Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/00995 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IF77

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 10 Septembre 2024

ENTRE :

S.A. LE TOIT FOREZIEN

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Mme [F], munie d’un pouvoir

ET :

Madame [U] [T] épouse [M]

demeurant [Adresse 1]

non comparante

Monsieur [B] [M]

demeurant [Adresse 1]

non comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en dernier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Novembre 2024

?

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NE PAS EFFACER CETTE PAGE

nombre de locataires : 1

assignation au fond (1) ou en référé (2) : 1

caution : oui (1) ou non (0) : 0

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 15 mars 2012 prenant effet à compter du 16 mars 2012, LE TOIT FOREZIEN a donné à bail à Madame [U] [M] et Monsieur [B] [M] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 442,61 euros hors charges.

Suivant contrat signé le 08 novembre 2016, LE TOIT FOREZIEN a donné à bail à Madame [U] [M] et Monsieur [B] [M] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 35,11 euros hors charges.

L’état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement le 16 mars 2012.

Par décision du 19 septembre 2022, la commission de surendettement des particuliers de la Loire a prononcé une mesure de rétablissement personnel au bénéfice de Monsieur et Madame [M], et effacé la créance locative de LE TOIT FOREZIEN qui s’élevait à 3 790,32 euros.

Madame [U] [M] et Monsieur [B] [M] ont définitivement quitté les lieux le 31 décembre 2022. Le 03 janvier 2023, un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement.

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 6 septembre 2023, LE TOIT FOREZIEN a délivré une sommation de payer à Madame [U] [M] et Monsieur [B] [M] sur la somme de 1 103,72 euros.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 07 février 2024 et signifiée par dépôt à étude, LE TOIT FOREZIEN a attrait Madame [U] [M] et Monsieur [B] [M] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de voir condamner solidairement Madame [U] [M] et Monsieur [B] [M] au paiement des sommes suivantes :

1 103,72 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 mars 2023, échéance du mois de décembre 2022 inclus, ainsi qu’aux frais de réparations locatives, outre intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 06 septembre 2023 ;350,00 euros à titre de dommages et intérêts ;350,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision à intervenir ;des entiers dépens.

L’audience s’est tenue le 10 septembre 2024 devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, LE TOIT FOREZIEN, représenté, a maintenu les demandes formulées dans l’acte introductif d’instance. Concernant la demande en paiement, le bailleur a actualisé sa demande à la somme de 1 137,36 euros en indiquant que la dette tenant aux réparations locatives s’élève à un montant global de 1 316,46 dont il faut déduire la somme de 488,14 euros au titre de la régularisation des charges sur l’année 2023.

Madame [U] [M] et Monsieur [B] [M] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter malgré leur convocation régulière.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence des défendeurs

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence des défendeurs.

Sur la répartition des sommes dues

En l’espèce, LE TOIT FOREZIEN verse aux débats un décompte arrêté au 30 juin 2023 établissant la dette totale à la somme de 1 137,36 euros.

Il convient, dès lors, de séparer les demandes au titre de la créance locative et celle au titre des frais de réparations locatives afin de les examiner.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, LE TOIT FOREZIEN verse aux débats un décompte arrêté au 31 janvier 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 308,10 euros.

Toutefois, il conviendra de retenir la somme de 262,57 euros en imputant la somme de 488,14 euros au titre de la régularisation de charges en lieu et place du dépôt de garantie destiné à couvrir les réparations locatives), et de rejeter la somme de 6,08 euros au titre de l’échéance de juin 2023 qui n’est justifiée par aucune pièce.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [U] [M] et Monsieur [B] [M] à payer la somme de 262,57 euros actualisée au 30 juin 2023, échéance du mois de janvier 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande en paiement des réparations locatives

Selon l’article 1730 du code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Selon l’article 1732 du code civil, « le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

De plus, selon l’article 1231-1 du Code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ». En complément, l’article 1231-2 du Code civil ajoute que « les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé ».

Par ailleurs, il est de principe constant que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations par le bailleur ni à l’engagement effectif de dépenses.

En revanche, le bailleur est tenu de démontrer le préjudice subi, qui est souverainement apprécié le jour où le juge statue. Il resulte d’ailleurs de la combinaison des articles 1231-1, 1231-2 et 1732 du Code civil que le locataire qui restitue les locaux dans un etat non conforme a ses obligations decoulant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit reparer le prejudice eventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce prejudice peut comprendre le cout de la remise en etat des locaux.

Enfin, en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

? de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

? de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Ainsi, une présomption pèse sur le locataire dans la mesure où il doit répondre des dégradations ou pertes constatées dans le logement.

Pour écarter sa responsabilité, le locataire doit prouver l’un des faits suivants :

– soit que les dégradations ont eu lieu par cas de force majeure ;

– soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par la faute du bailleur ;

– soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par le fait « d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement » ;

– ou encore que les dégradations sont imputables à la vétusté.

En l’espèce, il est versé aux débats un état des lieux d’entrée établi le 16 mars 2012, un état des lieux de sortie effectué le 03 janvier 2023 et trois factures qui s’élèvent à un montant total de 8 509,03 euros toutes taxes comprises. Le bailleur, dans le cadre de son assignation, sollicite le paiement des locataires à hauteur de 1 316,46 euros.

De plus, les locataires, qui ne sont pas présents lors de l’audience, n’établissent pas que les dégradations qui seront succinctement présentées sont dues à une quelconque vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En outre, il n’appartient pas au bailleur d’apporter la preuve d’un usage anormal des locaux mais seulement la preuve que les dégradations ont été effectuées durant l’occupation des lieux par les locataires. La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie permet de constater différentes dégradations.

Dès lors, au regard des différents postes de travaux invoqués, il convient de les examiner en comparant les états des lieux d’entrée et de sortie, tous deux établis contradictoirement.

Concernant la facture n°1438/02/2023 émise le 28 février 2023 et payé le 15 avril 2023

La facture n°1438/02/2023 émise le 28 février 2023 fait état de différents postes de travaux concernant la remise en état du parquet pour un montant de 4 975,74 euros toutes taxes comprises :

La dépose et l’évacuation de sols PVC sur une surface de 114,00m² pour un montant de 778,05 euros hors taxes ;La fourniture et l’application d’un primaire et d’un ragréage P3 sur 114,00m² pour un montant de 957,60 euros hors taxes ;La fourniture et la pose d’un revêtement PVC sur une surface de 114,00m² pour un montant de 2 692,25 euros hors taxes ;La fourniture et la pose de seuils sur une surface de 10,00m² pour un montant de 94,50 euros hors taxes.

A titre liminaire, il convient d’indiquer que le bailleur demande la condamnation au paiement des locataires sur la somme de 746,36 euros concernant cette facture.

Au regard de l’état des lieux entrant établi contradictoirement, il est indiqué que les sols PVC de chaque pièce de l’appartement ont été remplacés. Or, l’état des lieux de sortie mentionne des rayures ou des impacts sur les revêtements PVC de chaque pièce avec comme indication « intervention à prévoir ». Il est donc incontestable que les revêtements PVC de tous les sols de l’appartement ont dû être remplacés à la suite de la présence des locataires dans l’immeuble.

En conséquence, au regard de la facture n°1438/02/2023 établie le 28 février 2023, la somme de 746,36 euros toutes taxes comprises est justifiée. Les locataires seront condamnés à régler cette somme.

Concernant la facture n°7882 émise le 08 mars 2023 et payé le 15 avril 2023

La facture n°7882 émise le 08 mars 2023 fait état de différents postes de travaux pour un montant de 965,47 euros toutes taxes comprises :

Le remplacement de trois bouches VMC pour un montant de 126,00 euros hors taxes ;Le remplacement de la bouche VMC de la cuisine pour un montant de 52,00 euros hors taxes ;La dépose de la douchette hygiénique pour un montant de 38,00 euros hors taxes ;Le remplacement du meuble sous évier pour un montant de 216,10 euros hors taxes ;Le remplacement mitigeur évier pour un montant de 105,00 euros hors taxes ;La reprise canalisation PVC évier et lavabo pour un montant de 58,00 euros hors taxes ;La pose d’un robinet de machine à laver double et d’une évacuation double pour un montant de 72,00 euros hors taxes ;La pose de deux bouchons à chaînette pour un montant de 32,20 euros hors taxes ;La suppression d’un robinet de machine à laver et de vidage pour un montant de 38,00 euros hors taxes ;Le forfait débouchage de lavabo pour un montant de 50,00 euros hors taxes ;La réfection de deux joints étanches baignoire et lavabo pour un montant de 50,40 euros hors taxes ;Le déplacement pour un montant de 40,00 euros hors taxes.

A titre liminaire, il convient d’indiquer que le bailleur demande la condamnation au paiement des locataires sur la somme de 170,60 euros concernant cette facture.

Il convient d’examiner chaque poste de travaux.

Concernant le remplacement de trois bouches VMC pour un montant de 126,00 euros hors taxes et de la bouche VMC de la cuisine pour un montant de 52,00 euros hors taxes :

Au regard de l’état des lieux entrant établi contradictoirement, il est indiqué que la VMC de la cuisine et des toilettes sont en bon état. Concernant la VMC de la salle de bain, celle-ci a été remplacée au moment de l’entrée des locataires dans les lieux.

Or, concernant la VMC de la cuisine, l’état des lieux de sortie mentionne qu’il y a une « intervention à prévoir ». Il est donc incontestable que celle-ci a dû être remplacée à la suite de la présence des locataires dans l’immeuble. La somme de 52,00 euros hors taxes est donc justifiée et les locataires seront condamnés à la payer.

Concernant les autres VMC, il apparaît que le bailleur a effectué le remplacement de trois VMC au regard de la facture versée. Cependant, sur l’état des lieux d’entrée, seuls deux VMC, outre celle de la cuisine, sont mentionnés. De plus, même si la VMC des toilettes est mentionnée en bon état sur l’état des lieux d’entrée alors que l’état des lieux de sortie suppose « une intervention à prévoir », celle de la salle de bain est indiquée en « état de fonctionnement ». Dès lors, il y a lieu de considérer que seule une VMC sera facturée au frais des locataires, soit la somme de 42,00 euros hors taxes.

En conséquence, au regard de la comparaison des états des lieux, les locataires seront condamnés au paiement de la somme de 103,40 euros toutes taxes comprises concernant ce poste de réparation.

Concernant le forfait débouchage de lavabo pour un montant de 50,00 euros hors taxes :

Au regard de l’état des lieux entrant établi contradictoirement, il est indiqué que le lavabo de la salle de bain a été remplacé au moment de l’entrée des lieux des locataires. Or, l’état des lieux de sortie indique que le lavabo est bouché et il est nécessaire qu’une intervention soit à prévoir. Il est donc incontestable que le lavabo avait besoin d’être débouché et, en l’absence des locataires lors de l’audience et donc de contestation, cette réparation sera due à leurs frais.

En conséquence, au regard de la comparaison des états des lieux, la somme de 55,00 euros toutes taxes comprises est justifiée.

Concernant la réfection de deux joints étanches baignoire et lavabo pour un montant de 50,40 euros hors taxes :

Au regard de l’état des lieux entrant établi contradictoirement, il est indiqué que les joints étanches dan la salle de bain ont été changés. Or, l’état des lieux de sortie mentionne le noircissement des joints étanches dont le changement est à prévoir. Il est donc incontestable que joints étanches doivent être remplacés et, en l’absence des locataires lors de l’audience et donc de contestation, cette réparation sera due à leurs frais.

En conséquence, au regard de la comparaison des états des lieux, la somme de 55,44 euros TTC est justifiée.

Dès lors, la somme de 170,60 euros toutes taxes comprises sollicitée par le bailleur concernant la facture n°7882 émise le 08 mars 2023 est justifiée et il n’y a pas lieu de se prononcer sur les autres postes de réparation. Les locataires seront condamnés à régler cette somme.

Concernant la facture n°202300008548 émise le 17 mars 2023 et payé le 22 avril 2023 :

La facture n°202300008548 émise le 17 mars 2023 fait état de différents postes de travaux pour un montant de 2 567,82 euros toutes taxes comprises :

La mise en chantier pour un montant de 28,15 euros hors taxes ;Le remplacement de 9 portes de communication pour un montant de 1 057,95 euros hors taxes ;La pose de deux verrous de sûreté pour un montant de 95,10 euros hors taxes ;La pose d’un judas optique pour un montant de 10,58 euros hors taxes ;La pose d’une serrure bal pour un montant de 17,55 euros hors taxes ;La pose de deux portes pour un placard coulissant pour un montant de 498,00 euros hors taxes ;Le taux horaire de MO FOURNITURE ET POSE VITRAGE CH2 pour un montant de 115,00 euros hors taxes ;La pose de 6 entrées d’air réglables de 30m3/h pour un montant de 84,48 euros hors taxes ;La dépose de 4 boîtiers grosfilex volets pour un montant de 266,32 euros hors taxes ;La pose de trois manivelles de volet pour un montant de 116,25 euros hors taxes ;Le taux horaire de MO DEPOSE ET EVACUATION DES ETAGERES EN DECHETTERIE pour un montant de 45,00 euros hors taxes.

A titre liminaire, il convient d’indiquer que le bailleur demande la condamnation au paiement des locataires sur la somme de 399,50 euros concernant cette facture.

Au regard de l’état des lieux entrant établi contradictoirement, il est indiqué que les portes de communication de chaque pièce de l’appartement sont en bon état. Or, l’état des lieux de sortie indique que les portes de communication dans chaque pièce ont besoin d’une « intervention à prévoir ». Il est donc incontestable que les portes de communication de l’appartement ont dû être remplacés à la suite de la présence des locataires dans l’immeuble. En outre, la simple réparation de ces portes pour la somme de 1 057,95 euros hors taxe suffit à établir la somme de 399,50 euros demandé par le bailleur. Les autres postes ne seront donc pas examinés.

En conséquence, au regard de la facture n°1438/02/2023 établi le 28 février 2023, la somme de 399,50 euros toutes taxes comprises est justifiée. Les locataires seront condamnés à régler cette somme.

— Concernant la somme totale des réparations locatives :

Au regard des différents postes de réparation analysés et des différents justificatifs, la somme totale toutes taxes comprises s’élève à 1 316,46 euros.

Il convient, en revanche, de déduire le montant due au titre du dépôt de garantie, soit la somme de 442,61 euros, ainsi que la somme de 5,14 euros correspondant au paiement adressé à l’huissier. Ainsi, la somme due par les locataires au titre des réparations locatives s’élève à 868,71 euros.

En conséquence, Madame [U] [M] et Monsieur [B] [M] seront condamnés solidairement à payer la somme de 868,71 euros à LE TOIT FOREZIEN au titre des frais de réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Madame [U] [M] et Monsieur [B] [M].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par LE TOIT FOREZIEN sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement Madame [U] [M] et Monsieur [B] [M] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer du 6 septembre 2023 et de l’assignation.

Il n’apparaît par ailleurs pas équitable de laisser à la charge de LE TOIT FOREZIEN tous les frais qui ne rentrent pas dans les dépens et il convient donc de condamner solidairement Madame [U] [M] et Monsieur [B] [M] au paiement de la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en dernier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [U] [M] et Monsieur [B] [M] à payer à LE TOIT FOREZIEN la somme de 262,57 euros arrêtée au 31 janvier 2024, comprenant les loyers et charges dus jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Madame [U] [M] et Monsieur [B] [M] à payer à LE TOIT FOREZIEN la somme de 868,71 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Madame [U] [M] et Monsieur [B] [M] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer du 6 septembre 2023 et de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement Madame [U] [M] et Monsieur [B] [M] à payer à LE TOIT FOREZIEN la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE