TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [T] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Kenson COLLIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03656 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5HQR

N° MINUTE :

2

JUGEMENT

rendu le lundi 09 décembre 2024

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 10] RIVE DROITE dont le siège social est sis [Adresse 7]

représenté par M^e Kenson COLLIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDERESSE

Madame [T] [E], demeurant [Adresse 8]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, statuant en juge unique

assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 septembre 2024

JUGEMENT

Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 décembre 2024 par Karine METAYER, Juge assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

Décision du 09 décembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03656 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5HQR

EXPOSE DU LITIGE

Madame [T] [E] est propriétaire des lots n°64, 65 et 48 dans l’immeuble sis [Adresse 5], cadastré AN [Cadastre 6] AO n°[Cadastre 9], soumis au régime de la copropriété représentant 223/10048ème tantièmes.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet FONCIA PARIS RIVE DROITE en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Madame [T] [E], par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  4710,38 euros au titre des charges de copropriété arrêté au 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2022, puis à compter de l’assignation pour le surplus ;

—  1916,02 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts de droit ;

—  1000 euros de dommages et intérêts et débouter la défenderesse pour résistance abusive et injustifiée et débouter Madame [T] [E] de tout délai de paiement ;

—  la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 30 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet FONCIA [Localité 10] RIVE DROITE, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il n’actualise pas sa dette en l’absence de la propriétaire mais souligne que la dette a augmenté depuis l’assignation, en l’absence de règlement.

Bien que régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile, Madame [T] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire. Le procès-verbal précise dans les modalités de remise de l’acte que la propriétaire a été contactée mais a refusé de transmettre au commissaire de justice sa nouvelle adresse.

La décision a été mise en délibéré le 9 décembre 2024 ce jour par mise à disposition au greffe.

Comme il y avait été autorisé par le tribunal, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], à Paris a transmis au tribunal le retour du commissaire de justice relative aux modalités de délivrance de l’assignation en cours de délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

—  les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

—  les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

—  le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots 64, 65 et 48, indiquant la répartition des tantièmes (223/10048èmes), la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l’origine de propriété, ainsi qu’un acte de vente établissant la qualité de copropriétaire de Madame [T] [E] ;

—  les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er avril 2022 au 30 juin 2024 et relevés individuels de charge pour la même période ;

—  l’historique du compte du 1er avril 2022 au 1er avril 2024 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 6626,40 euros (en ce inclus 1916,02 euros de frais) ;

—  les procès-verbaux des assemblées générales du 3 février 2022, 15 février 2023 et 27 juin 2024 comportant :

o approbation des comptes des exercices 2021, 2022 et 2023 ;

o vote des budgets prévisionnels 2023, 2024, et 2025 ;

—  les attestations de non recours ;

—  les mises en demeure de payer la somme de 409,60 euros adressée le 2 mai 2022 à Madame [T] [E] (signée le 5 mai 2022 par la défenderesse), la mise en demeure de payer la somme de 2433,85 euros adressée le 2 juin 2022 à Madame [T] [E], celle en date du 2 février 2023 pour la somme de 3124,39 euros, (signée le 6 février 2023 par la défenderesse) et enfin celle du 2 mars 2023 pour la somme de 3124,39 euros;

—  2 commandements de payer par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2022 valant mise en demeure sur la somme de 3002,91 euros et en date du 27 novembre 2023 sur la somme de 5227,69 euros ;

—  le règlement de copropriété lequel contient une clause prévoyant la solidarité des copropriétaires indivis de toutes les charges afférentes à leur local ;

—  le contrat de syndic 15 février 2023;

—  les factures de frais de gestion.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 4710,38 euros portant sur la période allant du 1er avril 2022 au 1er avril 2024, incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2024.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 4710,38 euros.

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de réception de la mise en demeure, soit le 3 mai 2022 et de l’assignation du 17 juin 2024 pour le surplus, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 et 64 du décret précité.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il sera relevé toutefois que l’envoi d’autant de mises en demeures avant toute action judiciaire en sus de la délivrance d’un commandement de payer est un choix qui appartient au syndicat. Seule la somme de 42 euros sera accordée au titre des frais nécessaires.

Il sera également relevé que l’envoi d’autant de courriers de relance avant toute action judiciaire en sus de la délivrance d’un commandement de payer est un choix qui appartient au syndicat, frais des commandements qui sont déjà prévus dans les dépens.

Pour les envois du dossier au commissaire de justice et à l’avocat, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituant ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Enfin, la réalité des autres frais et actes dont le paiement est sollicité n’est pas justifiée.

En conséquence la somme globale de 42 euros sera accordée au titre des frais nécessaires.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés du copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent sa mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Madame [T] [E] présente, de manière récurrente depuis 2 années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants, ce qui apparaît à la lecture des décisions d’assemblée générale. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Madame [T] [E]. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 800 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 17 juin 2024 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [T] [E] à payer au syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le cabinet FONCIA [Localité 10] RIVE DROITE :

— la somme de 4710,38 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er avril 2022 au 1er avril 2024 et incluant l’appel provisionnel du 1ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2022 pour la somme de 409,60 euros et de l’assignation en date du 17 juin 2024 pour le surplus ;

— la somme de 42 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

— la somme de 800 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 17 juin 2024 ;

CONDAMNE Madame [T] [E] à payer au syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le cabinet FONCIA [Localité 10] RIVE DROITE, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [T] [E] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 11 décembre 2024 par la présidente et le greffier susnommés.

Le greffier, La présidente.