RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 24/00376 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G2C7

NAC : 58Z

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 06 Mars 2025

DEMANDEUR

M. [U] [R]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

Compagnie d’assurance MAIF, SIRET N°: 775 709 702

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Xavier BELLIARD de l’AARPI BELLIARD RATRIMOARIVONY, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Catherine VANNIER

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 30 Janvier 2025

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 06 Mars 2025, par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Catherine VANNIER, Première Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffière.

Copie exécutoire à Maître BESSUDO et M^e BELLIARD délivrée le :

Copie certifiée conforme au service expertise délivrée le :

FAITS PROCEDURE PRETENTIONS

Monsieur [U] [R] est propriétaire d’une villa située [Adresse 4] à [Localité 9], inscrite aux Monuments Historiques du Patrimoine de la Réunion. Par acte sous seing privé du 5 avril 2021, Monsieur [R] a donné à bail cette villa pour une durée de trois ans à Monsieur [B] [W] et Madame [S] [V] épouse [W]. En l’absence de paiement des loyers, Monsieur [R] a sollicité l’expulsion des locataires. Par décision du 26 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection a ordonné l’expulsion des locataires. A la suite de la reprise de meubles par les locataires en présence d’un commissaire de justice, Monsieur [R] a constaté de nombreuses dégradations après le départ des locataires. Monsieur [R] a missionné un expert. Ce dernier rendait son rapport le 22 mars 2023 et évaluait le montant de la remise en état à la somme de 167.500 €.

Monsieur [R] ayant souscrit une assurance en qualité de propriétaires bailleurs auprès de la compagnie MAIF, a déclaré le sinistre aux fins d’indemnisation de ses préjudices. La MAIF lui indiquait missionner un expert, le cabinet Polyexpert, aux fins du chiffrage des dommages.

Monsieur [R] faisait établir un devis par l’entreprise Gérard Eric d’un montant de 165.197,80 €. Monsieur [R] procédait au paiement d’un acompte de 30%, soit la somme de 49.559,34 €. Malgré de nombreux échanges de mails, Monsieur [R] ne parvenait pas à obtenir le rapport de l’expert missionné par la MAIF.

Devant le refus de la MAIF de communiquer le rapport d’expertise, Monsieur [R] a, par acte de commissaire de justice du 2 août 2024, saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Denis de la Réunion aux fins de voir :

— Enjoindre la communication, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, de tout pré-rapport et/ou rapport d’expertise rendus par le cabinet d’expertise Polyexpert, mandaté par la MAIF dans le cadre du sinistre n°M230597063P déclaré par Monsieur [U] [R] à la suite de la dégradation de son bien immobilier par ses anciens locataires,

— Ordonner une mesure d’expertise,

— Désigner tel expert judiciaire qu’il lui plaira avec pour mission de :

1°) convoquer les parties et se rendre sur les lieux, situés [Adresse 4], à [Localité 9],

2°) se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à sa mission,

3°) examiner la villa dégradée,

4°) déterminer les dégradations subies par le bien du fait de l’occupation des anciens locataires,

5°) décrire le principe des travaux nécessaires à la reprise pérenne des désordres et évaluer leur montant, si possible à l’aide de devis présentés par les parties, ainsi que leur durée normalement prévisible,

6°) analyser les préjudices invoqués, notamment les pertes de loyer, et rassembler les éléments propres à en établir le montant,

7°) fournir toute précision technique et de fait utile à la solution du litige,

8°) mettre, en temps utile, au terme des opérations d’expertise, par le dépôt d’un pré-rapport, les parties en mesure de faire valoir dans le délai qu’il leur fixera, leurs observations qui seront annexées au rapport,

9°) établir un rapport définitif qui sera adressé au greffe, aux parties et à leur conseil.

— Condamner la MAIF à verser à Monsieur [U] [R] une somme provisionnelle d’un montant de 100.000 € à valoir sur les préjudices subis au titre des dommages causés au bien immobilier par les anciens locataires,

— Condamner la MAIF à verser à Monsieur [U] [R] une somme provisionnelle d’un montant de 24.800 € à valoir sur les préjudices subis au titre de l’inoccupation de sa villa rendue inhabitable à la suite des dégradations causées par les anciens locataires,

— Condamner la MAIF à verser à Monsieur [U] [R] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 20 novembre 2024, Monsieur [R] a actualisé sa demande et sollicite, au titre du préjudice subi au titre de l’inoccupation de la villa rendue inhabitable à la suite des dégradations des anciens locataires, la somme provisionnelle de 30.800 €.

Monsieur [R] précise que l’expertise du cabinet missionné par la MAIF a bien eu lieu. devait être destinataire du chiffrage retenu. Plus d’un an après le sinistre, la MAIF lui a versé la somme de 67.417,34 € sans précision des chefs de préjudice de sorte que Monsieur [R] ne peut apprécier le montant versé.

Concernant la communication du rapport de l’expert, il se réfère à l’avis du 23 novembre 2005 du comité consultatif du secteur financier qui a préconisé la communication à tout assuré des rapports d’expertise établi à la suite d’un dommage subi et susceptible de donner lieu à indemnisation. De même, le contrat d’assurance prévoit que le montant des dommages est évalué de gré à gré, d’un commun accord entre l’assuré et la MAIF et si nécessaire, sur les bases des conclusions d’un expert mandaté par la compagnie. Monsieur [R] n’ayant jamais été destinataire du rapport ni du pré-rapport du cabinet mandaté par la MAIF, est dans l’impossibilité de formuler des observations en vue de trouver un accord sur le montant de l’indemnisation.

Sur la demande d’expertise, Monsieur [R] indique que les locataires sont partis sans en informer le propriétaire. Aucun état des lieux de sortie n’a pu être réalisé. Par ailleurs, certaines dégradations sont déjà visibles sur le constat du commissaire de justice du 13 février 2023. Il a déposé plainte pour dégradation de la villa le 29 mars 2023. De plus, la MAIF lui a versé la somme de 67.417,34 € au titre du contrat. Une expertise permettra de déterminer les dégradations subies par le bien du fait de l’occupation des anciens locataires.

Sur la demande de provision, Monsieur [R] rappelle le contrat liant les parties. Il couvre les dommages matériels aux biens mobiliers et immobiliers causés par les locataires, les squatteurs ou un tiers au contrat de bail et résultent de dégradations causées volontairement et sans motif légitime.

Enfin, il estime qu’il est incontestable que la villa lui appartenant est devenue inhabitable du fait des dégradations causées par les anciens locataires. L’ampleur des dégâts relevés par le cabinet Tardex démontre le caractère inhabitable de la villa. Le contrat d’assurance prévoit la perte de loyer lorsque le logement est inhabitable suite à un événement garanti pour une durée maximale de 24 mois, dans la limite de la valeur locative et de 1.500 € par mois. Il sollicite la somme de 800 € à ce titre pour la période du 13 au 28 février 2023, puis, du 1er mars 2023 au 30 octobre 2024, la somme de 30.000 €.

La MAIF estime qu’il n’existe aucun texte prescrivant la communication du rapport d’expertise amiable à l’assuré. L’avis du 23 novembre 2005 ne constitue pas une règle de droit. Par ailleurs, Monsieur [R] ne démontre pas qu’un rapport ou un pré-rapport a pu être déposé. Elle estime qu’il ne démontre pas l’existence d’un trouble manifestement illicite. Par ailleurs, elle ajoute que Monsieur [R] ne démontre pas que ces événements auraient été réalisés par ses anciens locataires. Il ne verse aucun état des lieux de sortie. Lors de la reprise de leurs biens, Monsieur [R] a bien mandaté un commissaire de justice. La MAIF s’interroge sur les raisons de ne pas avoir mandaté un commissaire de justice à la sortie des locataires. Elle sollicite que Monsieur [R] soit débouté de sa demande d’expertise.

Sur la demande de provision, la MAIF estime qu’il existe des contestations sérieuses. La demande de provision semble contradictoire avec la désignation d’un expert, la demande de provision n’est donc pas établie dans son principe ni dans son montant.

La MAIF estime encore que Monsieur [R] ne démontre pas que l’événement à l’origine des dégradations serait garanti par la MAIF et que le bien assuré est devenu inhabitable.

En conséquence, la MAIF sollicite que Monsieur [R] soit débouté de l’ensemble de ses demandes. Elle sollicite sa condamnation à lui verser la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 30 janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2024, prorogé à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la communication du rapport d’expertise :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Un devis des réparations a été chiffré à la somme totale de 165.197,80 €.

L’alinéa 1 du code de procédure civile précise que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe du contradictoire.

Il est quelque peu curieux que la MAIF puisse écrire que Monsieur [R] ne démontre pas qu’un rapport a pu être déposé. Or, le cabinet d’expertise a été mandaté par la MAIF. Celui-ci a donc envoyé le rapport à la MAIF qui l’a mandaté et non à Monsieur [R], de sorte que ce dernier qui n’a pu en obtenir une copie malgré ses demandes réitérées, ne peut démontrer que ce rapport a bien été remis à la MAIF, seule à connaître ce rapport.

Mais encore, la MAIF a effectué un versement le 3 juillet 2024 d’un montant de 67.417,34 €. Pour se faire, la MAIF ne pouvait que détenir des éléments d’informations qu’elle a pu recevoir du cabinet d’expertise qu’elle avait missionné. Elle n’a pu réaliser ce versement que sur la base d’un rapport. Il convient à cet égard de reprendre l’avis du 23 novembre 2005 du comité consultatif du secteur financier qui préconise que les rapports d’expertise soient communiqués aux assurés à la suite d’un dommage et susceptible de donner lieu à une indemnisation au titre d’une assurance de biens. Certes, cet avis préconise la communication des rapports d’expertise sans obliger les compagnies d’assurance. Mais le contrat liant Monsieur [R] à la MAIF prévoit que le montant de l’indemnité est évalué de gré à gré, d’un commun accord entre les parties et, si nécessaire, sur les bases des conclusions d’un expert mandaté par la MAIF. Afin de permettre à Monsieur [R] de discuter, de gré à gré, du montant de l’indemnité, il est indispensable qu’il puisse avoir connaissance du rapport pour formuler ses observations, conformément au contrat d’assurance. La MAIF ne peut donc refuser de communiquer un rapport qui a pu servir de base à l’indemnisation sans le communiquer à son assuré. Elle ne peut retenir des informations dans le cadre du contrat sans les communiquer à son assuré. Il appartient à la MAIF de respecter le contrat liant les parties, mais encore, de respecter le principe du contradictoire.

En conséquence, il sera enjoint à la MAIF de communiquer le rapport d’expertise du cabinet Polyexpert sous astreinte de 500 € par jour de retard, à compter de la signification de la décision et sur un délai courant pendant un mois.

Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

La mise en œuvre de ce texte ne se conçoit qu’en prévision d’un possible litige et n’exige pas que le fondement et les limites d’une action par hypothèse incertaine, soient déjà fixées.

Pour s’opposer à cette demande, la MAIF estime que toute action à son encontre sur le fondement de la mobilisation des garanties du contrat serait vouée à l’échec.

Pourtant, le contrat liant les parties est clair. L’article 2.4 précise que la garantie s’applique en cas de vandalisme et dégradations locatives. L’article 2.4.9 ajoute que la garantie couvre les dommages matériels aux biens immobiliers et mobiliers assurés lorsqu’ils sont causés par les locataires, des squatteurs ou un tiers au contrat de bail, ils doivent résulter de dégradations, destructions et altérations causées volontairement et sans motif légitime, résultent de graffitis, inscriptions et affichages.

Il paraît difficilement contestable que la villa a été volontairement saccagée. Il est encore difficilement contestable que ces dégradations sont bien le fait des anciens locataires. Aucun élément ne permet de douter de cette réalité, alors que ces dégradations volontaires et importantes apparaissent bien comme étant la vengeance d’anciens locataires à l’encontre de leur bailleur qui a saisi le juge des contentieux de la protection pour obtenir leur expulsion.

Par ailleurs, la MAIF a procédé à un versement d’un montant de 67.417,34 €, démontrant ainsi qu’elle ne contestait pas sa garantie.

Il est donc de l’intérêt tant de Monsieur [R] mais encore de la MAIF d’ordonner une expertise judiciaire pour déterminer les dégradations subies, les travaux de reprises nécessaires des désordres, et encore évaluer le montant des préjudices.

Sur la demande de provision :

La lecture du contrat d’assurance liant les parties permet d’établir que la MAIF doit bien garantir le vandalisme et les dégradations locatives.

Monsieur [R] verse un devis de réparations évaluant les travaux de reprise à la somme de 165.197,80 €. Le rapport d’expertise effectué sur la demande de Monsieur [R], évalue le montant du préjudice à la somme de 167.500 €. Le premier versement de la MAIF s’élève à la somme de 67.417,34 €, soit une somme bien inférieure au montant du devis.

La MAIF, pour sa part, ne verse aucune pièce qui permettrait d’établir une évaluation inférieure à celles-ci. La demande de provision d’un montant de 100.000 € n’apparaît pas sérieusement contestable. En conséquence, il sera fait droit à la demande de Monsieur [R].

Sur l’indemnisation au titre de la perte des loyers :

Le contrat d’assurance stipule dans son article 2.5.3 que les pertes de loyers sont prises en charge lorsque le logement est devenu inhabitable suite à un événement garanti.

La MAIF estime que Monsieur [R] n’établit pas que l’événement à l’origine des dégradations serait garanti par la MAIF. Les développements ci-dessus démontrent que l’origine des dégradations est bien garanti par la MAIF.

La villa est incontestablement inhabitable du fait des anciens locataires. L’indemnité est plafonnée à la somme de 1.500 € par mois sur une durée de 24 mois.

Monsieur [R] sollicite le versement de la somme de 800 € au titre du 13 février au 28 février 2023, puis, du 1er mars 2023 au 30 octobre 2024, de la somme de 30.000 €.

Ces sommes ne sont pas sérieusement contestables. En conséquence, la MAIF sera condamnée à verser à Monsieur [R] la somme de 30.800 € au titre de la perte de loyers.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Les dépens seront supportés par la MAIF.

Enfin, Monsieur [R] a dû saisir le juge des référés pour obtenir une provision en raison du blocage de la MAIF. En conséquence, il ne paraît pas équitable de laisser à la charge de Monsieur [R] les frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent, tous droits et moyens des parties réservées,

ENJOIGNONS la communication, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la présente décision, de tout pré-rapport et/ou rapport d’expertise rendus par le cabinet d’expertise Polyexpert, mandaté par la MAIF dans le cadre du sinistre n°M230597063P déclaré par Monsieur [U] [R] à la suite de la dégradation de son bien immobilier par ses anciens locataires, sur un délai courant pendant un mois,

ORDONNONS une mesure d’expertise,

DESIGNONS Madame [T] [E] – [Adresse 3] – 0693 83 65 83 [Courriel 8] avec pour mission de :

1°) convoquer les parties et se rendre sur les lieux, situés [Adresse 4], à [Localité 9],

2°) se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à sa mission,

3°) examiner la villa dégradée,

4°) déterminer les dégradations subies par le bien du fait de l’occupation des anciens locataires,

5°) décrire le principe des travaux nécessaires à la reprise pérenne des désordres et évaluer leur montant, si possible à l’aide de devis présentés par les parties, ainsi que leur durée normalement prévisible,

6°) analyser les préjudices invoqués, notamment les pertes de loyer, et rassembler les éléments propres à en établir le montant,

7°) fournir toute précision technique et de fait utile à la solution du litige,

8°) mettre, en temps utile, au terme des opérations d’expertise, par le dépôt d’un pré-rapport, les parties en mesure de faire valoir dans le délai qu’il leur fixera, leurs observations qui seront annexées au rapport,

9°) établir un rapport définitif qui sera adressé au greffe, aux parties et à leur conseil.

DISONS que :

— l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès leur saisine,

— en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise,

— l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du Code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations et précise à cet égard que l’expert ne devra en aucune façon s’entretenir seul ou de façon non contradictoire de la situation avec un autre expert mandaté par l’une des parties ou par une compagnie d’assurances,

— l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées lors de sa mission,

— l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur,

— l’expert ne pourra concilier les parties mais que si elles viennent à se concilier, il constatera que sa mission est devenue sans objet et en cas d’accord partiel, il poursuivra ses opérations en les limitant aux autres questions exclues de l’accord,

— l’expert remettra un pré-rapport aux parties en considération de la complexité technique de la mission,

— l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de SIX MOIS à compter de sa saisine (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties.

RAPPELONS que l’expert doit notifier aux seules parties sa demande d’observations, et laisser aux parties un délai suffisant de l’ordre d’un mois pour formuler des observations ou réclamations conformément à l’article 276 du code de procédure civile,

DISONS que Monsieur [R] devra consigner entre les mains du régisseur d’avances et de recette de ce Tribunal une consignation de 3.000 €, à valoir sur la rémunération de l’expert et ce avant le 15 avril 2025,

DISONS que l’expert, si le coût probable de l’expertise s’avère plus élevé que la provision fixée, devra communiquer au magistrat chargé du contrôle des expertises et aux parties l’évaluation prévisible de ses frais et honoraires en sollicitant au besoin, la consignation d’une provision complémentaire,

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque selon les modalités fixées par l’article 271 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la société MAIF à payer à Monsieur [U] [R] la somme provisionnelle de 100.000 € à valoir sur les préjudices subis au titre des dommages causés au bien immobilier par les anciens locataires,

CONDAMNONS la société MAIF à payer à Monsieur [U] [R] la somme provisionnelle de 30.800 € à valoir sur les préjudices subis au titre de l’inoccupation de sa villa rendue inhabitable,

CONDAMNONS la société MAIF aux entiers dépens,

CONDAMNONS la société MAIF à payer à Monsieur [U] [R] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi prononcé les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT