RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00935 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HKHK

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 05 MARS 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société SODIAC

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M. [H] [K] (Responsable du contentieux) muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Madame [Z] [P]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Fahranaz JETHA,

Assistée de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 04 Décembre 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La SODIAC a donné à bail à Madame [P] [Z] un appartement à usage d’habitation situé à l’adresse suivante :

[Adresse 5] selon contrat du 04 décembre 2001, moyennant un loyer mensuel actualisé de 505,45 euros, charges comprises.

La bailleresse a adressé à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 19 novembre 2024, pour la somme en principal de 3.044,59 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 09 octobre 2025 délivré à Etude, la SODIAC a fait assigner Madame [P] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [P] [Z] des lieux loués, ainsi que tous les occupants de son chef dans le délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir quitté les lieux, avec si besoin est, le concours de la [Localité 5] Publique;

— la condamnation de Madame [P] [Z] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 3.449,47 euros ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 505,45 euros, révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, payable à compter du 20 janvier 2025 et jusqu’à justification de la libération totale des lieux et de la remise des clefs ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer et les frais d’expulsion;

— autoriser la SODIAC à enlever tous les biens mobiliers laissés dans le logement par Madame [P] [Z] lors de la restitution des clés, et ce aux frais exclusifs de ce dernier, lesquels seront réputés être abandonnés.

— autoriser la SODIAC de détruire les biens réputés abandonnés ou d’en faire don à toute association de son choix.

A l’audience du 04 décembre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SODIAC, dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes, a actualisé sa créance à la somme de 4.655,79 euros.

Madame [P] [Z], comparant en personne, a reconnu le montant de la dette locative mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux. Madame [P] [Z] a sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 05 mars 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 1] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 13 octobre 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la SODIAC justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par une lettre du 26 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 09 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 04 décembre 2001 contient une clause résolutoire dans son Article 9 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [P] [Z], le 19 novembre 2024, pour la somme en principal de 3.044,59 euros.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 19 janvier 2025.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION

La SODIAC est fondée à réclamer, à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [P] [Z] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation à compter du 19 janvier 2025, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

la SODIAC produit un décompte démontrant que Madame [P] [Z] était débitrice, après soustraction des frais de poursuite et des frais non justifiés, de la somme de 4.223,32 euros à la date du 02 décembre 2025.

Madame [P] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester la dette et a reconnu son montant lors de l’audience.

En conséquence, il convient de la condamner à verser à la SODIAC la somme de 4.223,32 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 02 décembre 2025.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixéees par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il ressort du décompte produit que la locataire n’a pas effectué de versement avant la date d’audience mais la SODIAC a donné son accord pour des délais de paiement et pour la suspension de la clause résolutoire.

Dans ces circonstances et eu égard à l’accord, il y a lieu d’accorder à Madame [P] [Z] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles sont sans objet.

Toutefois, tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

Dans cette hypothèse, la SODIAC sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [P] [Z] et celle-ci sera condamnée à verser à la SODIAC une indemnité d’occupation mensuelle de 505,45 euros (non révisable compte tenu de son caractère indemnitaire), égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Au regard de l’équité et des situations financières respectives des parties, il n’y a pas lieu de condamner Madame [P] [Z] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La SODIAC sera donc déboutée de ce chef de demande.

Madame [P] [Z], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 04 décembre 2001 entre la SODIAC et Madame [P] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies au 19 janvier 2025.

CONDAMNE Madame [P] [Z] à verser à la SODIAC la somme de 4.223,32 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 02 décembre 2025.

AUTORISE Madame [P] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 32 mensualités de 130 euros chacune et une 33ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés.

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE :

AUTORISE la SODIAC à faire procéder à l’expulsion de Madame [P] [Z] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [P] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Madame [P] [Z] à verser à la SODIAC une indemnité d’occupation mensuelle de 505,45 euros (non révisable compte tenu de son caractère indemnitaire), égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DEBOUTE la SODIAC de sa demande de paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Madame [P] [Z] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 05 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Fahranaz JETHA, juge des contentieux de la protection, et par Madame Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée faisant fonction de Greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE