RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 26/00044 – N° Portalis DB3Z-W-B7K-HNKA

NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 26 Mars 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. FONCIERE AUSTRALE, identifiée au répertoire national des entreprises et des établissements sous le n° SIREN 824 319 057

[Adresse 1]

[Localité 1]

Rep/assistant : Maître Diane MARCHAU de l’ASSOCIATION LAGOURGUE – MARCHAU, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

S.A.S. INSTITUT [Etablissement 1] – IFPDOM, identifiée au répertoire national des entreprises et des établissements sous le n° SIREN 904 469 897

[Adresse 2] A,

[Localité 2]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Stéphane DUCHEMIN

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 26 Février 2026

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 26 Mars 2026 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par M. Stéphane DUCHEMIN, 1er Vice-Président, assisté de Madame Marina GARCIA, Greffier

Copie exécutoire à Maître MARCHAU délivrée le :

Copie certifiée conforme à délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2026, la société FONCIERE AUSTRALE a fait assigner l’Institut de Formation Professionnelle des Outre-Mer (IFPDOM) devant la présidente du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant en matière de référé, afin de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail signé entre les deux parties le 22 août 2024, résilié de plein droit à compter du 3 novembre 2025,condamner l’IFPDOM à lui verser à titre de provision la somme de 16.097, 39 € correspondant aux loyers impayés ainsi qu’une indemnité d’occupation de 2.875, 67 € jusqu’à libération définitive,ordonner l’expulsion de l’IFPDOM et de tous occupants de son chef,condamner l’IFPDOM aux entiers dépens et à la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’un local à usage commercial situé [Adresse 3] à [Localité 3] dont elle est propriétaire a été donné à bail le 22 août 2024 à IFPDOM pour un loyer mensuel de 1.661, 81 € HT.

Suite aux défaillances constatées, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été signifié le 3 octobre 2025, demeuré infructueux.

A l’audience du 26 février 2026, le défendeur, régulièrement assigné à personne morale, n’était pas représenté par un conseil. Le juge a informé le demandeur que la décision était mise en délibéré et qu’elle serait rendue par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande de résiliation du bail

En application des dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

La société FONCIERE AUSTRALE a fait délivrer à l’IFPDOM le 3 octobre 2025 un commandement de payer les loyers, pour un montant de 13.203, 91 €, selon décompte arrêté au 2 octobre 2025, étant précisé que ce commandement de payer visait expressément la clause résolutoire prévue au bail.

La clause résolutoire contenue dans le contrat de bail commercial en date du 22 août 2024 prévoit en effet que « en cas de non-exécution, totale ou partielle, ou de non-respect, par le preneur de la clause de destination, du paiement à son échéance de l’un des termes du loyer, des charges et impôts récupérables par le bailleur (…) le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivré par acte extra-judiciaire au preneur ou à son représentant légal de régulariser sa situation ».

Ainsi, le commandement de payer n’a fait qu’appliquer ladite clause, respectant les obligations légales quant à la durée impartie au locataire pour régulariser sa situation.

L’IFPDOM n’a pas satisfait au commandement de payer dans le délai d’un mois suivant sa délivrance, de sorte que, conformément à l’article L 145-41 du code de commerce, la clause résolutoire se trouve acquise.

Il n’existe aucune contestation sérieuse quant au montant ou à la nature de la dette.

Dès lors, il sera prononcé la résiliation du bail commercial, acquise à la date du 4 novembre 2025, date à partir de laquelle l’IFPDOM doit être regardé comme occupant sans droit ni titre des locaux précédemment loués.

Sur la demande d’expulsion et l’astreinte

Il ressort des dispositions de l’article 835 al.1 du Code de procédure civile que « le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

En l’espèce le preneur occupe sans droit ni titre le local loué depuis le 4 novembre 2025, date de résiliation du bail.

Il convient par conséquent d’ordonner, à défaut de libération volontaire des locaux commerciaux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de IFPDOM des lieux qu’elle occupe et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique.

S’agissant des effets mobiliers, il sera procédé conformément aux règles du Code de Procédure Civile d’exécution, applicables en matière d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 1231-5 du code civil dispose que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ».

En l’espèce la clause résolutoire du bail commercial stipulant qu’en cas de maintien dans les lieux le preneur « serait en outre débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50% », est manifestement excessive.

Dès lors, l’IFPDOM sera condamné à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire en date du 4 novembre 2025, à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, charges comprises, soit la somme de 1.820, 35 € par mois, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de provision

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ».

Selon le commandement de payer en date du 3 octobre 2025, l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 13.203, 91 euros comptant le solde des loyers et charges impayés arrêté à la date du 2 octobre 2025. A cette somme, il convient d’y ajouter les 4 premiers jours du mois de novembre 2025.

La société FONCIERE AUSTRALE sollicite la condamnation de l’IFPDOM à lui payer la somme de 16.097, 39 € correspondant aux loyers impayés à la date de l’acquisition de la clause résolutoire augmentée du mois de novembre 2025 et depuis cette date.

Il sera observé que s’il n’existe aucune contestation sérieuse quant à l’obligation du preneur de payer les arriérés locatifs, ceux-ci prennent fin à l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 4 novembre 2025, si bien que tout « loyer » postérieur doit être examiné au titre de l’indemnité d’occupation.

Il y a lieu de distinguer, chronologiquement, les sommes dues par l’IFPDOM :

au titre des loyers impayésL’IFPDOM sera condamnée à payer à la société FONCIERE AUSTRALE une provision correspondant à l’ensemble des sommes contractuellement prévues, jusqu’au 4 novembre 2025, soit la somme de :

13.203, 91 + (4/30 x 1.820.35) = 13.446, 62 €.

au titre de l’indemnité d’occupationL’IFPDOM sera condamnée à payer à la société FONCIERE AUSTRALE une provision correspondant aux indemnités d’occupation dues par elle du 5 novembre 2025 à la date de la présente décision, soit la somme de :

(26/30 x 1.820,35) + (3 x 1.820, 35) + (26/30 x 1.820, 35) = 8.616, 32 €.

Sur les dépens

Il ne parait pas contraire à l’équité de condamner l’IFPDOM à payer à la société FONCIERE AUSTRALE une somme de 1.200€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 3 octobre 2025.

PAR CES MOTIFS

Nous, Stéphane DUCHEMIN, juge des référés,

CONSTATONS la résolution du bail commercial liant l’IFPDOM à la société FONCIERE AUSTRALE par acquisition de la clause résolutoire en date du 4 novembre 2025 ;

DISONS qu’à compter du 4 novembre 2025, l’IFPDOM est devenue occupante sans droit ni titre du local sis [Adresse 3] à [Localité 3] ;

ORDONNONS, à défaut de libération volontaire des lieux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de l’IFPDOM des lieux qu’il occupe et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

FIXONS l’indemnité d’occupation à la somme de 1.820, 35 € par mois à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire le 4 novembre 2025, jusqu’à la libération effective et complète des locaux et la restitution des clés ;

CONDAMNONS par provision l’IFPDOM à payer à la société FONCIERE AUSTRALE la somme de :

13.446, 62 € correspondant aux loyers échus et impayés à la date de l’acquisition de la clause résolutoire le 4 novembre 2025, 8.616, 32 € correspondant aux indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la présente décision ;DISONS que l’intégralité des sommes dues portera intérêts à taux légal à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS l’IFPDOM au versement de 1.200 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS l’IFPDOM aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 3 octobre 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéfice de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT