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REPUBLIQUE FRANCAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 24/01243 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GU46

NAC : 54G

JUGEMENT CIVIL

DU 24 MARS 2026

DEMANDEURS

M. [Y] [P]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Rep/assistant : Maître Diane MARCHAU de l’ASSOCIATION LAGOURGUE – MARCHAU, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [E] [F] épouse [P]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Rep/assistant : Maître Diane MARCHAU de l’ASSOCIATION LAGOURGUE – MARCHAU, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSES

Société civile immobilière de construction-vente [N]

Prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Vanessa BERTHOLIER-LEMAGNEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Rep/assistant : M^e Mathilde SEBASTIAN, avocat au barreau de MONTPELLIER

SASU OCEANIS [M] [J]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Vanessa BERTHOLIER-LEMAGNEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Rep/assistant : M^e Mathilde SEBASTIAN, avocat au barreau de MONTPELLIER

Copie exécutoire délivrée le :24.03.2026

Expédition délivrée le :

à M^e Vanessa BERTHOLIER-LEMAGNEN, Maître Diane MARCHAU de l’ASSOCIATION LAGOURGUE – MARCHAU

COMPOSITION DU TRIBUNAL

LORS DES DEBATS :

Le Tribunal était composé de :

Madame Brigitte LAGIERE, Vice-Présidente

Madame Patricia BERTRAND, Juge,

Madame Dominique BOERAEVE, Juge,

assistées de Madame Marina GARCIA, Greffier

Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 24 Février 2026.

MISE EN DELIBERE

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le

jugement serait mis à leur disposition le 24 Mars 2026.

JUGEMENT :Contradictoire, du 24 Mars 2026, en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Brigitte LAGIERE, Présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte introductif d’instance du 11 avril 2024, Monsieur [Y] [P] et Madame [E] [P] ont a fait assigner la SCCV [N] et la SAS OCEANIS [X] en paiement de dommages et intérêts.

Au soutien de leur demande, Monsieur et Madame [P] exposent qu’à la suite d’un contrat préliminaire signé le 21 février 2020 avec la SCCV [N], représentée par la SAS OCEANIS [X], et par acte notarié du 18 novembre 2020, ils ont conclu un contrat de vente en l’état futur d’achèvement portant sur un appartement de type T3 et un parking au sein de la Résidence « [N] » située [Adresse 4], pour le prix de 255.000 euros TTC;

qu’aux termes de l’acte, était imposé à la SCCV [N] le respect des délais d’exécution suivants :

—  4ème trimestre 2021 : achèvement des travaux,

—  2ème trimestre 2022 : livraison de l’appartement ;

qu’or, tant la SAS OCEANIS que le maître d’œuvre, la SARL ENDEMIK, les informaient, par courriers des 7 et 14 décembre 2021, d’un report de livraison au 2ème trimestre 2022 ;

qu’un nouveau report de livraison était fixé au mois d’octobre 2022, à la suite de la mise en liquidation judiciaire de l’entreprise de gros-oeuvre ;

que l’acquisition s’inscrivait dans le cadre du dispositif « PINEL » subordonnant l’avantage fiscal à un délai d’achèvement des travaux de 30 mois à compter de la signature de l’acte authentique ou sous la condition de la prise d’effet de la location dans les 12 mois de l’acquisition ;

que, dès le 28 mars 2022, ayant perdu l’avantage fiscal et n’ayant pu louer, ils ont demandé une indemnisation à laquelle la société OCEANIS a refusé de donner suite ;

qu’ils disposaient d’un délai expirant au 31 décembre 2023 pour procéder à la location du bien et ainsi bénéficier de l’avantage fiscal ;

qu’or, la SCCV [N] annonçait un nouveau report au mois d’avril 2024 ;

qu’en définitive, ils ont pu réceptionner le bien avec réserves le 1er juillet 2024 et le donner en location le 23 juillet 2024 ;

qu’ils ont donc perdu deux ans et trois mois entre la date prévue de livraison et la livraison effective du bien.

Les époux [P] font valoir que les circonstances insurmontables invoquées par les sociétés défenderesses ne sont pas démontrées et ne figurent pas au nombre des causes légitimes de suspension du délai de livraison énumérées dans l’acte de vente ;

qu’en tout état de cause, pour pouvoir se prévaloir des causes légitimes de suspension énoncées à l’acte, il faut se situer dans l’hypothèse où le temps de retard de livraison n’est pas égal au double de celui effectivement enregistré ;

que le temps prévu pour la livraison du bien était de 17 mois ;

qu’or, il n’a été livré que le 1er juillet 2024 ;

qu’ils ont été traînés de report en report durant deux ans et demi sans jamais être certains de la date effective de livraison ;

que certaines lettres du maître d’œuvre ne mentionnaient même plus de date précise prévisible d’achèvement ;

qu’en tout état de cause, les conditions des causes légitimes de suspension ne sont pas réunies.

Les époux [P] demandent la condamnation des sociétés [N] et OCEANIS [M] [J] à leur payer les sommes suivantes :

—  15.000,00 euros au titre du préjudice locatif,

—  33.240,28 euros au titre du préjudice financier,

—  73.953,00 euros au titre du préjudice fiscal,

—  4.400,00 euros au titre de l’inflation subie, et ce, à titre subsidiaire pour le cas où le préjudice fiscal n’était pas retenu,

—  5.000,00 euros au titre du préjudice moral,

—  69.870,00 euros au titre des pénalités de retard,

—  7.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les sociétés OCEANIS [X] et [N] répliquent que, dans son rescrit, l’administration fiscale a considéré comme étant des cas de force majeure les suspensions du chantier à la suite de la défaillance des entreprises SROI, F2J, GTEC, AMEDEE ainsi que l’incidence de la crise sanitaire liée au Covid-19 ;

qu’elle a retenu pour les époux [P] une prorogation du délai d’achèvement au 7 juillet 2025 ;

qu’outre les cas de force majeure, le retard de livraison est également justifié par les causes de suspension légitime, stipulées dans l’acte de vente, lesquelles ont été portées à la connaissance des époux [P] ;

qu’elles ont établi un tableau duquel il résulte que l’interruption du chantier a été de 723 jours ;

qu’en application de la clause de doublement contenue à l’acte de vente, le nombre de jours de retard à retenir est de 1446.

Les sociétés défenderesses font valoir qu’elles ont mis tout en œuvre pour que les entreprises défaillantes soient rapidement remplacées et qu’elles ne peuvent être tenues responsables d’évènements indépendants de leur volonté.

Elles concluent au débouté des demandes.

Elles précisent, de surcroît, que celles-ci -représentant 89 % du prix d’acquisition- ne sont pas fondées en l’absence de préjudice locatif et de préjudice fiscal et financier.

Elles estiment la procédure abusive et demandent, à ce titre, la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Elles réclament enfin la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

ET SUR QUOI

En vertu de l’article L.261-1 du Code de la Construction et de l’Habitation, le vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

L’obligation d’édifier l’immeuble vendu dans un délai déterminé est une caractéristique de ce type de vente.

Aussi, le retard de livraison est susceptible d’entraîner la responsabilité du vendeur en l’état futur d’achèvement, sauf en cas de force majeure.

Le défaut de délivrance au terme convenu est sanctionné par l’allocation de dommages et intérêts à l’acquéreur s’il en est résulté pour lui un préjudice.

Toutefois, le contrat de vente peut prévoir une clause dite de « retard légitime » qui justifie une suspension ou une prolongation du délai contractuel d’achèvement dans différentes hypothèses dès lors que les causes invoquées par le vendeur sont démontrées et à l’origine du retard constaté.

En l’espèce, aux termes de l’acte de vente du 21 février 2020, il est mentionné : « Le VENDEUR s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des BIENS vendus(soient) achevés au plus tard le 4ème trimestre 2021 et livrés au plus tard le 1er trimestre 2022, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison. »

Le contrat de vente stipule effectivement une clause énumérant limitativement les « causes légitimes de suspension du délai de livraison ».

En l’espèce, il est constant qu’aux termes de l’acte de vente du 21 février 2020, les travaux devaient être achevés au plus tard le 4ème trimestre 2021 et livrés au plus tard le 1er trimestre 2022, étant observé que la clause demeure imprécise sur le jour et le mois de la période considérée ;

que la réception de l’immeuble devait intervenir fin avril 2024 mais elle a été repoussée au vu des conclusions d’un expert requis par les époux [P] ;

que la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux a été reçue le 20 juin 2024 et le procès-verbal de remise des clefs de l ‘appartement aux époux [P] était signé avec réserves le 1er juillet 2024.

En raison de l’effet relatif du contrat, le vendeur ne peut opposer à l’acquéreur que les cas précis figurant dans la clause de suspension légitime des délais de livraison et dans les conditions qu’elle définit.

C’est ainsi que les défenderesses invoquent tour à tour les procédures collectives prononcées à l’égard des entreprises de construction, le retard dans le raccordement électrique, les intempéries et la crise sanitaire, tous causes légitimes de suspension du délai de livraison.

Il ressort des pièces produites que le chantier de la résidence [N] a débuté en même temps que la crise sanitaire liée au COVID-19, laquelle a en de graves conséquences sur l’approvisionnement et le prix des matériaux de construction et sur la viabilité des entreprises en proie à des difficultés financières les ayant conduites pour la plupart à la liquidation judiciaire ;

qu’ainsi, la SARL SROI, titulaire du gros-oeuvre, a fait l’objet d’un redressement judiciaire prononcé le 24 novembre 2021et converti en liquidation judiciaire le 9 février 2022 ;

que le contrat de la société AMEDEE, titulaire du lot charpente-couverture, était résilié le 15 septembre 2022 – cette société était mise en redressement judiciaire l’année suivante ;

que la SARL ALBAIE, titulaire du lot menuiseries, a été mise en liquidation judiciaire le 11 janvier 2023 ;

que l’entreprise F2J, titulaire du lot VRD, a été mise en liquidation judiciaire le 8 novembre 2023 ;

que l’entreprise ayant pris sa suite a très rapidement abandonné le chantier ainsi que la société AGBAT, titulaire des lots peinture, carrelage et étanchéité ;

que les abandons de chantier ont fait l’objet de constats d’huissier.

Il résulte également des pièces produites que si le raccordement en électricité n’a pu avoir lieu dans le délai imparti, il apparaît imputable à la compagnie d’énergie SIDELEC, alors que les études avaient été réalisées par EDF dès le 4 janvier 2021, que la convention avec SIDELEC était signée et payée par la SCCV [N] et ce, malgré diverses mises en demeure.

Se sont ajoutées à cela les intempéries calculées à partir des relevés météorologiques de Météo France et estimées à 62 jours par le maître d’œuvre.

Les sociétés défenderesses ont établi un tableau duquel il ressort que, déduction faite des cumuls de jours (quand deux entreprises sont simultanément à l’origine d’une cause de suspension), des intempéries et de la crise sanitaire, l’interruption du chantier a été de 723 jours.

La clause de suspension du délai de livraison précise in fine « Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du BIEN d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier.

Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances si elle est inhérente au chantier lui-même sera rapportée par le VENDEUR à l’ACQUEREUR par une lettre du maître d’œuvre. »

D’ores et déjà, il convient de préciser que les jours de retard sont calendaires puisque les jours ouvrés ne sont pas explicitement mentionnés.

Avec cette clause, le promoteur se ménage une marge de sécurité contractuelle qui peut être discutée si elle crée un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties, ce que les acquéreurs ne revendiquent ni ne démontrent.

La Cour de cassation a rendu un arrêt justifiant le retard de livraison jusqu’au double de celui effectivement enregistré ( Ccass civ 23 mai 2019, 18-14.212) dès lors que l’évènement qui suspend le cours du chantier perturbe la poursuite des travaux et qu’il soit confirmé par une lettre du maître d’œuvre.

Cela signifie, contrairement à ce que font valoir les époux [P], que les 723 jours calendaires de retard comptabilisés doivent être multipliés par deux, ce qui justifie un délai de retard de 1446 jours, sans que puisse être engagée la responsabilité du vendeur, dès lors ces événements ont été confirmés par lettres du maître d’œuvre et directement à l’origine du retard.

Le maître d’œuvre, la SARL ENDEMIK, a ainsi écrit les lettres suivantes ;

— le 7 décembre 2021 pour reporter la livraison au 2ème trimestre 2022 en raison des difficultés financières de l’entreprise de gros-oeuvre,

— le 8 mars 2022 pour reporter la livraison au mois d’octobre 2022,

— le 26 juillet 2022 évaluant les jours ( travaillés) de retard liés à la crise sanitaire à 40, liés au recrutement d’autres entreprises à 66 et liés aux intempéries 56.

— le 14 octobre 2022 pour porter à 62 les jours de retard liés aux intempéries,

— le 14 février 2023 reprenant tous les motifs de retard déjà exposés et y ajoutant les difficultés liées à SIDELEC,

— le 12 mai 2023 récapitulant ces différents évènements,

— le 29 janvier 2024 faisant le point sur le remplacement des entreprises défaillantes.

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Par ailleurs, la société OCEANIS [X] a formulé une demande de rescrit par courrier du 19 février 2024 auprès de la DRFIP de [Localité 3] relative à la réduction d’impôt dans le cadre du dispositif PINEL.

Par courrier du 7 août 2024, la DRFIP a détaillé les différents chefs de causes légitimes de suspension qu’elle a analysés comme étant des cas de force majeure ( sauf les intempéries et le retard du fait de l’entreprise SIDELEC) et a estimé la prorogation du délai d’achèvement à 664 jours ( hors clause de doublement des jours de retard), portant ainsi la date d’expiration du délai pour bénéficier de la réduction d’impôt au 7 juillet 2025, soit un an après la date de livraison de l’appartement.

Il convient de constater l’absence de responsabilité des sociétés défenderesses et, en conséquence, de débouter les époux [P] de l’ensemble de leurs demandes.

Ces demandes, pour être extravagantes, ne sont pas pour autant abusives.

En effet, si les évènements multiples et désastreux ayant affecté le bon déroulement des travaux ont été qualifiés de causes légitimes de suspension du chantier exonérant le vendeur de sa responsabilité, il n’en demeure pas moins que l’ampleur du délai d’attente pour les acquéreurs leur a été nécessairement préjudiciable.

Il convient de débouter les sociétés OCEANIS [X] et [N] de leur demande en paiement de dommages et intérêts.

En revanche, l’équité commande en la cause de leur allouer la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE les époux [P] de leurs demandes,

DÉBOUTE les sociétés OCEANIS [X] et [N] de leur demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE les époux [P] à payer aux sociétés OCEANIS [X] et [N] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

LAISSE les dépens à leur charge.

EN FOI DE QUOI LA PRÉSIDENTE ET LA GREFFIÈRE ONT SIGNE LE PRÉSENT JUGEMENT.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE