RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00730 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G2CN

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 11] DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 04 SEPTEMBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société SEMADER

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5] ( RÉUNION)

représentée par Mme [L] [U] [T] (Resp. social et contentieux)

DÉFENDEUR(S) :

Madame [X] [Y]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 6]

représentée par M^e Frédérique FAYETTE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION, bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale n° C-97411-2024-004046 du 21/04/2025

Monsieur [P] [F]

[Adresse 3]

[Localité 6] ([Localité 9])

intervenant volontaire

représenté par M^e Frédérique FAYETTE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assistée de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 05 Juin 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSE DU LITIGE

La SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT, DE DEVELOPPEMENT, D’EQUIPEMENT DE [Localité 9] (SEMADER) a donné à bail à Madame [Y] [X], selon contrat de location en date du 21 juillet 2016, un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 544,79 euros charges comprises.

Par acte d’huissier de justice en date du 4 janvier 2024, la SEMADER a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 2.368,19 euros, correspondant aux loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 24 juin 2024, la SEMADER a fait citer Madame [Y] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [Y] [X],

— condamner Madame [Y] [X] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 2.519,04 euros, augmentée des intérêts de droit à compter des présentes,

— condamner Madame [Y] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 575,18 euros révisable jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Madame [Y] [X] aux dépens.

L’affaire appelée la première fois à l’audience du 5 septembre 2024, a fait l’objet de renvois successifs à la demande de Maître FAYETTE Frédérique, avocate, assurant la défense des intérêts de Madame [Y] [X], dans l’attente de la décision du bureau d’aide juridictionnelle saisi par la partie défenderesse.

L’affaire a été rappelée et retenue à l’audience du 5 juin 2025.

A cette date, la SEMADER, dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 6.173,39 euros.

Madame [Y] [X] était représentée par son conseil, qui a sollicité les plus larges délais de paiement pour sa cliente.

Mr. [F] [P], intervenant volontairement, était représenté par son conseil.

Il est précisé au titre des ressources mensuelles qu’elle dispose de 365 euros et son conjoint de 730,07 euros. Aucune précision n’est donnée quant aux charges du couple. Aucune proposition n’a été formulée quant au montant mensuel que celui-ci serait susceptible de mobiliser chaque mois pour apurer l’arriéré locatif. Enfin, l’attention du tribunal est attirée sur le fait que, nonobstant leurs difficultés financières, le couple a trouvé les ressources financières nécessaires pour effectuer de nombreux règlements au titre du loyer et des charges, le dernier de 300 euros ayant été enregistré le 5 mai 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 9], par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) avec accusé de réception 26 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, il résulte de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Le texte prévoit que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SEMADER justifie avoir signalé à la caisse d’allocations familiales (CAF) la situation d’impayés de Madame [Y] [X] par courrier du 22 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions précitées.

L’action de la SEMADER est recevable.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige énonce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-paiement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 21 juillet 2016 contient dans ses conditions générales une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [Y] [X] le 4 janvier 2024, pour un montant en principal de 2.368,19 euros.

Ce commandement étant resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 4 mars 2024.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

La SEMADER est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien dans les lieux de Madame [Y] [X] et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants, à compter du 4 mars 2024 jour de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

La SEMADER produit un décompte démontrant qu’après soustraction des frais d’enquête biennale non justifiés de 38,10 euros qui resteront à la charge du bailleur et des frais de contentieux de 410,86 euros à arbitrer dans le cadre des dépens, Madame [Y] [X] est débitrice de la somme de 5.724,43 euros au 31 mai 2025.

Madame [Y] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester la dette locative et a reconnu son montant à l’audience.

En conséquence, il convient de la condamner à payer à la SEMADER la somme de 5.724,43 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2024, date de l’assignation.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…)

L’article 24 VII de la même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…)

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, l’examen de la situation de compte produit par le bailleur fait apparaître de nombreux règlements effectués par la locataire au titre du loyer et des charges, mais des règlements irréguliers et souvent insuffisants pour régler le loyer résiduel, produisant un effet boule de neige, les soldes impayés s’accumulant d’un mois sur l’autre.

Il n’en demeure pas moins que ces règlements caractérisent la volonté manifeste de la locataire de vouloir régulariser sa dette locative.

Par ailleurs, il convient de relever que le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement à sa locataire.

Sur la base de ces paramètres, il y a lieu d’accorder à Madame [Y] [X] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés, la demande relative à l’expulsion est sans objet.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entrainera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

Dans cette hypothèse, la SEMADER sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [Y] [X] et celle-ci sera condamnée à verser à la SEMADER une indemnité d’occupation mensuelle de 575,18 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [Y] [X], partie perdante, aura à supporter la charge intégrale des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, qui seront recouvrés comme en matière juridictionnelle, Madame [Y] [X] bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale, suivant de la décision du bureau d’aide juridictionnelle rendue en date du 2 avril 2025.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 juillet 2016 entre la SEMADER et Madame [Y] [X], concernant le logement à usage d’habitation situé au12 [Adresse 7], sont réunies au 4 mars 2024,

CONDAMNE Madame [Y] [X] à payer à la SEMADER la somme de 5.724,43 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2024, date de l’assignation,

AUTORISE Madame [Y] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et charges courants, en 35 mensualités de 159 euros chacune et une 36ème mensualité de régularisation qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et le premier versement dans le mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés,

DIT que si les délais de paiement sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir été acquise,

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, entrainera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette,

DANS CE CAS et EN CONSEQUENCE :

AUTORISE la SEMADER à faire procéder à l’expulsion de Madame [Y] [X], ainsi qu’à celle de tous les occupants introduits de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [Y] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

CONDAMNE Madame [Y] [X] à verser à la SEMADER une indemnité d’occupation mensuelle de 575,18 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Madame [Y] [X] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mis à disposition au greffe du tribunal le 4 septembre 2025.

LA GREFFIERE LE JUGE