RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 24/00504 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G43E

NAC : 50Z

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 20 Mars 2025

DEMANDEURS

M. [S] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Rep/assistant : M^e Mélanie RAYMOND, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [D], [T], [N], [A] [G]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Rep/assistant : M^e Mélanie RAYMOND, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDEURS

M. [U] [H]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Mme [L] [C]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Rep/assistant : M^e Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Catherine VANNIER

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 20 Février 2025

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 20 Mars 2025 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Catherine VANNIER, Première Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier

Copie exécutoire à Maître RAYMOND et Maître HOARAU délivrée le :

Copie certifiée conforme au service expertise délivrée le :

FAITS PROCEDURE PRETENTIONS

Par acte du 21 mars 2024, Monsieur [S] [Z] et Madame [W] [G] ont acquis de Madame [L] [C] et Monsieur [U] [H], une maison d’habitation de type T5 située [Adresse 2] à [Localité 11]. Dès le 6 avril 2024, Monsieur [Z] et Madame [G] ont constaté l’apparition de divers désordres dissimulés lors de la vente et notamment des infiltrations dans toutes les pièces de la maison. Un procès-verbal d’un commissaire de justice du 11 juillet 2024 a constaté les présence de ces infiltrations.

Au vu de ces infiltrations affectant l’ensemble des pièces de la maison, Monsieur [Z] et Madame [G] ont, par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2024, fait assigner Madame [L] [C] et Monsieur [U] [H] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Denis de la Réunion aux fins de voir :

Déclarer recevable et bien fondée la présente instance engagée par Monsieur [Z] et Madame [G],Ordonner l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire confiée à tel expert qu’il plaira avec la mission de, – Se rendre sur les lieux, [Adresse 3] à [Localité 11],

— Entendre les parties en leurs explications, le cas échéant, tous sachants,

— Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— Visiter les lieux, décrire les désordres allégués,

— Effectuer une description complète et chronologique des travaux accomplis sur le bien,

— Constater et décrire les désordres tels que mentionnés par le demandeur dans l’assignation ainsi que dans le procès-verbal de constat d’huissier du 11 juillet 2024,

— Se prononcer sur l’origine et la cause des désordres,

— Déterminer la date d’apparition des dommages,

— Si les désordres préexistaient à l’acquisition du bien immobilier par le demandeur, dire s’ils étaient visibles et apparents lors de l’acquisition,

— Indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus précisément quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,

— Donner tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et déterminer à quels intervenants ces désordres et malfaçons sont imputables,

— Décrire poste par poste les travaux nécessaires pour remédier à ces désordres,

— Déterminer le coût et la durée de tous travaux nécessaires pour remédier aux désordres,

— Donner tous éléments permettant d’apprécier la nature et l’importance des préjudices subis,

— Selon toutes justifications utiles, chiffrer les éventuels préjudices subis,

— Faire toutes opérations utiles au règlement du litige,

— Dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts établies près ce tribunal

Condamner solidairement Monsieur [U] [H] et Madame [L] [C] à verser à Monsieur [Z] et Madame [G] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Madame [C] s’oppose à cette demande. Elle estime que le contrat de vente contient une clause par laquelle « l’acquéreur déclare qu’il a pu constater la réalisation des travaux suite à la visite du bien qu’il a effectué préalablement à ce jour déclarant faire désormais son affaire personnelle de la situation sans recours contre le vendeur et le notaire soussigné ». Elle ajoute que les acquéreurs ont revu et examiné la maison et en particulier la toiture. Elle s’interroge sur le motif légitime d’une telle expertise en présence d’une clause du contrat excluant toute éventuelle procédure en responsabilité contre les vendeurs.

Subsidiairement, elle formule les plus expresses réserves et ajoute que la demande de frais irrépétibles est mal fondée à ce stade de la procédure. Elle sollicite la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles.

Bien que régulièrement convoqué et ayant eu un temps suffisant pour sa défense, Monsieur [U] [H] n’a pas constitué avocat.

A l’audience du 20 février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le tribunal doit vérifier si la demande est recevable, régulière et bien fondée. L’absence du défendeur ne saurait faire présumer ces trois conditions.

Sur l’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

La mise en œuvre de ce texte ne se conçoit qu’en prévision d’un possible litige et n’exige pas que le fondement et les limites d’une action par hypothèse incertaine, soient déjà fixées.

En l’espèce, le procès-verbal du commissaire de justice en date du 11 juillet 2024 fait état de nombreuses infiltrations, dans toutes les pièces de la maison. Dans le salon, il relève de nombreuses traces d’infiltrations d’eau, des auréoles, des traces de rouille autour des vis, des coulures d’eau sur les fenêtres. Dans une chambre, le commissaire de justice fait état de traces de coulures et de coulures de couleur rouille. Dans le bureau, objet de la clause insérée dans le contrat, le commissaire de justice note des décollements de peinture, des cloques, des traces de reprise. Dans la salle de jeux, il est noté une multitude de points noirs et des traces d’infiltrations. Dans la cuisine, outre les pointillés noirs et les infiltrations, le commissaire de justice a constaté encore des fissures au plafond. Dans la chambre d’enfant, il est constaté un décollement de peinture, dans la salle-de-bains, des traces d’infiltrations d’eau et de reprises.

Madame [C] estime qu’au vu de la clause excluant toute procédure en responsabilité contre les vendeurs, les acquéreurs ne démontrent pas l’existence d’un motif légitime. Cependant, l’interprétation de cette clause relève de la compétence du juge du fond qui pourra éventuellement être saisi ensuite de l’expertise. Il n’est donc pas dans les pouvoirs du juge des référés, juge de l’apparence, de statuer sur l’interprétation d’une clause d’un contrat et alors que le constat de commissaire de justice fait état de nombreux désordres non seulement dans le bureau, mais, dans toutes les pièces de la maison acquise par Monsieur [Z] et Madame [G]. Dès lors, les requérants ont bien un intérêt à voir prononcer une mesure d’expertise.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de ces derniers.

Sur les mesures de fin de décision :

Enfin, en l’état des éléments du litige et s’agissant d’une mesure probatoire précontentieuse ordonnée dans l’intérêt des requérants, il convient de laisser provisoirement les dépens de l’instance à leur charge et de dire n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir, mais dès à présent, tous droits et moyens des parties réservées,

ORDONNONS une mesure d’expertise judiciaire et désignons

Monsieur [P] [K]

[Adresse 1] [Adresse 9]

0262 22 18 42 / 0692 36 95 46 – [Courriel 10]

lequel aura pour mission de :

Se rendre sur les lieux, [Adresse 3] à [Localité 11],

Entendre les parties en leurs explications, le cas échéant, tous sachants,

Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

Visiter les lieux, décrire les désordres allégués,

Effectuer une description complète et chronologique des travaux accomplis sur le bien,

Constater et décrire les désordres tels que mentionnés par le demandeur dans l’assignation ainsi que dans le procès-verbal de constat d’huissier du 11 juillet 2024,

Se prononcer sur l’origine et la cause des désordres,

Déterminer la date d’apparition des dommages,

Si les désordres préexistaient à l’acquisition du bien immobilier par le demandeur, dire s’ils étaient visibles et apparents lors de l’acquisition,

Indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus précisément quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,

Donner tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et déterminer à quels intervenants ces désordres et malfaçons sont imputables,

Décrire poste par poste les travaux nécessaires pour remédier à ces désordres,

Déterminer le coût et la durée de tous travaux nécessaires pour remédier aux désordres,

Donner tous éléments permettant d’apprécier la nature et l’importance des préjudices subis,

Selon toutes justifications utiles, chiffrer les éventuels préjudices subis,

Faire toutes opérations utiles au règlement du litige,

DISONS que :

l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès leur saisine,

en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise,

l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du Code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations et précise à cet égard que l’expert ne devra en aucune façon s’entretenir seul ou de façon non contradictoire de la situation avec un autre expert mandaté par l’une des parties ou par une compagnie d’assurances,

l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées lors de sa mission,

l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur,

l’expert devra annexer à son rapport ceux des documents ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension et restituera les autres contre récépissé, aux personnes les ayant fournis,

l’expert ne pourra concilier les parties mais que si elles viennent à se concilier, il constatera que sa mission est devenue sans objet et en cas d’accord partiel, il poursuivra ses opérations en les limitant aux autres questions exclues de l’accord,

l’expert remettra un pré-rapport aux parties en considération de la complexité technique de la mission,

l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de SIX MOIS à compter de sa saisine (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties.

RAPPELONS que l’expert doit notifier aux seules parties sa demande d’observations, et laisser aux parties un délai suffisant de l’ordre d’un mois pour formuler des observations ou réclamations conformément à l’article 276 du code de procédure civile,

DISONS que Monsieur [Z] et Madame [G] devront consigner entre les mains du régisseur d’avances et de recette de ce Tribunal une consignation de 3.000 €, à valoir sur la rémunération de l’expert et ce avant le 15 mai 2025,

DISONS que l’expert, si le coût probable de l’expertise s’avère plus élevé que la provision fixée, devra communiquer au magistrat chargé du contrôle des expertises et aux parties l’évaluation prévisible de ses frais et honoraires en sollicitant au besoin, la consignation d’une provision complémentaire,

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque selon les modalités fixées par l’article 271 du code de procédure civile,

LAISSONS les dépens à la charge de Monsieur [S] [Z] et Madame [W] [Z],

DISONS n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi prononcé les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT