N° RG 22/09763 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XJZH

CINQUIÈME CHAMBRE

CIVILE

SUR LE FOND

30F

N° RG 22/09763 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XJZH

Minute n° 2025/00

AFFAIRE :

S.A. NEXITY STUDEA

C/

S.C.I. OFFENBACH

Grosses délivrées

le

à

Avocats : la SELARL AVOLIS

la SELARL MEYER & SEIGNEURIC

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 18 MARS 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente,

Statuant à Juge Unique

Greffier, lors des débats et du prononcé

Isabelle SANCHEZ, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 14 Janvier 2025

JUGEMENT

Contradictoire

En premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE

S.A. NEXITY STUDEA

19 Rue de Vienne – TSA 10034

75801 PARIS CEDEX 8

représentée par Maître Vanessa MEYER de la SELARL MEYER & SEIGNEURIC, avocats au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Maître Sophie LOZE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant.

DÉFENDERESSE

S.C.I. OFFENBACH

3 Rue du Loquidy

44300 NANTES

représentée par Maître Maxime CHEVALLIER de la SELARL AVOLIS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Maître Aurélie ECUYER avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant.

Par acte sous seing privé du 23 février 1996, Monsieur et Madame [J], aux droits desquels est venu Monsieur [K] puis la SCI Offenbach, ont consenti à la SARL Campus Habitat, aux droits de laquelle est venue la SA Gestrim Campus puis la Société Nexity Studea, un bail commercial portant sur un appartement de 22,5 m2 lot n°11 sis 49 passage de l’hermite 33000 Bordeaux.

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 1er septembre 1996, au 31 août 2005, avec pour destination l’exploitation d’une activité para-hôtelière d’une résidence étudiante.

Par avenant en date du 20 janvier 2005, ce bail commercial a été renouvelé pour une durée de neuf ans, à compter du 1er septembre 2005 jusqu’au 31 août 2014.

Le bail a par la suite fait l’objet d’une tacite reconduction.

Par acte extrajudiciaire délivré par commissaire de justice le 24 septembre 2018, la SCI Offenbach a donné congé à la société Nexity Studea à effet au 31 mars 2019, sans offre de renouvellement, et avec offre d’indemnité d’éviction.

Par lettre recommandée en date du 20 octobre 2020, la SCI Offenbach a notifié une demande de révision triennale du loyer à la société Nexity Studea.

Un rapport d’expertise judiciaire a été effectué par Monsieur [R] [G], expert en estimation immobilière, sollicité par la SCI Offenbach aux fins d’estimer le montant des indemnités d’éviction et d’occupation. Ce rapport en date du 07 décembre 2020 a retenu un montant d’indemnité d’occupation de 4.339,44 € hors charges et hors taxes et une indemnité d’éviction en l’absence de perte du fonds à hauteur de 3.841 €.

Par acte en date du 17 février 2021, la Société Nexity Studea a assigné la SCI Offenbach devant le Président du Tribunal Judiciaire de Bordeaux statuant en référé aux fins de désignation d’un expert judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction.

Par ordonnance de référé en date du 19 avril 2021, le Président du Tribunal judiciaire a ordonné une expertise judiciaire aux fins d’évaluer le montant des indemnités d’éviction et d’occupation, désignant Monsieur [V] en qualité d’expert judiciaire.

Monsieur [V] a déposé son rapport d’expertise en date du 19 septembre 2022.

Par acte en date du 20 décembre 2022, la société Nexity Studea a assigné la SCI Offenbach devant le Tribunal Judiciaire de Bordeaux, notamment afin qu’il soit statué sur le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation.

Par dernières écritures signifiées par RPVA le 05 juillet 2023, la SCI Offenbach demande au tribunal de :

— débouter la société NEXITY STUDEA de l’ensemble de ses demandes, fins et concluions,

— à titre subsidiaire, fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 1.750,80 euros,

— en tout état de cause, condamner la société NEXITY STUDEA à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 4.683,45 €, majorée des charges et accessoires, à compter du 1er avril 2019 et jusqu’à la date de libération effective des locaux, dans les conditions de l’article L.145- 28 du Code de commerce,

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— juger que lesdites sommes porteront intérêt au taux légal à la date d’effet du congé,

— ordonner l’exécution provisoire, le cas échéant rappeler que cette exécution provisoire est de droit.

Au soutien de ses demandes, la SCI Offenbach fait valoir ne pas contester le principe d’une indemnité d’éviction, et s’accorder sur l’analyse de l’expert tendant à considérer que cette indemnité doit être appréciée sous l’angle de la perte du droit au bail. Elle indique cependant contester la méthode de valorisation du droit au bail retenue par l’expert, qui reviendrait en réalité à valoriser le finds de commerce.

La SCI soutient que l’indemnité d’éviction, correspondant en l’espèce à l’indemnisation du déplacement du fonds de commerce, doit être calculée à la seule valeur du droit au bail, à savoir une indemnité de transfert. Elle souligne en effet que le fonds est transférable, le congé ne concernant qu’un seul lot de la résidence au sein de laquelle Nexity exploite 62 autres logements, le congé ne mettant ainsi pas en péril l’activité du preneur. Or, la SCI fait valoir que la valeur du droit au bail est déterminée par la différence entre le loyer tel qu’il aurait été si le bail avait été renouvelé et la valeur locative du marché, méthode dite “du différentiel” ; elle précise qu’il n’existe pas toujours de delta existant, le droit au bail perdant alors toute valeur capitablisable en l’absence d’économies de loyer, et ne pouvant être pris en considération dans la fixation de l’indemnité de transfert. La SCI soutient également qu’il peut dans une telle hypothèse ne pas y avoir de droit au bail au motif du déplafonnement acquis et de l’absence de différentiel en découlant. Elle conteste l’adaptation de méthode retenue par l’expert pour déterminer le droit au bail, soulignant que ce dernier s’est référé aux valeurs locatives non pas du bien donné à bail commercial pour une activité de sous location mais à celles de l’appartement loué en sous location, ce qui revenient à valoriser l’activité de sous location de Nexity Studea et par suite à valoriser le fonds de commerce. La SCI soutient qu’en l’espèce, la valeur du droit au bail est en réalité nulle, de sorte que la demande au titre de l’indemnité d’éviction doit être rejetée, puisque la valeur locative de marché, en cas de nouveau bail commercial à ce jour, est égale à la valeur locative statutaire, qui correspond à la valeur locative de marché puisque le loyer doit être déplafonné s’agissant d’un bail commercial de plus de 12 ans.

A titre subsidiaire, si la méthode de calcul proposée par l’expert était retenue, la SCI Offenbach sollicite que le montant de l’indemnité d’éviction soit fixé à hauteur de 1.750,80 au regard de plusieurs réajustements. Elle soutient tout d’abord que l’expert ne communique pas ses références s’agissant du montant de la valeur locative retenue à hauteur de 6.036 € HC par an, alors qu’elle propose qu’elle soit fixée à hauteur de 5.566 € HC par an, ce qui correspond au simulateur d’encadrement des loyers de Bordeaux Métropole. Elle souligne également que l’expert ne précise pas ses références s’agissant de la détermination du prix de la location d’un bail commercial évalué à 6.581 € par an, proposant que soit retenu un montant de 6.228 € HT HC par an, au regard des mentions du site de Nexity Studea. La SCI précise que le taux d’effort doit être évalué à hauteur de 80% intégrant le coefficient d’occupation, et non à hauteur de 55 % comme retenu par l’expert. Elle souligne sur ce point que les services sont réduits et facturés en sus de l’hébergement, que le mobilier appartient au bailleur et que son remplacement est à la charge de ce dernier, et précise que Nexity refacture par ailleurs ses charges au bailleur ou au sous locataire. La SCI soutient enfin que le coefficient doit être fixé à 3, et non à hauteur de 6. Sur ce point, elle soutient que, si l’emplacement est de qualité, pour autant la résidence est vieillissante, la concurrence est accrue et l’encadrement des loyers applicables au baux avec les étudiants n’est pas applicable aux baux commerciaux.

S’agissant des indemnités accessoires retenues par l’expert, la SCI fait valoir qu’il n’existe aucun trouble commercial pour la société Nexity Studéa, dans la mesure où le bailleur propose de conserver le contrat de sous location avec l’étudiant occupant le logement. Elle soutient que l’indemnité de remploi n’est pas justifiée, en l’absence de production aux débats de justificatifs de factures acquittées pour une réinstallation effective. Enfin, la SCI soutient qu’il n’existe pas de frais administratifs. Elle explique en effet qu’elle se chargera d’informer le locataire en place, et qu’une demande au titre des frais administratifs n’est pas justifiée au regard de l’important changement de locataires chaque année au sein de la résidence, sur lesquels Nexity Studea fait peser un forfait au titre de frais de dossier.

Par ailleurs, la SCI Offenbach sollicite que l’indemnité d’occupation soit fixée à hauteur de 4.683,45 €, soulignant que la valeur locative du bien est de 4.982,40 € ; elle précise qu’un abbatement de 10% pour précarité n’est pas justifié et doit être limité à hauteur de 6%. Elle souligne en effet avoir l’intention de poursuivre le contrat en cours avec le locataire, et ajoute que la société Nexity Studea ne justifie pas qu’elle aurait pu faire des projets à long terme dont elle serait privée. La SCI Offenbach soutient par ailleurs que doivent être ajoutées à ce montant les charges et taxes accessoires à compter du 1er avril 2019.

Par dernières écritures signifiées par RPVA le 17 janvier 2024, la Société Nexity Studea demande au Tribunal de :

— fixer à la somme globale de 18.298 €, sauf à parfaire, le montant de l’indemnité d’éviction due par la SCI OFFENBACH à la suite du congé du 24 septembre 2018 à effet du 31 mars 2019, pour le lot n°11 situé 49 passage Hermitte 33000 BORDEAUX,

— condamner la SCI OFFENBACH à lui payer à la somme de 18.298 €, sauf à parfaire, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 3.095 € an à compter du 1er avril 2019,

— condamner la SCI OFFENBACH à lui rembourser la somme de 1.907,16 € au titre des charges indûment réglées depuis le 1er avril 2019, sauf à parfaire avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

— dire que les intérêts dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner la SCI OFFENBACH à lui verser la somme de 6.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la SCI OFFENBACH au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses demandes, la Société Nexity Studea fait valoir, au visa des dispositions de l’article L145-14 du Code de commerce, que l’indemnité d’éviction due par le bailleur doit être fixée à hauteur de 15.582 €, telle que calculée par l’expert. Elle explique que le montant de l’indemnité d’éviction doit être apprécié sous l’angle de la perte du droit au bail, et précise que c’est bien sur la base de cette analyse que l’expert a proposé la somme susvisée. Elle rappelle que les données à prendre en compte sont bien une valeur locative portentielle ayant les mêmes caractéristique (location dans le cadre d’un bail commercial de résidence hôtelière) et une valeur locative de marché (bien identique loué par un bailleur), de sorte que le calcul du droit au bail correspond à la différence entre la valeur du loyer qu’elle devrait payer sur le marché libre et le montant du loyer qu’elle aurait payé si la SCI n’avait pas délivré congé. Elle soutient ainsi que la somme de 15.582 € arrêtée par l’expert doit être retenue à titre d’indemnité d’éviction. S’agissant des indemnités accessoires, la SA Nexity Studea fait valoir l’existence d’un trouble commercial, évalué généralement à hauteur de trois mois de bénéfice net, cette indemnité ayant pour objectif de réparer le préjudice causé par le temps passé par le locataire, qui poursuit son activité, à gérer l’éviction pendant la période de déménagement et de réinstallsation ou d’arrêt de l’exploitation. Elle précise que ce trouble existe pour le preneur qui perd un appartement, cela modifiant le fonctionnement de son fonds de commerce, indépendamment de la poursuite du contrat de sous location par le bailleur. La société Nexité Studea souscrit à l’analyse de l’expert qui a retenu un montant égal à 10% du chiffre d’affaire annuel, soit 658 €.

La société Nexity Studeasoutient également qu’une indemnité de remploi est justifiée, telle que retenue par l’expert, même en l’absence de justificatif de frais de réinstallation, rappelant que la charge de la preuve de l’absence de réinstallation du preneur incombe au bailleur.

Elle fait en outre valoir qu’une indemnité pour frais administratifs est due, telle que retenue par l’expert, cette indemnité étant destinée à compenser toutes les modifications administratives nécessaires pour prendre en compte la suppression de l’appartement, tel que la modification du site internet et des éléments de communication, ou la résiliation des contrats d’eau, d’électricité et internet.

S’agissant du montant de l’indemnité d’occupation, la société Nexity Studea sollicite que soit retenu le montant proposé par l’expert, de par la valeur locative retenue ainsi que l’abbatement de 10% pour précarité. Elle rappelle que la précarité est justifiée, ne pouvant pas faire de projet à long terme sur le lot n°11, puisqu’elle ignore la date à laquelle elle doit quitter les lieux, étant rappelé qu’elle ne peut en principe donner congé à ses locataires étudiants avant la fin de leur contrat d’un an. Elle précise que le locataire en place ne peut être repris par la SCI Offenbach, celle-ci ne pouvant poursuivre le contrat sans offrir les services dont le client étudiant bénéficie auprès de Nexity Studea. Elle ajoute qu’il est indéniable que le preneur simplement maintenu dans les lieux ne jouit pas des mêmes prérogatives que le locataire bénéficiant d’un bail renouvelé. La société Nexity Studea s’oppose en outre à la demande formée au titre des charges et taxes, faisant valoir que pendant la période d’occupation, aucune charge ni taxe n’est due par le preneur, étant précisé que l’indemnité d’occupation dont est redevable le preneur est la seule contrepartie financière de l’occupation des lieux jusqu’à leur libération effective. La SA demande par suite le remboursement des sommes exposées depuis le 1er avril 2019 au titre des charges.

Par ordonnance en date du 11 décembre 2024, la cloture de l’instruction a été ordonnée et l’affaire fixée à l’audience de dépôt du 14 janvier 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025.

MOTIFS

Sur la demande au titre de l’indemnité d’éviction

Sur l’indemnité principale

Suivant les dispositions de l’article L145-14 du Code de commerce, “le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.”

En l’espèce, la SCI Offenbach a délivré à la société Nexity Studea un congé avec refus de renouvellement pour le 31 mars 2019, par acte extrajudiciaire du 24 septembre 2018. Cet acte a mis fin au bail liant les parties ouvrant droit à une indemnité d’éviction dont est redevable la SCI Offenbach.

Le bailleur doit ainsi payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité ne peut en tout état de cause être inférieure à la valeur du droit au bail.

En l’espèce, l’indemnité d’éviction doit correspondre à la valeur du droit au bail et non à la valeur du fonds de commerce, dans la mesure où le locataire peut se déplacer et conserver sa clientèle. Il n’y a par suite pas lieu de fixer cette indemnité à la valeur du fonds de commerce, comme le soutient à raison la SCI Offenbach.

La méthode du différentiel peut être retenue, tel que l’expert l’indique au sein de son expertise, s’agissant en principe de la différence entre le loyer tel qu’il aurait été si le bail avait été renouvelé et la valeur locative du marché, en appliquant un coefficient de situation au différentiel de loyer.

C’est à raison que l’expert a toutefois proposé une adaptation dans le calcul, afin de tenir compte du déplafonnement du loyer, en lien avec la durée du bail commercial, qui a excédé 12 ans.

Il faut ainsi relever que l’expert a pris en considération les spécificités de l’espèce, et a déterminé la valeur du droit au bail par le différentiel entre la valeur locative de marché et la valeur locative du bien dans le cadre d’un bail commercial, en affectant le différentiel d’un coefficient qui dépend de la qualité de l’emplacement, respectant pas là même les dispositions de l’article L145-14 du Code de commerce.

Les valeurs retenues par l’expert pour effectuer la comparaison entre la valeur locative de marché et la valeur locative dans le cadre d’un bail commercial de résidence étudiante le sont par référence à des biens présentant les mêmes caractéristiques.

L’expert a pris en considération dans un premier terme la valeur locative de marché retenue à hauteur de 6.036 € HC par an, pour le même type de logement, après prise en compte des caractéristiques de cet appartement.

L’expert a comparé dans un second terme la valeur locative de ce bien dans le cadre d’un bail commercial, pour ce type de studio, l’évaluant à hauteur de 3.439 € HT et HC par an, en retenant un taux d’effort de 55% et un taux d’occupation de 95%, éléments qui n’apparaissent pas contesté par des éléments suffisamment probants par la SCI Offenbach.

Le coefficient retenu par l’expert, de 6, doit également être confirmé, correspondant à la situation commerciale du bien immobilier, à savoir son emplacement, qui est favorable, et ce en dépit des arguements avancés par la SCI tenant à l’ancienneté de la résidence ou encore à l’encadrement des loyers.

Il ressort de ces éléments que l’indemnisation du préjudice résultant du refus de renouvellement du bail par la SCI Offenbach ouvre droit à la société Nexity Studea à une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, qui sera chiffré en l’espèce conformément à l’évaluation du rapport d’expertise à la somme de 15.582 €.

Sur les indemnités accessoires

Il sera rappelé que l’indemnité d’éviction se compose, au sus de l’indemnité principale qui correspond en l’espèce à la valeur du droit au bail ci-dessus déterminée, des indemnités accessoires visant à compenser les pertes, frais, et préjudices indirects.

— trouble commercial

S’agissant du trouble commercial, il sera rappelé qu’il s’agit d’indemniser le preneur du temps passé à gérer le départ des locaux. L’indemnité correspond en général à 3 mois de l’excedent brut d’exploitation.

En l’espèce, la réalité de ce trouble ne peut être contesté, et ce même si le bailleur propose de conserver le contrat de sous location avec l’étudiant occupant le logement, puisque la SA Nexity Studea a dû faire face à ladite éviction et y consacrer un temps suffisant.

Ce trouble a été évalué avec justesse à la somme de 658 € par l’expert, correspondant à 10% du chiffre d’affaires annuel théorique de cet appartement. Il sera tenu compte de ce montant pour l’évaluation du montant de l’indemnité d’éviction due par la SCI Offenbach à la SA Nexity Studea.

— frais de remploi

Ces frais sont destinés à permettre au locataire évincé de se réinstaller. Il faut constater que l’absence de renouvellement du bail commercial constitue une perte partielle de fonds de commerce.

Faute pour le bailleur de rapporter la preuve que la société Nexity Studea ne se réinstallera pas, des frais de remploi sont dus. Il sera également rappelé que l’indemnité de remploi n’est pas subordonnée à la production de factures acquittées, en l’absence de réinstallation effective à la date à laquelle il est statué.

Par suite, le principe d’une réinstallation n’étant pas infirmé par les éléments de la procédure, une indemnité de remploi sera fixée à hauteur de 1.558 €, telle qu’évaluée avec justesse par l’expert judiciaire, correspondant à 10% de l’indemnité principale.

— Frais administratifs

Enfin, la réalité de frais administratifs ne peut être contestée, de tels frais ne se limitant pas à la seule information du locataire, que la SCI se propose d’effectuer, mais consistant également au coût de la rédaction des nouveaux contrats, et de résiliation des anciens.

Tel que proposé par l’expert, l’indemnité visant à compenser les frais administratifs sera fixée à hauteur de 500 €.

***

En l’espèce, l’indemnité d’éviction totale s’établit ainsi à la somme de 18.298,00 €.

Sur la demande formée au titre de l’indemnité d’occupation

Il sera rappelé qu’à compter de la date d’effet du congé, l’occupant n’est plus redevable d’un loyer mais d’une indemnité d’occupation, indemnité qui doit être égale à la valeur locative tenant compte des charges et conditions du bail.

La valeur retenue par l’expert, avec justesse, s’agissant de la valeur locative dans le cadre d’un bail commercial, est de 3.439 € HT et HC par an, se référant à des biens présentant les mêmes caractéristiques.

Il ne peut être contesté que l’occupation est précaire. Le fait que le bailleur s’engage à laisser le sous locataire en place ne prive pour autant pas l’occupation d’un caractère de précarité, élément qui s’apprécie uniquement du point de vue du preneur, qui ne bénéficie pas d’une occupation pérenne lui permettant de se projeter. En l’espèce, l’abattement de 10% retenu par l’expert, qui correspond à la pratique usuelle en la matière, est justifié.

Cependant, il faut rappeler que l’indemnité d’occupation n’exonère pas l’occupant de régler les charges et accessoires en sus.

Dès lors, la SA Nexity Studea sera condamnée à verser à la SCI Offenbach une indemnité d’occupation à hauteur de 3.095 € par an à compter du 1er avril 2019, outre charges et accessoires en sus, jusqu’à libération effective des lieux, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision (et non à compter du congé tel que sollicité par la SCI).

La SA Nexity Studea sera en conséquence déboutée de sa demande tendant à la condamnation de la SCI Offenbach à lui rembourser la somme de 1.907,16 € au titre de charges prétenduement indûment réglées depuis le 1er avril 2019.

Sur la demande relative à la capitalisation des intérêts

Selon les dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil et à la demande de la SA Nexity Studea, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

— Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…].

En l’espèce, la SCI Offenbach perdant principalement la présente instance, il convient de la condamner au paiement des dépens, en ce compris les frais d’expertise.

— Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. /Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

La SCI Offenbach, partie perdante, sera condamnée à verser à la SA Nexity Studea une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Suivant les dispositions de l’article 517 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire peut être subordonnée à la constitution d’une garantie, réelle ou personnelle, suffisante pour répondre de toutes restitutions ou réparations.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit. Les circonstances de l’espèce ne justifient ni qu’elle soit écartée ou limitée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

CONDAMNE la SCI Offenbach à payer à la SA Nexity Studea la somme de 18.298,00 € au titre de l’indemnité d’éviction due suite au congé du bail en date du 31 mars 2019 délivré le 24 septembre 2018 pour le lot 11 sis 49 passage Hermite 33000 Bordeaux, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

CONDAMNE la SA Nexity Studea à payer à la SCI Offenbach une indemnité d’occupation à hauteur de 3.095 € par an, majorée des charges et accessoires en sus, à compter du 1er avril 2019 jusqu’à libération effective des lieux sis lot n°11 49 passage Hermite 33000 Bordeaux, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

DÉBOUTE la SA Nexity Studea de sa demande tendant à la condamnation de la SCI Offenbach à lui rembourser les charges réglées depuis le 1er avril 2019,

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE la SCI Offenbach aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise,

CONDAMNE la SCI Offenbach à payer à la SA Nexity Studea la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement,

La présente décision est signée par Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente, et Isabelle SANCHEZ, Greffier.