices, selon la formule prévue au contrat, pour aboutir à un montant forfaitaire mensuel équivalent à 861,91 euros.

La révision ayant été contractuellement convenue entre le syndicat des copropriétaires et la société Foncia, l’augmentation consécutive des échéances au cours de l’année 2023 est donc conforme au contrat, pour aboutir à la somme de 9 381,01 euros au mois de novembre 2023.

Ce développement ne peut pas plus fonder la révocation.

S’agissant de la faute alléguée tirée de l’inertie dans la gestion d’une problématique de servitudes de canalisation en situation pré-contentieuse, il ressort des pièces que la société Foncia a proposé de mandater un avocat, que cette proposition a été écartée par le syndicat des copropriétaires alors qu’elle permettait précisément de prévenir un risque judiciaire.

Ce moyen est donc tout aussi inopérant que les précédents.

Sur la supposée mauvaise organisation des assemblées générales des 19 avril 2022 et 27 avril 2023 force est de constater que ces deux AG n’ont fait l’objet d’aucune contestation de la part des copropriétaires.

Le tribunal observe que la société Foncia a été reconduite dans ses missions de syndic à l’issue de l’assemblée générale du 19 avril 2022, sans que les copropriétaires opposants n’en contestent la décision en exerçant un recours auprès du tribunal judiciaire.

De plus, les manquements invoqués avant et après la tenue de l’assemblée générale du 19 avril 2022 n’ont à leur soutien que les deux mails émanant de Mme [C] produits par le syndicat lui-même, dont il convient d’une part d’en relever le ton agressif et quasi-intimidant à l’égard des personnels de la société Foncia, et d’autre part le transfert de l’un d’eux dès le 31 août 2022 à la société Agence d’Armorique.

Il s’infère de ce développement que le syndicat des copropriétaires a pris en grippe les services du syndic en déplorant des changements de personnes et quelques retards pris dans la réalisation des travaux, néanmoins il n’est pas démontré que la société Foncia a commis des fautes graves et le point portant sur les travaux d’élagage notamment est symptomatique des réprimandes stériles des copropriétaires faites en dehors de tout contexte.

Par ailleurs le syndic ne peut pas être tenu responsable des retards pris par les sociétés prestataires qui peuvent tarder à réaliser les travaux.

Si le syndic ne remet pas en cause le fait qu’il n’a pas réalisé les visites trimestrielles prévues au contrat depuis 2020, cette carence n’est pas suffisante à fonder une révocation.

De la même façon s’agissant de la gestion courante qui est déplorée (mail des 13 juillet et 30 août 2022), cette dernière a été réalisée et le syndic ne peut être tenu pour responsable de la mauvaise exécution de certaines prestations ou du mauvais comportement de certains copropriétaires.

Il pourrait lui être fait grief de ne pas traiter les problématiques dans des délais raisonnables, circonstances qui démontrerait qu’il ne tient pas compte des remarques des copropriétaires, cependant les syndicat des copropriétaires est défaillant dans cette démonstration.

Il ressort notamment du relevé général des dépenses sur l’année 2022, qu’une

dépense afférente à la société CMD pour le ramonage des conduits en date du 28 février 2022, de l’ordre de 1 540 euros, a été engagée, ce qui démontre que les démarches d’entretien demandées ont été réalisées.

En conséquence, la résiliation anticipée du contrat de syndic convenu le 19 avril 2022 entre la société Foncia et le syndicat des copropriétaires est abusive, aux torts exclusifs de ce dernier.

En conséquence, la société Foncia est bien fondée à demander l’indemnisation d’un préjudice par l’allocation de dommages-intérêts dont il convient de déterminer le montant.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précitée dispose en son VI que le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée. Il est approuvé par une décision expresse de l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon l’article 1188 du code civil, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

En l’espèce, il est constant que le contrat de syndic conclu entre le syndicat des copropriétaires et la société Foncia correspond à un mandat à durée déterminée de type onéreux.

En effet, le contrat de syndic, en son point 7.1.5. (Modalités de rémunération) a été conclu moyennant une rémunération au bénéfice de la société Foncia de l’ordre de 10 000 euros TTC par an, correspondant à des honoraires forfaitaires. Cette somme est une mention manuscrite, remplaçant un montant initial de 11 300 euros TTC.

En son point 2. (Durée du contrat), le contrat de syndic prévoit une durée de 35 mois et 30 jours, avec une prise d’effet le 16 avril 2022 pour une fin au 15 avril 2025. Ainsi, en s’arrêtant à la lettre du contrat, celui-ci a été convenu pour une durée de trois ans.

Cette périodicité, avec un terme au 15 avril 2025 figure également au projet de résolution n° 22 (Désignation du syndic Foncia) inscrit à l’ordre du jour annexant la convocation à l’assemblée générale du 19 avril 2022, de même que dans le projet de contrat également annexé à la convocation.

Il est par ailleurs pas contesté que le précédent contrat de syndic conclu entre la société Foncia et le syndicat des copropriétaires avait été convenu pour une durée de trois ans.

Cependant, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 19 avril 2022, en sa résolution n° 22, que le terme du contrat a été fixé à la date du 15 avril 2024, soit pour une durée de deux ans.

De même, aux termes du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 30 novembre 2023, M. [T], de la société Foncia, rappelle que « notre mandat de syndic court jusqu’au 15 avril 2024 » et le répète s’agissant des honoraires : « je suis tenu de vous préciser qu’en cas de changement de sydic, nos honoraires prévus jusqu’au 15 avril 2024 seront juridiquement dus par la copropriété à notre cabinet. » Ces mentions figurant déjà dans le projet de résolution n° 4 (Confirmation du mandat de syndic confié au cabinet Foncia Labbé) de l’ordre du jour annexé à la convocation à l’assemblée générale du 30 novembre 2023.

La société Foncia fait valoir, pour le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 avril 2022, qu’il s’agit d’une simple erreur matérielle. Elle n’apporte toutefois pas de réponse concernant le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 novembre 2023.

Il convient en outre de rappeler que, au cours de l’assemblée générale du 19 avril 2022, il y a eu une renégociation des stipulations du contrat, avec une révision de la rémunération de la société Foncia, de sorte qu’il n’est pas contestable qu’il y a eu une évolution de la commune intention des parties entre le projet initial de conclusion du contrat de syndic et le moment de sa conclusion effective.

Ainsi, sans s’arrêter au sens littéral des termes du contrat du 19 avril 2022, et considérant que l’ensemble des documents comportant la mention de la durée du mandat ont inscrit un terme au 15 avril 2024, étant également entendu que le représentant de la société Foncia a lui-même repris ce délai et ce, plusieurs fois, lors de l’assemblée générale extraordinaire du 30 novembre 2023, il convient d’interpréter le contrat en ce sens et de constater que le mandat entre la société Foncia et le syndicat des copropriétaires a été convenu pour une durée de deux ans, du 16 avril 2022 au 15 avril 2024.

Partant, le préjudice est constitué de l’absence de perception d’honoraires à compter de la résiliation jusqu’au terme fixé au 15 avril 2024, soit durant 4 mois et demi.

Considérant la révision des honoraires au 19 avril 2023 pour un montant forfaitaire mensuel de 861,91 euros, il convient de déterminer que les honoraires dus par le syndicat des copropriétaires entre le 30 novembre 2023 et le 15 avril 2024 s’élèvent à la somme de [(861,91 × 4) + (861,91/2)], soit 3 878,60 euros.

S’agissant de la majoration des intérêts, dans la mesure où la mise en demeure intervenue le 12 janvier 2024 n’a pas été adressée au syndicat des copropriétaires, mais à la société Agence d’Armorique, il convient de retenir que celle-ci ne peut débuter qu’à la date de l’assignation du syndicat des copropriétaires par la société Foncia, soit le 28 février 2024.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à la société Foncia la somme de 3 878,60 euros à titre de dommages-intérêts, majorée des intérêts à compter du 28 février 2024.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les

cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, partie perdante, supporte les dépens et est condamné à payer à la société Foncia la somme de 1 000euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence Apollo de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 19 mai 2025 ;

Déclare les conclusions du 7 novembre 2025 du syndicat des copropriétaires de la résidence Apollo irrecevables ;

Écarte les pièces n° 20 à 25 déposées le 7 novembre 2025 par le syndicat des copropriétaires de la résidence Apollo ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Apollo à verser à la société Foncia Bretagne la somme de 3 878,60 euros à titre de dommages-intérêts, majorée des intérêts au taux légal à compter du 28 février 2024 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Apollo aux dépens ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Apollo à payer à la société Foncia Bretagne la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

En foi de quoi, la minute du présent jugement est signée par la Présidente et le Greffier ;

Le greffier La Présidente