COUR D’APPEL DE [Localité 5]

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N° RG 24/05401 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PJZY

LOYERS COMMERCIAUX

le : 01 Avril 2025

EXPERT : M. [V]

Minute N°25/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.C.I. LA ROQUE

SCI inscrite au RCS sous le numéro 895 090 876,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité à ce siège

représentée par Maître Jean-Christophe LEGROS de la SCP LEGROS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.A. CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DU LANGUEDOC ROUSSILLON

Société anonyme coopérative à conseil d’administration,

inscrite au RCS sous le numéro 383 451 267,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par le Président de son conseil d’administration domicilié en cette qualité à ce siège

représentée par Maître Denis BERTRAND, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER et par Maître Stéphane GOUIN de la SCP LOBIER & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Karine ESPOSITO

Juge délégué par ordonnance de Madame la Présidente du Tribunal

assisté de Françoise CHAZAL greffier lors des débats et de Marjorie NEBOUT greffier, lors de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 04 Février 2025

MIS EN DELIBERE au 01 Avril 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition au greffe le 01 Avril 2025

Rappel des faits et de la procédure :

Par acte du 18 août 2008, la SCI L’ORMEAU a donné en location à la Société CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE DU LANGUEDOC ROUSSILLON un local à usage professionnel ou commercial situé au rez-de-chaussée du bâtiment A, lot n°6 sis [Adresse 3] à Montpellier (34000), d’une surface de 50 m² pour moyennant un loyer annuel de 10 800 € HT/HC, outre la somme mensuelle de 55 € à titre de provision sur charges.

Le bail a été conclu pour une durée initiale de 9 années entières et consécutives avec effet à compter de la date de la signature de l’acte et prévoyait toute activité à l’exception d’activités de restauration, commerces de bouche ou tous autres susceptibles de créer des nuisances sonores ou olfactives.

Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte notarié du 15 juin 2021, la SCI L’ORMEAU a cédé à la Société LA ROQUE le lot n°6.

Par exploit d’huissier du 17 octobre 2023, la SCI LA ROQUE a donné congé avec offre de renouvellement à la Caisse d’Épargne pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2024 moyennant un loyer de 1 600 €/mois/HT/HC, soit un loyer annuel de 19 200 €/an/HT/HC.

La société LA ROQUE a adressé par pli recommandé du 21 octobre 2024, un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers

***

Par acte d’huissier signifié le 25 novembre 2024, la SCI LAROQUE a fait assigner la Caisse d’Épargne devant le juge des loyers commerciaux.

***

Suivant les termes du dispositif de son dernier mémoire, la SCI LAROQUE demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu les articles L145-33 et L145-34 du Code de commerces,

— Fixer le montant mensuel hors taxes et hors charges du loyer commercial exigible à compter du 1er juillet 2024 à la somme de 1 600 €, soit 19 200 € par an hors taxes et hors charges,

— débouter la Société CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE DU LANGUEDOC ROUSSILLON de toutes ses demandes,

Au cas où le Juge des loyers ne s’estimerait pas suffisamment informé :

— résigner avant dire droit un expert avant dire droit avec pour mission de :

* se rendre sur les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 5]

* déterminer la valeur locative du local donné à bail et renouvelé à compter du 1er juillet 2024,

* donner son avis sur la valeur locative.

Pour l’essentiel de ses prétentions, le bailleur expose que le bail s’est poursuivi au-delà du terme par tacite prolongation depuis le 18 août 2017 de sorte que la durée est, au moment du renouvellement, supérieure à 12 ans ; que dès lors, les règles de plafonnement prévues à l’article L145-34 du Code de commerce ne trouvent pas lieu à s’appliquer.

Il produit un avis de valeur pour un loyer de 360 à 400 €/M2, montant selon lui justifié par un emplacement dans un quartier résidentiel et en zone commerciale, proche des transports en communs et disposant d’un parking, en rez-de-chaussée, ce qui rend le local visible et accessible tant pour les piétons que pour les automobilistes.

Il rejette la demande de pondération avancée par la défenderesse ainsi que la demande de fixation d’un loyer provisionnel en deçà du loyer actuel.

***

Suivant les termes du dispositif de son dernier mémoire, la CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE LANGUEDOC ROUSSILLON demande au juge des loyers commerciaux de :

— Débouter la SCI de sa demande,

— Fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er Juillet 2024 à la somme de 276 € / m² pondéré, soit un loyer annuel de 11.106,24 € HT/HC (276 € x 40,24 m²).

A défaut, le Juge des loyers commerciaux ne pouvant fixer la valeur locative des locaux

— Ordonner une expertise judiciaire,

Conformément à l’article R 145-30 du Code de Commerce,

— Désigner un expert-judiciaire avec mission de donner son avis sur la valeur locative de l’immeuble donné à bail au 1 er Juillet 2024 au vu des éléments visés par les articles L 145-33, R 145-23 à R 145-8 du Code de Commerce aux frais avancés de la SCI.

Dans l’attente,

— Fixer le loyer du bail renouvelé provisionnellement à la somme annuelle de 11.206,24 € HT/HC (276 € x 40,24 m²),

— Réserver les frais irrépétibles dépens.

Pour l’essentiel, la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE LANGUEDOC ROUSSILLON fait valoir que la fixation d’une valeur locative ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non contradictoire et que, dès lors, une expertise judiciaire doit être ordonnée.

Elle estime que la surface du local pondérée doit être fixée à 40,24 m², et donne des valeurs de loyers prétenduement pratiqués dans le voisinage.

***

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 février 2025.

La décision a été mise en délibéré à la date du 1er avril 2025.

Motifs :

L’article L. 145-33 du Code de commerce dispose que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments. ».

L’article L. 145-34 du même code dispose qu'« à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. ».

Compte-tenu de ce que chacune des parties parvient à des conclusions opposées notamment concernant la valeur locative, sans que le juge des loyers commerciaux ne dispose d’éléments suffisants afin de pouvoir en apprécier et pour fixer le montant, il convient en conséquence, conformément aux demandes subsidiaires des parties, d’ordonner une expertise qui aura lieu aux frais avancés du preneur, demandeur à l’instance.

Aucun élément ne justifie que le loyer soit modifié à titre provisionnel le temps de l’expertise.

Dans l’attente du dépôt du rapport, il convient de surseoir à statuer sur les autres demandes.

Dès lors, le bail se poursuivra aux mêmes conditions, notamment en ce qui concerne le loyer et les charges.

***

Par ces motifs :

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, publiquement et en premier ressort ;

Ordonne une expertise ;

Commet pour y procéder Monsieur [Z] [V] ([Adresse 4], avec mission, après avoir pris connaissance du dossier et entendu les parties dans leurs explications :

1) de visiter les lieux loués,

2) de les décrire en précisant leurs usages et leurs destinations, leur superficie,

3) d’entendre tous sachants,

4) de donner son avis sur la modification des facteurs locaux de commercialité au cours du bail,

5) d’effectuer toutes investigations utiles pour fournir au juge tous éléments lui permettant de fixer, en connaissance de cause, le montant du loyer correspondant aux locaux en cause, et notamment de fournir tous éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués notamment :

— la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformation des lieux, leur disposition, dans l’immeuble,

— l’état d’entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties,

— l’importance des locaux annexes et des dépendances affectés, le cas échéant, à l’exploitation du fonds de commerce,

— la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire,

— l’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux,

— l’incidence de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,

— l’incidence du niveau des loyers commerciaux dans la commune,

— l’importance de la ville, du quartier, de la rue,

— la valeur des baux des locaux commerciaux sis à proximité,

6) de donner les méthodes d’évaluations retenues,

7) de proposer, en les justifiant par des éléments précis, le montant annuel du loyer,

8) de donner tous renseignements utiles à la solution du litige,

9) de répondre aux dires des parties ;

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, qu’il pourra, sur autorisation préalable du magistrat chargé du contrôle des expertises, s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix ;

Dit que l’expert déposera l’original de son rapport auprès du greffe du tribunal avant le 7 octobre 2025 et, qu’au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai si celui-ci s’avère insuffisant ;

Dit que, conformément aux dispositions de l’article 173 du Code de procédure civile, l’expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties ou aux représentants de celle-ci en mentionnant cette remise sur l’original ;

Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement conformément aux dispositions de l’article 235 du Code de procédure civile ;

Dit que la SCI LA ROQUE devra consigner au greffe du tribunal judiciaire de Montpellier, la somme DEUX MILLE EUROS (2 000 €) avant le 6 mai 2025, à valoir sur la rémunération de l’expert ;

Dit que cette somme sera consignée entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Montpellier, tout chèque devant être libellé à l’ordre du « RÉGISSEUR DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER » ;

Dit que, par application des dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile, le défaut de consignation dans le délai imparti entraînera la caducité de la désignation de l’expert ;

Dit que, lors de la première ou de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours ;

Dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert nous fera connaître la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation supplémentaire ;

Rejette la demande de la CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE LANGUEDOC ROUSSILLON de voir fixer un loyer provisionnel,

Rappelle que dans l’attente de la fixation du prix du loyer renouvelé, le bail se poursuit aux mêmes charges et conditions ;

Sursoit à statuer sur les autres demandes.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

Marjorie NEBOUT Karine ESPOSITO