RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00116 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HBBA

MINUTE N° : 25/00087

COUR D’APPEL DE [Localité 11] DE [Localité 7]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 17 JUIN 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [K]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [J] [F]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle OPSAHL, Vice-présidente,

Assisté de : Audrey DEGL’INNOCENTI, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 20 Mai 2025

DÉCISION :

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assisté de Nathalie MOREL, Greffier,

Copie exécutoire délivrée le aux parties

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 10 juin 2021 avec effet rétroactif au 1er mars 2021, [H] [K] a donné à bail à [I] [J] [F] une maison d’habitation située [Adresse 2], à [Adresse 8] [Localité 10] [Adresse 5] sur la commune de [Localité 12] (Réunion), moyennant un loyer mensuel en principe de 1.100 euros provisions sur charges comprises, les parties ayant convenu d’une gratuité de 3 mois à compter du 1er mars 2021, puis d’un loyer de 750 euros par mois à compter du 1er juin 2021, période concernée par le chantier de construction démarrant le 1er février 2021 et durant sur une période de 10 mois.

Par un nouvel acte du 5 février 2022, les parties ont renouvelé dans les mêmes termes leurs engagements.

Par un courrier du 21 décembre 2023, la mairie de [Localité 12] a attesté de l’achèvement des travaux réceptionnés le 9 novembre 2023 conformes au permis de construire délivré le 3 novembre précédent.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au locataire, par acte du 31 octobre 2024, un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à lui payer la somme de principale de 15.150 euros sous deux mois, ce qui est resté infructueux.

Par acte du 3 février 2025, M. [K] a dès lors fait citer M. [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail par l’effet de la clause résolutoire, ordonner sans délai son expulsion et celles de tous occupants au besoin avec le concours de la force publique, le condamner faute d’avoir déguerpi au terme d’un mois à compter à compter de la signification du jugement à intervenir au paiement d’une astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard jusqu’à complet délaissement des lieux, le condamner à lui verser la somme de 17.350 euros en principal au titre des sommes restant dues, le condamner à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, soit à 1100 euros par mois, à compter de janvier 2025 jusqu’à complet dégerpissement, décider que ces sommes porteront intérêts de droit à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le suprlus, ordonner la capitalisation des intérêts, le condamner à lui payer la somme de 2200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens dont le commandement de payer.

Après un renvoi décidé à l’audience du 15 avril 2025 aux fins que le demandeur justifie de la notification du commandement à la CCAPEX, l’affaire a été retenue à l’audience du 20 mai 2025. Le demandeur dit demander la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire.

Bien que cité à étude, M. [F] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

Le jugement réputé contradictoire sera rendu par mise à disposition au greffe.

Par note autorisée en délibéré, le demandeur a produit le 20 mai 2025 un décompte actualisé et dit via l’huissier ne pouvoir donner une autre notification que celle produite pour la CCAPEX à la même date que celle de la notification de l’assignation à la préfecture.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile permet au juge, si le défendeur ne comparaît pas, de statuer sur le fond, dans la mesure où il estime la demande régulière, recevable et bien fondée.

SUR LA RÉSILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 4 février 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le demandeur verse une attestation de la notification de l’assignation de payer à la « CCAPEX/Préfecture » le 4 février 2025. Il ne s’agit pas de la notification du commandement de payer devant être notifié au moins deux mois avant l’assignation à la CCAPEX mais de l’assignation déjà notifiée à la préfecture.

L’article 27 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi Alur prévoit la modification de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 septembre 1986.

Cet article 27 indique que « Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015 pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint, par simple lettre reprenant les éléments essentiels du commandement. Il peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret".

Il est prévu par la loi, d’une part, une notification de l’assignation au préfet du département et, d’autre part, une notification du commandement de payer à la CCAPEX au moins deux mois avant l’assignation quoiqu’en dise l’huissier dans sa note.

Mais ces dispositions légales conditionnent la recevabilité de l’action uniquement pour les personnes morales autres que les SCI.

L’action de M. [K] est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, le défaut de paiement constituant une violation d’une de ses obligations principales justifiant la résiliation dudit bail.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Les parties ont curieusement conclu successivement deux baux, l’un le 10 juin 2021 et le second 5 février 2022, le dernier se substituant donc au premier.

Le bail conclu le 5 février 2022 contient une clause résolutoire (2 mois) et un commandement de payer reprenant cette clause et visant également un délai de 2 mois pour régulariser la somme principale de 15.150 euros a été signifié au locataire le 31 octobre 2024. Or, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 2 janvier 2025.

L’expulsion de M. [F] et de tous les occupants de son chef sera donc ordonnée dans les conditions prévues au dispositif.

SUR LA DEMANDE D’ASTREINTE

Si le demandeur sollicite d’assortir l’expulsion d’une astreinte, au demeurant particulièrement élevée, il convient de dire que non seulement la force publique demeure une mesure suffisante en l’espèce pour l’évacuation de M. [F] mais qu’au surplus, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

M. [K] sera donc donc débouté de sa demande d’astreinte.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Le demandeur a actualisé sa créance à la somme de 22.850 euros à la date du 20 mai 2025 selon le décompte produit (soit : 750 x 20 mois + 1100 x 19 mois = 35.900 euros – 13.050 euros réglés par M. [F] d’avril 2022 à mars 2023 (750 x 13) et 1100 x 3 de novembre 2023 à janvier 2024), aucune somme n’ayant été versée à compter de janvier 2024.

Il ressort de ce décompte qu’au 2 janvier 2025, date de la résiliation du bail, M. [F] devait prorata temporis au propriétaire la somme de 23.350 euros. Aucune somme n’a donc été versée après cette date et M. [F] ne conteste pas, par définition, devoir ce montant.

M. [F] sera donc condamné prorata temporis à payer à M. [K] la somme de 23.423,33 euros au 2 janvier 2025, date de la résiliation du bail, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 15.150 euros au 31 octobre 2024, date du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus.

M. [K] sera débouté du surplus de sa demande au titre des intérêts.

Occupant sans droit ni titre depuis le 3 janvier 2025, M. [F] est donc redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au prix du loyer et des charges soit à 1100 euros par mois.

M. [F] sera donc condamné à payer prorata temporis à M. [K] la somme de 5.023,33 euros au titre des indemnités mensuelles d’occupation dues pour la période du 3 janvier 2025 au 20 mai 2025 inclus, date de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts, comme non décidé dans la présente décision, et le demandeur sera débouté de sa demande de ce chef.

M. [F] sera condamné à payer prorata temporis à M. [K] la somme de 1100 euros par mois à titre d’indemnités mensuelles d’occupation à compter du 21 mai 2025, avant le 10 de chaque mois, et jusqu’à complète libération des lieux caractérisées par la remise des clefs.

Absent, le demandeur n’a sollicité par définition aucun délai de paiement. Il convient de préciser que l’article 24 nouveau de la loi du 6 juillet 1989 modifiée exigeant, pour l’octroi de délais de paiement, que le locataire ait repris le paiement du loyer et des charges avant l’audience, M. [F] n’aurait pu s’en voir accorder.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles par lui engagés afin de faire valoir ses droits en justice, mais il convient de ramener la somme demandée et non justifiée à de plus justes proportions.

Le défendeur sera donc condamné à verser à M. [K] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

M. [F] supportera les entiers dépens qui comprendront le coût de l’assignation (68,24 euros), du commandement de payer (237,22 euros), de la notification à la préfecture (et non la CCAPEX) et, le cas échéant, de l’expulsion.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision, frais irrépétibles et dépens compris.

PAR CES MOTIFS

La vice-présidente des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail conclu le 5 février 2022 entre [H] [K], bailleur, et [I] [J] [F], preneur, concernant le local à usage d’habitation (maison) situé [Adresse 2], à [Localité 9] sur la commune de [Localité 12] (Réunion), sont réunies à la date du 2 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à [I] [J] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour [I] [J] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, [H] [K] pourra, un mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE [H] [K] de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE [I] [J] [F] à verser à [H] [K] prorata temporis la somme de 23.423,33 euros au titre de la dette de loyers et de charges arrêtée au 2 janvier 2025, date de la résiliation du bail, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 15.150 euros au 31 octobre 2024, date du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 1.100 euros ;

CONDAMNE [I] [J] [F] à payer à [H] [K] prorata temporis la somme de 5.023,33 euros au titre des indemnités mensuelles d’occupation dues pour la période du 3 janvier 2025 au 20 mai 2025, date de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE [I] [J] [F] à verser à [H] [K] à titre d’indemnité mensuelle d’occupation prorata temporis la somme de 1100 euros par mois à compter du 21 mai 2025, avant le 10 de chaque mois, et jusqu’à complète libération des lieux caractérisées par la remise des clefs ;

DEBOUTE [H] [K] de sa demande au titre de la capitalisation des intérêts et du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE [I] [J] [F] à verser à [H] [K] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE [I] [J] [F] aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation (68,24 euros), du commandement de payer (237,22 euros), de la notification à la préfecture et, le cas échéant, de l’expulsion ;

DIT qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire en ce compris pour les frais non répétibles et les dépens.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par la vice-présidente des contentieux de la protection et la greffière.

La greffière, La vice-présidente des contentieux de la protection,