TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé – Jonction

N° RG 25/00395 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZH5E

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 09 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSES :

S.C.I. DIX SEPT CINQ

[Adresse 4]

[Localité 10]

représentée par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

S.A.R.L. VB1

[Adresse 4]

[Localité 10]

représentée par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence le COSMOPOLE sise [Adresse 5], représenté par son syndic VILOGIA PREMIUM

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentée par M^e Laurent POUILLY, avocat au barreau de LILLE

M. [S] [F]

[Adresse 3]

[Adresse 13]

[Localité 11]

représenté par M^e Stéphane ROBILLIART, avocat au barreau de LILLE

INTERVENANT VOLONTAIRE :

M. [D] [R]

[Adresse 3]

[Localité 11]

représenté par M^e Stéphane ROBILLIART, avocat au barreau de LILLE

Référé

N° RG 25/00647 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZO47

DEMANDEURS :

M. [S] [F]

[Adresse 3]

[Localité 11]

représenté par M^e Stéphane ROBILLIART, avocat au barreau de LILLE

M. [D] [R]

[Adresse 3]

[Localité 11]

représenté par M^e Stéphane ROBILLIART, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A. ALLIANZ IARD

[Adresse 1]

[Adresse 15]

[Localité 12]

représentée par Maître Jean BILLEMONT, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 01 Juillet 2025

ORDONNANCE mise en délibéré au 02 Septembre 2025 prorogé au 09 Septembre 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte notarié du 3 juillet 2019, M. [S] [F] et M. [D] [R] ont acquis un appartement correspondant au lot n°1161 au sein du même bâtiment H. Cet appartement porte le n°H13 et se trouve au droit du local à usage commercial précité.

Par acte notarié du 15 mars 2022, la S.C.I. Dix Sept Cinq (ci-après 17/5) est devenue propriétaire d’un local à usage commercial au sein de la résidence [17] située aux [Adresse 18], au rez-de-chaussée du bâtiment H correspondant au lot n°1158. Cette résidence est soumise au régime de la copropriété. Le syndic en exercice est la S.A.S. Vilogia Premium.

La S.A.R.L. VB1 exploite ce local commercial comme galerie d’art. Or, la société 17/5 et la société VB1 ont constaté des infiltrations affectant ce local.

Suite à une recherche de fuite réalisée le 15 janvier 2024, la société Nüwa a notamment indiqué dans son rapport avoir « constaté une fuite sur la bonde de la douche (…) au 1er étage à l’aplomb des dommages » et que « compte tenu des écoulements d’eau observés en sous-face de dalle, en partie haute de la gaine technique [de l’appartement du 1er étage], nous préconisons d’effectuer une recherche de fuite dans les étages situés aux étages supérieurs ».

Par courrier daté du 12 février 2024, la société 17/5 et la société VB1 ont mis en demeure le syndic de procéder aux travaux utiles pour remédier aux infiltrations.

Le syndic a enjoint les propriétaires de l’appartement du 1er étage de réparer la bonde de la douche. La réparation a été entreprise sans mettre un terme aux infiltrations affectant le local du rez-de-chaussée.

Le 12 mars 2024, une nouvelle mise en demeure a été adressée par la société 17/5 et la société VB1 au syndic de faire réaliser les travaux, notamment au visa du rapport précité de la société Nüwa.

A raison de ces infiltrations, suite à des pluies abondantes, le plafond de la galerie d’art s’est effondré suscitant une déclaration de sinistre de la société 17/5 auprès de son assureur. Dans le rapport d’expertise amiable diligenté dans ce cadre, une forte aggravation des dommages subis par la galerie était relevée. A la suite d’investigations complémentaires, le défaut d’étanchéité des bondes de bac de douche des appartements n°H13 et n°H15 a été évoqué.

En novembre 2024, une réparation de la bonde d’écoulement des eaux de l’appartement n°H15 est intervenue.

Malgré l’intervention d’un plombier, se plaignant de la poursuite des infiltrations, par actes délivrés à leur demande les 19 février 2025 et 7 mars 2025, la société 17/5 et la société VB1 ont fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice, et M. [F] devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé notamment aux fins de les faire condamner in solidum, ou l’un à défaut de l’autre, à :

— réaliser le resserrage de la bonde de douche au sein de l’appartement n°H13, et en tout état de cause à tout travaux permettant de mettre un terme définitif aux infiltrations, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé ce délai,

— à verser à la société 17/5 une provision de 51 200 euros à valoir sur la réparation de la perte de revenus locatifs,

— à verser à la société VB1 une provision de 32 000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice,

— à leur payer 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— aux dépens.

L’instance ouverte porte le numéro de registre général 25/395.

Le syndicat de copropriétaires a constitué avocat ainsi que M. [F].

Monsieur [D] [R] a formé intervention volontaire.

Après avoir été appelée la première fois à l’audience du 25 mars 2025, l’affaire a été renvoyée plusieurs fois à la demande des parties, notamment pour jonction à une autre instance, pour être finalement retenue lors de l’audience du 1er juillet 2025.

Représentées, la société 17/5 et la société VB1 soutiennent les demandes figurant dans leur acte d’introductif, complétées comme précisées dans leurs dernières écritures déposées à l’audience et communiquées par voie électronique le 30 juin 2025 notamment par :

— une demande tendant à débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes,

— une demande d’expertise judiciaire.

Représenté, le syndicat de copropriétaires soutient les demandes détaillées dans ses dernières écritures déposées à l’audience et communiquées par voie électronique le 26 juin 2025, notamment de :

à titre principal,

— débouter les demanderesses de leurs demandes,

— à titre subsidiaire, sur la demande d’expertise judiciaire, lui donner acte de ses protestations et réserves d’usage,

— condamner les demanderesses à lui verser 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

à titre subsidiaire,

— débouter M. [F] et M. [R] de leur demande de garantie formulée à son encontre,

— condamner M. [F] et M. [R] à le garantir de toutes condamnations qui pourraient être pononcées à son encontre au profit des demanderesses,

à titre infiniment subsidiaire,

— condamner la société Allianz à le garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit des demanderesses,

— condamner la société Allianz à lui payer 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Représentés, conformément à leurs dernières conclusions déposées à l’audience et communiquées par voie électronique le 22 mai 2025, M. [F] et M. [R] demandent notamment de :

à titre principal,

— dire n’y avoir lieu à référé,

— débouter les demanderesses,

— condamner les demanderesses à leur verser 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

à titre subsidiaire,

— condamner la société Allianz à les garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre eux,

— condamner le syndicat de copropriétaires à les garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre eux,

— débouter le syndicat de copropriétaires de sa demande de garantie à leur encontre.

Par acte délivré à leur demande le 22 avril 2025, M. [F] et M. [R] ont fait assigner la société Allianz devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé notamment aux fins d’intervention forcée et de la voir condamnée à les garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre eux dans le cadre de l’instance portant le n° RG 25/395.

L’instance ainsi ouverte porte le n° RG 25/647.

La société Allianz a constitué avocat.

Après avoir été appelée la première fois à l’audience du 3 juin 2025, l’affaire a été renvoyée une fois à la demande des parties pour être finalement retenue lors de l’audience du 1er juillet 2025.

Représentés, M. [F] et M. [R] reprennent leurs demandes détaillées dans leur acte introductif d’instance.

Représentée, la société Allianz, conformément à ses écritures déposées à l’audience et communiquées par voie électronique le 11 juin 2025 demande notamment de :

— ordonner la jonction de l’instance avec elle portant le n° RG 25/395,

— lui donner acte de ses protestations et réserves d’usage sur la demande formée contre elle par M. [F] et M. [R],

— limiter la mission de l’expert aux désordres expressément allégués par les sociétés 17/5 et VB1,

— rejeter les demandes formées contre elle,

— condamner M. [F] et M. [R] à lui verser 700 euros au titre des frais irrépétibles.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il y est renvoyé pour plus de précisions sur les prétentions, moyens et arguments soulevés.

A l’issue du débat, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 2 septembre 2025, délibéré finalement prorogé au 9 septembre 2025 à raison de la charge du magistrat rédacteur.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la jonction des procédures

En vertu de l’article 367 du code de procédure civile, « le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble ». L’article 368 du même code dispose que la décision de jonction est une mesure d’administration judiciaire.

En l’espèce, il y a lieu d’ordonner la jonction des deux instances précitées sous le numéro unique d’enregistrement le plus ancien.

Sur la demande d’expertise judiciaire

L’article 145 du code de procédure civile dispose que, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

Ce motif légitime s’apprécie sur la base d’un possible litige futur présentant un objet et un fondement déterminés de façon suffisante. Ils peuvent notamment être étayés par des éléments donnant crédit aux suppositions de celui qui réclame une expertise judiciaire.

Aucun commencement de preuve n’est exigé s’agissant des faits que l’expertise judiciaire est destinée à établir.

Il peut être opposé à un motif légitime le fait que le litige futur soit voué à l’échec à raison d’un obstacle de fait ou de droit.

Le recours à l’expertise n’est donc pas subordonné à une absence de contestation sérieuse ou à l’urgence.

Et, dès lors qu’est établie l’existence d’un motif légitime au sens de cet article, il ne peut être opposé à une demande d’expertise qu’elle serait destinée à suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve des faits utiles au succès de ses prétentions.

En l’espèce, les sociétés 17/5 et VB1 démontrent la persistance d’infiltration et de désordres en résultant sans que les interventions déjà réalisées n’aient mis un terme à un état de fait préjudiciable dont la vraisemblance est corroborée par les éléments objectifs soumis à la juridiction de sorte que l’existence d’un motif légitime au sens des dispositions de l’article précité est établie.

Par conséquent, une expertise judiciaire sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Pour mémoire, la mission confiée à l’expert relève du pouvoir souverain du juge ordonnance la mesure d’instruction.

Sur les demandes d’injonction et de provision

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de condamnation de M. [F] et de M. [R] à faire réaliser le resserrage de la bonde du bac à douche de l’appartement n°H13

En l’espèce, la pièce n°2 produite par les propriétaires de l’appartement n°H13 est une facture de main d’œuvre d’un montant de 110 euros hors taxes et mentionne « résidence [14], resserrage bonde de douche ».

Aucun élément objectif versé ne vient contester la réalité de cette intervention de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé de ce chef, l’existence de cette facture caractérisant l’existence d’une contestation sérieuse à ce titre.

Sur la demande de provision formulée au profit de la société 17/5

En l’espèce, la mesure d’instruction a notamment vocation à rechercher l’origine des infiltrations affectant les locaux dont la société 17/5 est propriétaire. Il est manifeste que les éléments soumis à la juridiction ne permettent pas d’écarter l’existence d’une contestation sérieuse quant à l’obligation des personnes contre lesquelles elle dirige sa demande de provision.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision à valoir sur la réparation de la perte de revenus locatifs formulée par la société 17/5.

Sur la demande de provision formulée par la société VB1

Pour les mêmes motifs, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision à valoir sur la réparation du préjudice de jouissance formulée par la société VB1.

Sur les demandes de garantie en cas de condamnation

Ces demandes relèvent du juge du fond et dépassent de façon manifeste le cadre de l’intervention du juge des référés de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé les concernant.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens. Une demande tendant à voir réservé le sort des dépens ne peut donc prospérer.

En l’espèce, il convient de condamner la société 17/5 et la société VB1 aux dépens, chacune pour moitié.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, il n’y a pas lieu à ce stade à condamnation au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le magistrat désigné par le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant après débat en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe rendue en premier ressort,

Ordonne la jonction des instances enregistrées sous les numéros RG 25/395 et RG 25/647 sous le numéro unique RG 25/395 ;

Ordonne une expertise judiciaire et commet pour l’accomplir :

[M] [W]

EIRL [W] EXPERTISE

[Adresse 2]

[Localité 9]

Expert inscrit auprès de la cour d’appel de [Localité 16] lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans des domaines de spécialités distinctes de la sienne ;

Fixe la mission de l’expert comme suit :

Après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant :

— se rendre sur les lieux des désordres après y avoir convoqué les parties qui pourront être accompagnées de leurs conseils,

— examiner les désordres, malfaçons ou inachèvements allégués dans l’assignation et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes ayant d’évidence la même cause même révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code civil,

— décrire chacun des désordres, malfaçons ou inachèvements en prenant soin :

• d’indiquer notamment, sa nature, son importance et ses conséquences ainsi que sa date d’apparition,

• d’en rechercher la ou les causes,

— se prononcer par avis motivé sur l’origine des infiltrations affectant les locaux en cause situé au rez-de-chaussée,

— en cas d’origines plurielles aux infiltrations affectant les locaux concernés par l’expertise judiciaire, se proposer de façon motivée une clé de répartition précisant, le cas échéant, son évolution dans le temps, dans la réalisation des désordres examinés au cours des opérations d’expertise,

— fournir tous les renseignements utiles à l’appréciation par la juridiction des enjeux techniques, de responsabilité et de comptes entre les parties évoqués au cours des opérations d’expertise,

— après avoir exposés ses observations sur la nature des travaux de nature à remédier aux désordres et leurs délais d’exécution, chiffrer à partir des devis fournis par les parties éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux, en veillant à la conformité des devis aux travaux suggérés par l’expert,

— fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de nature à y remédier,

— dire si la réalisation de travaux urgents est nécessaire soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens : dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussi tôt que possible,

— faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

Dit que pour procéder à sa mission, l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils,

— recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations d’expertise ou des réunions organisées dans le cadre de ces opérations,

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés,

— se rendre sur les lieux et, si nécessaire, en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis,

— à l’issue de la première réunion d’expertise ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations et l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

• en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,

• en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et de ses honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des expertises des demandes de consignation complémentaire,

• en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées,

• en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse,

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par exemple : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

• fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

• rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai,

En cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnus par l’expert, autorisons le demandeur à faire exécuter, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, sous la direction du maître d’œuvre et par des entreprises qualifiées de son choix, les travaux estimés indispensables par l’expert qui , dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature, l’importance et indiquera une évaluation sommaire du coût desdits travaux ;

Fixe à 3 000 euros (trois mille euros) la provision à valoir sur les frais d’expertise que la S.C.I. 17/5 devra consigner à la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Lille au plus tard le 25 octobre 2025 ;

Fixe à 3 000 euros (trois mille euros) la provision à valoir sur les frais d’expertise que société VB1 devra consigner à la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Lille au plus tard le 25 octobre 2025 ;

Dit qu’à défaut de consignation complète de cette provision initiale dans le délai imparti ou de demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Dit que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge chargé du contrôle des expertises de la juridiction ;

Dit que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Lille, service des expertises, dans les six mois suivant la réception de l’avis de consignation de la provision initiale ;

Dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de condamnation concernant le resserrage de la bonde de douche de l’appartement n°H13 ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision à valoir sur la réparation de la perte de revenus locatifs présentée par la société 17/5 ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision à valoir sur la réparation du préjudice de jouissance présentée par la société VB1 ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de garantie en cas de condamnation formulées dans le cadre de la présente instance ;

Condamne la société 17/5 et la société VB1 aux dépens, chacune pour moitié ;

Rejette les demandes formulées au titre des frais irrépétibles ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE