N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 16 MARS 2026

N° RG 25/03633 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JSFP

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “RESIDENCE, [B]” sis, [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société CITYA CHARLES GILLE dont le siège social est situé, [Adresse 2]

représentée par Maître Michel ARNOULT de la SCP REFERENS, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant, M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR

Monsieur, [B], [C], demeurant, [Adresse 3]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me C. VALLET, Par ordonnance de délégation de Madame la Première Président, siégeant comme Juge Unique en application des articles 812 et suivants du Code de procédure civile,

Assistée de V. AUGIS, Greffier, lors des débats et du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Février 2026 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 Mars 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Monsieur, [B], [C] est propriétaire des lots n°42 et n°48 de la « RESIDENCE, [B] » située, [Adresse 4] à, [Localité 1] (37).

La société CITYA CHARLES GILLE assume les fonctions de syndic de cette copropriété.

Aux termes d’un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 16 octobre 2024, présenté le 19 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée «, [Adresse 5] F/G » sis, [Adresse 4] à, [Localité 1] (37), représenté par son syndic CITYA CHARLES GILLE a mis en demeure Monsieur, [B], [C] de régler les charges de copropriété non réglées.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice délivré le 17 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires «, [Adresse 5] F/G », [Adresse 4] à TOURS (37) représenté par son syndic en exercice, la société CITYA CHARLES GILLE (ci-après « le syndicat des copropriétaires «, [Adresse 5] F/G »), a fait assigner Monsieur, [B], [C] devant le Tribunal judiciaire de TOURS, au visa de l’article 44 au Code de procédure civile, les articles 35, 36, 55 et 60 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les articles 1343-2, 1256 et 1240 du Code Civil, et les articles 10, 10-1, 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, aux fins de :

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires ,“[Adresse 6], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA CHARLES GILLE, en son action ;L’EN DECLARER bien fondé ;

En conséquence :

CONDAMNER Monsieur, [B], [C], à payer au Syndicat des copropriétaires ,“[Adresse 7], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA CHARLES GILLE, la somme totale de 10 668,76 euros, correspondant à :10 143,16 euros à titre principal, charges arrêtées au 16 juillet 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 octobre 2024 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;525,60 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ; CONDAMNER Monsieur, [B], [C], à payer au Syndicat des copropriétaires ,“[Adresse 8], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA CHARLES GILLE, la somme totale de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;CONDAMNER Monsieur, [B], [C], à payer au Syndicat des copropriétaires ,“[Adresse 9], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA CHARLES GILLE, la somme totale de 2.238 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;CONDAMNER Monsieur, [B], [C] aux entiers dépens et ce, compris le coût de l’assignation.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires «, [Adresse 5] F/G », [Adresse 4] à, [Localité 1] (37) représenté par son syndic en exercice, la société CITYA CHARLES GILLE, fait valoir que le défendeur ne s’est pas acquitté du paiement de ses charges de copropriété, malgré des courriers de relance et de mise en demeure. Il considère que les sommes sont dues, les comptes de la copropriété ayant été approuvés et les budgets votés. Il explique que le défendeur est donc redevable de la somme due et solidairement en application du règlement de copropriété. Il indique que les frais exposés doivent également être dus. Il soutient que le non-paiement de ces charges a engendré des préjudices pour les autres copropriétaires, notamment sur la trésorerie de l’immeuble, sa bonne gestion et son entretien.

La procédure de mise en état a été clôturée par ordonnance du Juge de la mise en état du 04 décembre 2025.

Monsieur, [B], [C], partie défenderesse régulièrement assignée à personne, n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été appelée à l’audience du 02 février 2026 et mise en délibéré au 16 mars 2026.

En vertu des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions pour le détail de l’argumentation.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

Par ailleurs, l’article 14-1 de la même loi dispose que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Il est constant qu’il incombe au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété d’établir que celles-ci sont dues et de produire à cet effet le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant, les documents comptables et le décompte de répartition des charges litigieuses.

Enfin, selon l’alinéa 2 de l’article 1342-10 du code civil, « À défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. À égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires «, [Adresse 10] » justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

la matrice cadastrale, dont il résulte que le défendeur est propriétaire des lots n°42 et n°48 dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété ;les contrats de syndic 2024 et 2025 ; – des différents procès-verbaux d’assemblée générale des 23 octobre 2023, 21 février 2024, et 18 septembre 2024 dans lesquels les comptes et les budgets prévisionnels de la copropriété ont été approuvés ;

des appels de fonds et de travaux ; le relevé de compte pour la période du 1er avril 2024 au 16 juillet 2025 ; les attestations de non recours.

Le solde débiteur à la date du 16 juillet 2025 s’élève à la somme de 11 940,76 euros, à laquelle il convient de déduire les frais de recouvrement, frais de syndic et honoraires d’avocat. Les frais sont inclus dans le montant de cette somme, et aucun détail des sommes est produit. Néanmoins, en faisant le calcul, soit en déduisant les frais et la somme de 366,66 euros au crédit, la demande au titre des charges proprement dite s’établit à 12 307,42 – 1797,60 (frais) – 366,66 = 10 143,16 euros.

En conséquence, au vu des pièces produites aux débats, il y a lieu de condamner Monsieur, [B], [C] à payer au syndicat des copropriétaires «, [Adresse 5] F/G » située, [Adresse 4] à, [Localité 1] (37) la somme de 10 143,16 euros au titre des charges appelées et arrêtées au 16 juillet 2025.

Sur les intérêts

Il résulte des dispositions de l’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35, c’est-à-dire notamment les provisions et cotisations de travaux, portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Ainsi, chaque appel de fonds compris dans la somme de 10 143,16 euros portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure intervenue le 16 octobre 2024, présenté le 19 octobre 2024.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil est de droit lorsqu’elle est demandée. Elle court à compter de la demande qui en est faite. Les intérêts échus des capitaux porteront intérêts dès lors qu’ils seront dus au moins pour une année entière.

En l’espèce, elle a été demandée par le Syndicat des Copropriétaires dès l’acte introductif d’instance du 17 juillet 2025.

La capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil est dès lors ordonnée.

Sur les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires

Selon l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. (…) Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Il convient de rappeler que les frais de procédure ne font pas partie des charges dues par le copropriétaire défaillant et ne peuvent être recouvrés qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En cela, il apparaîtrait opportun de les faire figurer sur un décompte distinct du décompte de charges.

En l’espèce, la demanderesse sollicite la somme de 525,60 euros sans autres précisions sur le calcul de ce montant. Néanmoins, il semblerait qu’il ait sollicité les frais de la mise en demeure en date du 18 septembre 2024 et le « contentieux 1780-0042-20241011 ».

Les frais intitulés « contentieux 1780-0042-20241011 » sont des frais de syndic prévues par le contrat de syndic qui n’est pas opposable à Monsieur, [B], [C]. Il ne s’agit pas de frais nécessaires de recouvrement au sens de l’article 10-1. La préparation et la transmission du dossier au commissaire de justice, de même que le suivi d’un contentieux de charges relèvent des diligences de base du syndic dans le recouvrement des charges de copropriété et sont à la charge de l’ensemble des copropriétaires, sauf à justifier de diligences exceptionnelles, ce qui n’est pas le cas ici.

Il est rappelé que les honoraires d’avocat font partie des frais irrépétibles sur lesquels il sera statué ensuite.

Seul constitue des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité les frais de la mise en demeure, soit la somme de 45,60 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes des dispositions de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, le défaut de paiement par Monsieur, [B], [C] des charges de copropriété dont il est débiteur cause nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires consistant dans les difficultés de gestion et de trésorerie que sa carence lui cause inévitablement.

En application de l’article 1240 du code civil, il sera donc condamné à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur, [B], [C] qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, incluant le coût de l’assignation délivrée le 17 juillet 2025.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur, [B], [C], condamné aux dépens, devra verser au syndicat des copropriétaires «, [Adresse 5] F/G » située, [Adresse 11] à, [Localité 1] (37) une somme qu’il est équitable de fixer à 2 238 euros.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

CONDAMNE Monsieur, [B], [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée «, [Adresse 5] F/G » sis, [Adresse 4] à, [Localité 1] (37) la somme de 10 143,16 euros (dix mille cent quarante-trois euros et seize centimes) au titre des charges de copropriété arrêtées au 16 octobre 2024 ;

DIT que chacune des créances comprises dans la somme de 10 143,16 euros portera intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure délivrée le 19 octobre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dès lors qu’ils seront dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE Monsieur, [B], [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée «, [Adresse 5] F/G » sis, [Adresse 4] à, [Localité 1] (37) la somme de 45,60 euros (quarante-cinq euros et soixante centimes) au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE Monsieur, [B], [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée «, [Adresse 5] F/G » sis, [Adresse 4] à, [Localité 1] (37) la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur, [B], [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée «, [Adresse 5] F/G » sis, [Adresse 4] à, [Localité 1] (37) la somme de 2 238 euros (deux mille deux cent trente-huit euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur, [B], [C] aux entiers dépens, incluant le coût de l’assignation délivrée le 17 juillet 2025 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

V. AUGIS

LA PRÉSIDENTE,

C. VALLET