TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Novembre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 09 Octobre 2025

GROSSE :

Le 14 novembre 2025

à M^e SANGUINETTI Eliette

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 14 novembre 2025

à Mme [L] [V]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01795 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6HE2

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [T] [F]

né le 10 Janvier 1977 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [J] [X] épouse [F]

née le 16 Décembre 1977 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [V] [L]

née le 06 Juin 1987 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 20 mars 2023, M. [T] [F] et Mme [J] [X] épouse [F], représentés par leur mandataire, la société par actions simplifiée (SAS) Foncia [Localité 6], ont donné à bail à Mme [V] [L] un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 3], dans le dixième [Localité 5], pour un loyer de 710 euros, outre 85 euros de provision sur charges.

Le 20 novembre 2024, des loyers étant demeurés impayés, M. [T] [F] et Mme [J] [X] épouse [F] ont fait signifier à Mme [V] [L] un commandement de payer la somme en principal de 1.698,04 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2025, M. [T] [F] et Mme [J] [X] épouse [F], représentés par leur mandataire, la SAS Foncia [Localité 6], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, ont fait assigner Mme [V] [L] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamnation au paiement de la provision de 4.335,60 euros, due au 6 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer augmenté des charges jusqu’au départ effectif des lieux,

— condamnation au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi d’office à l’audience du 5 juin 2025 en raison de contraintes de service.

A l’audience du 9 octobre 2025, M. [T] [F] et Mme [J] [X] épouse [F], représentés par leur conseil, réitèrent les termes de leur assignation et actualisent le montant de leur créance à la somme de 1.306,33 euros au 1er octobre 2025.

Comparaissant en personne, Mme [V] [L] conteste le montant de la dette en raison du versement direct de l’aide au logement (402 euros) aux bailleurs le 7 octobre 2025. Elle sollicite des délais de paiement, sur la base de mensualités de 80 euros, et la suspension des effets de la clause résolutoire, M. [T] [F] et Mme [J] [X] épouse [F] s’en rapportant sur cette demande.

La décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 31 mars 2025, soit plus de six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 5 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

En l’espèce, le bail conclu le 20 mars 2023 contient dans ses conditions générales une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 novembre 2024, pour la somme en principal de 1.698,04 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 janvier 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [V] [L] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour les propriétaires dont l’occupation indue de son bien les a privés de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des demandeurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [V] [L] par remise des clés ou expulsion égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 862,49 euros actuellement, et de condamner Mme [V] [L] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [V] [L] reste devoir, après déduction des frais de procédure et du versement de l’aide au logement de 402 euros intervenu le 7 octobre 2025, comme indiqué par Mme [V] [L] sur présentation de son compte de l’application de la Caisse d’allocations familiales faite via son téléphone portable à l’audience, la somme de 904,33 euros, à la date du 7 octobre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Mme [V] [L] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 904,33 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2024, date du commandement de payer.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [V] [L] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Les débats indiquent une reprise du versement du loyer courant depuis le mois de juin 2025, outre des versements conséquents afin d’apurer la dette locative, qui a ainsi considérablement diminué depuis la délivrance de l’assignation.

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [V] [L] selon les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Mme [V] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, les bailleurs seront autorisés à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

· Mme [V] [L], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à M. [T] [F] et Mme [J] [X] épouse [F] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, soit 862,49 euros à ce jour, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Mme [V] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Elle sera en outre condamnée à payer à M. [T] [F] et Mme [J] [X] épouse [F] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 mars 2023 entre M. [T] [F] et Mme [J] [X] épouse [F] d’une part, et Mme [V] [L] d’autre part, concernant le logement, au [Adresse 2], lot n° 3116, dans le dixième [Localité 5] sont réunies à la date du 21 janvier 2025 ;

CONDAMNE Mme [V] [L] à verser à M. [T] [F] et Mme [J] [X] épouse [F], à titre provisionnel, la somme de neuf cent quatre euros et trente-trois centimes (904,33 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 octobre 2025 (loyers, charges et indemnités d’occupation), échéance d’octobre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2024 ;

AUTORISE Mme [V] [L] à s’acquitter de la dette par 11 acomptes de soixante et quinze euros (75 euros) chacun et une 12ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Mme [V] [L] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [V] [L] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse, soit huit cent soixante-deux euros et quarante-neuf centimes (862,49 euros) à ce jour ;

CONDAMNE Mme [V] [L] aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Mme [V] [L] à payer à M. [T] [F] et Mme [J] [X] épouse [F] la somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente,