Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT du 05 DECEMBRE 2024

N° RG 22/00792 – N° Portalis DB22-W-B7G-QNGM

DEMANDEURS :

Monsieur [D] [J], ingénieur, né le 1 er septembre 1984 à [Localité 9], de nationalité française, demeurant [Adresse 5],

représenté par M^e Richard NAHMANY, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Julien BAUMGARTNER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame [I] [J] née [E], assistante de direction, née le 16 février 1985 à [Localité 14], de nationalité française, demeurant [Adresse 5],

représentée par M^e Richard NAHMANY, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Julien BAUMGARTNER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Monsieur [M] [S], né le 10 mai 1945 à [Localité 12] (78), de nationalité française demeurant [Adresse 1],

représenté par Maître Sandra BROUT- DELBART de la SELARL BROUT-DELBART AVOCAT, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

Madame [A] [S], auxiliaire puéricultrice, née à [Localité 10] (SRI LANKA) le 8 septembre 1986, de nationalité française, demeurant [Adresse 4],

représentée par M^e Marion PERRIN, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

La société JOHN K, SARL, dont le siège social est situé au [Adresse 7], immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le numéro 481 314 706, prise en la personne de son gérant, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, M^e Catherine LEGRANDGERARD, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant

ACTE INITIAL du 28 Janvier 2022 reçu au greffe le 09 Février 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 08 Octobre 2024, Monsieur MADRE, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 05 Décembre 2024.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 28 juin 2019, Monsieur [D] [J] et Madame [I] [J] née [E] ont acquis auprès de Monsieur [M] [S] et de Madame [A] [S], sa fille, (ensemble les Consorts [S]) un pavillon d’habitation situé [Adresse 6]), bâti sur un terrain cadastré section AD numéro [Cadastre 3], pour un prix total, meubles compris, de 475 000,00 €.

La commercialisation de cette maison avait été confiée à la société John K, exerçant sous la dénomination commerciale « Monte Cristo Immobilier ».

L’acte de vente stipule notamment que : « L’ACQUEREUR prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

des vices apparents,des vices cachés.S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

Si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,S’il est prouvé par L’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR ».

Invoquant différents désordres, les époux [J] ont mandaté un huissier de justice qui a dressé un procès-verbal de constat le 8 juillet 2019.

Par courrier en date du 25 août 2019, les époux [J] ont mis en demeure Monsieur [M] [S] d’effectuer les travaux de reprise de différents désordres constitutifs de vices cachés.

Par courrier de leur conseil en date du 10 octobre 2019, les époux [J] ont à nouveau mis en demeure Monsieur [M] [S] de procéder aux travaux de reprise des désordres et au déplacement du compteur-disjoncteur électrique prévu dans l’acte de vente.

Par ordonnance du 13 juillet 2020, le président du tribunal judiciaire de Versailles, statuant en référés, a désigné un expert judiciaire afin de constater l’ensemble des désordres invoqués par les époux [J].

L’expert judiciaire a rendu son rapport en date du 2 novembre 2021.

Par ailleurs, Monsieur [M] [S] et Madame [A] [S] sont propriétaires indivis, respectivement propriétaire à concurrence de 3/4 en pleine propriété et 1/4 en usufruit et propriétaire à concurrence de 1/4 en nue-propriété, de la parcelle voisine du pavillon litigieux, cadastrée section AD numéro [Cadastre 2], et du bien immobilier qui y est bâti.

Par exploits en date des 28 janvier 2022 et 2 et 3 février 2022, Monsieur [D] [J] et Madame [I] [J] née [E] ont fait assigner Monsieur [M] [S], Madame [A] [S] et la société John K devant le tribunal judiciaire de Versailles.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 mars 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [D] [J] et Madame [I] [J] née [E] demandent au tribunal, au visa des articles 544 et suivants, 693 et suivants, 1103 et suivants, 1240 et 1241, 1603 et suivants, 1641 et suivants et articles 1217 et suivants du code civil, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

à titre principal,

condamner solidairement et in solidum Monsieur [M] [S], Madame [A] [S] et la société John K à leur payer la somme de 27 377,45 € au titre des travaux de reprise ;à titre subsidiaire,

condamner solidairement et in solidum Monsieur [M] [S], Madame [A] [S] et la société John K à leur payer la somme de 72 296,00 € € au titre du trop-perçu sur la vente du bien immobilier ;en tout état de cause,

condamner solidairement et in solidum Monsieur [M] [S], Madame [A] [S] et la société John K à leur payer :la somme de 47 364,99 € au titre du préjudice de jouissance ;la somme de 30 000,00 € au titre du préjudice moral ;la somme de 5 124,78 € au titre des frais annexes ;débouter Monsieur [M] [S], Madame [A] [S] et la société John K de l’ensemble de leurs demandes plus amples et contraires ;constater que les travaux prévus à l’acte authentique de vente du 28 juin 2019 n’étaient toujours pas réalisés le 11 mai 2021 ;en conséquence, condamner solidairement Monsieur [M] [S] et Madame [A] [S] à leur payer la somme de 179 400,00 € au titre des pénalités de retard prévues à l’acte authentique de vente du 28 juin 2019 ;constater l’existence d’une servitude par destination du père de famille au bénéfice de la parcelle cadastrée section AD numéro [Cadastre 3] et dont souffrira la parcelle AD numéro [Cadastre 2] concernant le raccordement des canalisations de la parcelle dominante aux canalisations de la parcelle servante et le passage d’une canalisation commune sur la parcelle servante ;autoriser la publication de la décision aux bureaux des hypothèques ;condamner solidairement Monsieur [M] [S] et Madame [A] [S] à leur payer la somme de 3 415,50 € au titre des travaux de réparation de la canalisation commune ;enjoindre à Monsieur [M] [S] et Madame [A] [S] de laisser libre accès à leur parcelle à toute entreprise mandatée par les époux [J] afin de procéder aux travaux de reprises de la canalisation commune sous astreinte de 100,00 € par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la date de la décision ;autoriser les époux [J] à déposer la boîte aux lettres des consorts [S] présente sur leur bien immobilier ;condamner in solidum Monsieur [M] [S], Madame [A] [S] et la société John K à leur payer la somme de 20 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner in solidum Monsieur [M] [S], Madame [A] [S] et la société John K aux dépens, en ce compris les frais d’expertise et les dépens de la procédure de référé.

Ils invoquent à titre principal la garantie des vices cachés, faisant valoir que l’expert judiciaire a constaté l’ensemble des désordres qu’ils invoquent ; que ces vices n’étaient pas apparents au jour de la vente du bien, les Consorts [S] ayant réalisé des travaux de peinture pour cacher les différents désordres ; que les Consorts [S] avaient nécessairement connaissance de l’ensemble de ces désordres, ayant été alertés sur les problèmes d’humidité lorsque le bien était en location ; que ces importants désordres d’humidité les ont empêchés d’emménager dans l’immeuble qu’ils ont acquis ; que la connaissance des vices par les vendeurs a pour effet d’exclure l’application de la clause de non-garantie.

Ils invoquent à titre subsidiaire une délivrance non-conforme et la responsabilité contractuelle des Consorts [S].

Ils invoquent ensuite la responsabilité délictuelle de la société John K qui, bien qu’ayant connaissance des désordres d’humidité existant dans le bien et des travaux de peintures effectués afin de les cacher, n’a pas cru devoir les en informer, l’attestation versée aux débats n’étant pas probante dès lors qu’elle émane d’une société qui est directement sous la subordination de la partie défenderesse puisque mandatée par l’agence John K et qu’aucun élément écrit ne vient corroborer ses dires.

Ils soutiennent ensuite que les travaux conventionnellement convenus n’ont pas été réalisés avant le 11 mai 2021 ainsi que l’a constaté l’expert, de sorte que la pénalité de 300,00 € par jour de retard s’applique jusqu’à cette date. Ils exposent à cet égard que la clause est pleinement opposable à Madame [A] [S], qui est intervenue à l’acte en qualité de venderesse ; que la clause n’exige nullement une mise en demeure préalable pour appliquer les pénalités de retard et qu’en tout état de cause une mise en demeure a bien été adressée ; et que l’expert n’a jamais retenu leur reponsabilité dans le retard, considérant qu’il était imputable à Monsieur [M] [S].

Ils estiment enfin remplies les conditions d’établissement d’une servitude, l’aménagement des canalisations ayant été réalisé avant la division des fonds et alors que les deux parcelles appartenaient aux mêmes propriétaires.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 juillet 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [M] [S] demande au tribunal, au visa des articles 1641 et suivants, 1604 et suivants et articles 671 et suivants du code civil, de :

à titre principal,

débouter les époux [J] de l’intégralité de leurs demandes ;à titre subsidiaire,

réduire à de plus justes proportions le montant de l’indemnisation des époux [J] ;fixer à l’euro symbolique le montant de l’indemnité de retard ;en tout état de cause,

rejeter la demande formulée par les époux [J] quant à la création d’une servitude, l’accès à la propriété étant assurée par la porte installée à l’avant de la propriété par les époux [J] ;constater que la boîte aux lettres a d’ores et déjà été déposée et que la demande d’autorisation de dépose est donc devenue sans objet ;ordonner aux époux [J] de couper les branches dépassant sur le fonds des Consorts [S] sous astreinte de 100,00 € par jour à compter de la décision ;condamner les époux [J] à lui verser la somme de 5 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les dépens, dont les frais exposés aux fins d’établissement des procès-verbaux de constat d’huissier.Il soutient à titre principal que les vices allégués n’étaient pas cachés mais bien apparents au jour de l’entrée en jouissance ; que n’est pas rapportée la preuve de l’antériorité de certains désordres à la vente ; qu’il n’avait pas connaissance des désordres allégués ; que les époux [J] échouent à rapporter la preuve contraire, alors qu’au regard de son éloignement géographique, il confiait la gestion locative à une agence immobilière ; que la réalisation de travaux de peinture début février 2018, soit 17 mois avant la vente ne peut démontrer sa connaissance du vice.

Il estime ensuite que les demandeurs ne justifient pas des préjudices qu’ils invoquent, ayant notamment pris un logement en location compte tenu des travaux qu’ils devaient de toutes façons réaliser dans le pavillon.

Il conteste toute création d’une servitude dès lors que les époux [J] ont fait installer un portillon leur permettant d’accéder à leur parcelle.

Il soutient que les travaux sur les canalisations peuvent être réalisés au moyen d’une chaussette, ce qui se révélerait beaucoup moins onéreux. Il ajoute que la boîte aux lettres litigieuse a déjà été déplacée.

S’agissant des travaux contractuellement convenus, il indique que leur retard n’est nullement imputable aux Consorts [S], mais à l’intervention tardive de la société Enedis et à la dépose des tuyaux de chauffage par les époux [J] eux-mêmes.

Il sollicite à titre reconventionnel la taille de branches qui dépassent sur sa parcelle.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [A] [S] demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1231-5 et 1240 du code civil, de :

à titre principal, débouter les époux [J] de toutes leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées à son encontre ;à titre subsidiaire, ordonner la réduction du montant de la pénalité réclamée par les demandeurs à son égard à 0,00 € ;condamner Monsieur [M] [S] à la garantir intégralement de toute condamnation qui serait prononcée contre elle ;à défaut, ordonner que, dans leurs rapports, la prise en charge du montant des condamnations se fera dans les proportions de leurs droits respectifs dans le bien objet du litige objet de la vente régularisée le 28 juin 2019, à savoir à hauteur d'1/4 en nue-propriété pour elle, et à hauteur des ¾ en nue-propriété outre le tout en usufruit, au profit de Monsieur [M] [S] ;condamner la société John K à la garantir intégralement de toute condamnation qui serait prononcée contre elle s’agissant des travaux de reprise des désordres afférents à l’humidité ;condamner in solidum les époux [J], Monsieur [M] [S], la société John K et tout succombant à lui payer la somme de 10 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En substance, elle se prévaut, à titre principal, de la clause d’exonération des vices cachés figurant à l’acte authentique de vente régularisé le 28 juin 2019, et fait valoir qu’en qualité de nu-propriétaire à hauteur d’un quart, elle n’avait connaissance d’aucun des vices invoqués par les demandeurs, seul Monsieur [M] [S] étant intervenu dans les lieux pour y faire effectuer des travaux de peinture.

Elle conteste à titre subsidiaire tout défaut de délivrance conforme.

Elle soutient ensuite qu’elle n’a jamais consenti aux engagements du « vendeur » s’agissant des travaux prévus à l’acte de vente du 28 juin 2019 à réaliser avant le 20 septembre 2019, ni à la stipulation d’une indemnité forfaitaire de 300,00 € par jour de retard à titre de clause pénale. Elle précise qu’elle n’a personnellement reçu aucune mise en demeure de la part des demandeurs.

Elle invoque enfin un manquement de la société John K à son devoir d’information et de conseil pour ne l’avoir jamais informée de la présence d’humidité.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er décembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la société John K demande au tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

à titre principal,

débouter les époux [J] de l’intégralité de leurs demandes formées à son encontre ;débouter Madame [A] [S] de l’intégralité de leurs demandes formées à son encontre ;débouter toute autre partie de l’intégralité de leurs demandes formées à son encontre ;condamner toute partie succombante à lui payer la somme de 6 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Catherine Legrandgérard ;à titre subsidiaire,

réduire les demandes des consorts [J] à de plus justes proportions ;condamner toute partie succombant à la garantir intégralement de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre.

Elle soutient en substance qu’elle n’a pas manqué à son obligation d’information et de conseil à l’égard des époux [J], faisant valoir qu’elle est un professionnel du négoce immobilier et non un professionnel de la construction ; qu’elle a informé les acquéreurs de l’humidité dont elle avait connaissance, ainsi que cela ressort de deux attestations ; que les consorts [J] ne rapportent pas la preuve du lien de causalité entre les manquements qu’ils lui reprochent et leurs préjudices allégués ; et que le préjudice des consorts [J] ne s’analyse que comme une simple perte de chance de ne pas contracter la vente ou de la contracter à de meilleures conditions laquelle n’est ni alléguée, ni démontrée, ni chiffrée.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 septembre 2024.

A l’audience du 8 octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2024, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 768 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir « constater », « donner acte » ou « dire et juger », lorsqu’elles développent en réalité des moyens dès lors qu’elles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le tribunal.

Sur la demande formée sur le fondement de la garantie des vices cachés :

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du code civil précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. La garantie ne peut être exclue que si l’acquéreur est en mesure de se convaincre du vice dans toute son ampleur et dans ses conséquences, et sans examen de nature technique ou autres recherches périlleuses (Ass. Plén., 27 octobre 2006, pourvoi n° 05-18.977, Bull. 2006, Ass. plén, n° 13 ; 3ème Civ., 14 septembre 2023, pourvoi n° 22-16.623).

L’article 1643 du même code indique que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1644 du code civil dispose quant à lui que l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

L’article 1645 du même code précise que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tout les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En l’espèce, les demandeurs invoquent les six désordres suivants comme étant constitutifs de vices cachés (selon la numérotation issue du rapport d’expertise judiciaire) :

désordre n° 1 : présence d’humidité et de moisissures sur le mur du fond de la cuisine et dégradations importantes du mur du fond, ayant pour origine des infiltrations par les relevés d’étanchéité périphériques de la toiture du garage mitoyen dont les Consorts [S] sont demeurés propriétaires ;désordre n° 2 : dégradation des poutres en bois soutenant le plancher du premier étage, l’état avancé de pourissement du bois indiquant son exposition à une humidité permanente pendant plusieurs années ;désordre n° 3 : présence d’humidité et de moisissures sur le mur du fond du salon/salle à manger, liée à la position du jardin en contrehaut du sol de l’habitation, qui alimente le mur, dépourvu de coupure de capillarité, par rejaillissement de l’eau de pluie ;désordre n° 4 : présence d’humidité et de moisissures sur les murs des toilettes du rez-de-chaussée ;désordre n° 7 : réseaux d’assainissement non conformes ; etdésordre n° 8 : à l’étage, cloques de peinture au plafond en pente de la chambre mansardée, liées à un défaut d’étanchéité autour de la cheminée.

En ce qui concerne le désordre n° 7, il ressort d’une attestation de la société Sevesc France en date du 29 novembre 2019 et des conclusions du rapport d’expertise judiciaire que le réseau d’assainissement n’est pas conforme aux règles du réseau public d’assainissement en ce que des eaux de pluie se déversent dans le réseau des eaux usées à l’arrière du bien, côté jardin. Par ailleurs, il ressort du rapport d’intervention en date du 4 mars 2021 de la société SARL Hartz Assainissement que la canalisation d’évacuation commune aux deux parcelles est dans un état de délabrement important.

Toutefois, n’est nullement rapportée la preuve que les Consorts [S] avaient connaissance de cette situation, alors qu’ils avaient reçu antérieurement à la vente de la part de la société Sevesc France un certificat de conformité ne révélant aucune anomalie. En outre, la seule reconnaissance par Monsieur [M] [S] d’avoir effectué des travaux en 2002 sur les canalisation d’évacuation d’eau ne permet pas d’établir sa connaissance de l’état dégradé de ces canalisations.

Par ailleurs, le fait que les eaux usées, côté jardin, soient reliées au réseau public par une canalisation qui est commune avec le bien des Consorts [S] sur la parcelle voisine ne constitue pas en lui-même un vice caché.

En conséquence, les demandes des époux [J] formées au titre de ce désordre n° 7 doivent être rejetées.

L’existence matérielle de chacun des autres désordres, constatée par l’expert judiciaire, n’est contestée par aucune des parties.

L’antériorité à la vente des désordes n° 1, n° 2 et n° 4 est reconnue par l’ensemble des parties. De plus, s’agissant du désordre n° 3, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que « Cette situation est prééxistante à la vente du pavillon. L’humidité du mur a été cachée par les travaux de peinture réalisés avant de mettre le bien en vente. ». Son antériorité est ainsi démontrée.

En revanche, ni le rapport d’expertise judiciaire, ni aucune pièce ne permet d’établir l’antériorité à la vente du désordre n° 8. En effet, il ressort d’une facture produite par Monsieur [M] [S] en date du 13 février 2018 que celui-ci avait fait procéder à une repose de zinc sur la toiture autour du pied de la cheminée, avant de faire repeindre notamment la chambre mansardée et rien ne permet d’établir que le nouveau désordre ayant causé des cloques de peinture au plafond en pente de ladite chambre soit apparu avant la vente, ce désordre n’ayant été mentionné ni dans le procès-verbal de constat d’huissier du 8 juillet 2019, ni dans l’assignation introductive d’instance. Les demandes formées à ce titre doivent donc être rejetées.

Il ressort des conclusions du rapport d’expertise que les désordres n° 1 et n° 2 résultent tous les deux d’infiltrations en provenance de la toiture du garage mitoyen dont les Consorts [S] sont demeurés propriétaires. Si l’huissier mandaté par les époux [J] a pu constater dès le 8 juillet 2019 que, dans la cuisine, « Le mur du fond en entrant est très dégradé, je note la présence de multiples points d’humidité et de petites tâches de moisissures. », ces désordres n’étaient pas apparents pour les époux [J] puisqu’ils avaient été dissimulés par des travaux de peinture réalisés avant la mise en vente du bien et par la présence de meubles de cuisine qui n’ont été retirés qu’en vue de la rénovation après l’entrée dans les lieux des demandeurs, ainsi que cela ressort du rapport d’expertise judiciaire. La seule photographie produite à cet égard par la société John K ne permet pas d’établir le caractère apparent de ce vice, dans toute son ampleur et dans ses conséquences, pour les acquéreurs.

Ensuite, s’il ressort des attestations de Monsieur [G] [V], de la société Taraspol, et de Monsieur [N] [X], ancien salarié de la société John K en charge de la vente litigieuse, que la présence d’humidité et de moisissures sur le mur du fond du salon/salle à manger et sur les murs des toilettes du rez-de-chaussée a été évoquée avec les demandeurs, ces déclarations ne sont corroborées par aucune pièce matérielle antérieure à la vente, étant relevé notamment que le devis de la société Taraspol produit dans le cadre de l’expertise judiciaire n’évoque pas la réalisation de travaux pour remédier à la présence d’humidité. Il en résulte que les désordres n° 3 et n° 4 n’étaient pas apparents pour les acquéreurs dans toute leur ampleur et dans leurs conséquences.

Monsieur [M] [S] et de Madame [A] [S] se prévalent de la clause de non-garantie contenue dans l’acte de vente, en contestant avoir eu connaissance des désordres invoqués par les époux [J].

Il est constant que les vendeurs ne sont pas des professionnels de l’immobilier. Toutefois, il ressort des pièces produites et notamment d’une facture de la société VB Bat Rénovation et du rapport d’expertise judiciaire que Monsieur [M] [S] a fait procéder quelques mois avant la mise en vente du bien à d’importants travaux de peinture, manifestement destinés à dissimuler des traces d’humidité et de moisissures, dont l’expert judiciaire a constaté qu’elles provenaient de défauts d’étanchéité anciens. Cette connaissance par les vendeurs est corroborée par le témoignages d’anciens locataires faisant état d’humidité dans le logement dont ils avaient informé leur bailleur.

Il en résulte que, contrairement à ce qu’ils soutiennent, les vendeurs avaient connaissance de l’importante présence d’humidité et de l’état fortement dégradé des murs du pavillon, de sorte que la clause de non-garantie des vices cachés, stipulée à l’acte de vente, ne peut être valablement opposée aux demandeurs.

Enfin, ainsi que cela ressort notamment du rapport d’expertise judiciaire, les désordres retenus caractérisent un vice caché en ce qu’ils diminuent tellement l’usage auquel on destine la maison – notamment l’habitation ou une revente – que les acheteurs n’en auraient donné qu’un moindre prix, s’ils l’avaient connu.

Compte tenu de ces éléments et en application de l’article 1645 du code civil, il appartient à Monsieur [M] [S] et Madame [A] [S] de restituer à Monsieur [D] [J] et Madame [I] [J] née [E] une partie du prix de vente, afin de compenser la perte de l’utilité de la chose (3ème Civ., 14 décembre 2017, pourvoi n° 16-24.170, Bull. 2017, III, n° 139), sur la base du coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres, et de les indemniser des conséquences dommageables subies.

sur la demande formée au titre des travaux de reprises :Sur la base du rapport d’expertise et des devis versés aux débats, il convient d’évaluer :

à la somme totale de 5 175,05 € TTC les travaux de reprises afférents au désordre n° 1 ;à la somme totale de 1 650,00 € TTC les travaux de reprises afférents au désordre n° 2 ;à la somme totale de 10 956,00 € TTC les travaux de reprises afférents au désordre n° 3 ; età la somme totale de 1 837,00 € TTC les travaux de reprises afférents au désordre n° 4 ;soit un montant total de 19 618,05 € TTC, mis à la charge de Monsieur [M] [S] et Madame [A] [S] au titre des travaux de reprise.

sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance :Il ressort des pièces produites et notamment d’un contrat de bail et d’une quittance de loyers qu’en raison des travaux de reprises à effectuer dans le pavillon acquis par les époux [J] ces derniers n’ont pu occuper qu’avec retard leur bien destiné à usage d’habitation principale.

Au titre du préjudice de jouissance, les demandeurs invoquent les loyers dont ils se sont acquittés pour un autre logement de septembre 2019 à août 2021. Toutefois, compte tenu d’une période de quatre mois à compter de la vente retenue par l’expert judiciaire comme étant nécessaire pour réaliser les travaux de rénovation que les époux [J] auraient dû réaliser en tout état de cause, le point de départ de la perte de jouissance ne peut être fixé antérieurement au 1er novembre 2019. Ensuite, alors qu’ils ont été autorisés par l’expert dès le 9 mars 2021 à faire réaliser les travaux de reprises des désordres constitutifs de vices cachés, les époux [J] ne justifient pas de la durée nécessaire à la mise en oeuvre de ces travaux.

Dès lors il convient de retenir au titre du préjudice de jouissance les loyers supportés au cours de la seule période du 1er novembre 2021 au 31 mars 2021, soit la somme totale de 24 650,00 €, sur la base d’une quittance locative versée aux débats. A cette somme doivent être ajoutés la somme de 286,00 € au titre de l’assurance habitation, la somme de 1 001,58 € au titre de la taxe d’habitation au prorata de la durée de la perte de jouissance, la somme de 2 037,29 € TTC au titre de la consommation d’électricité et de gaz et la somme de 1 131,61 € TTC au titre de cette même période, le surplus des demandes formées à ce titre étant rejeté.

En revanche, dès lors que le logement litigieux nécessitait des travaux de rénovation indépendamment des vices cachés retenus et que les époux [J] ont vendu leur bien immobilier antérieur dès le mois de juillet 2019, il leur était indispensable de se reloger pendant une période intermédiaire, de sorte que les frais d’agence pour le relogement et les frais de déménagement sont dépourvus de lien de causalité avec les vices cachés retenus.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient de condamner les Consort [S] à verser aux demandeurs la somme totale de 29 106,48 € au titre du préjudice de jouissance.

sur la demande de dommages et intérêts formée au titre de frais annexes :En application de l’article 12 du code de procédure civile, la demande formée au titre des frais annexes est examinée à la rubrique avec les demandes formées au titre des frais irrépétibles.

sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral :En l’espèce, l’acquisition d’une maison affecté de vices cachés a été source de déception et de tracas pour les époux [J], qui avaient alors un très jeune enfant, générant ainsi un préjudice moral.

Ce dernier est justement réparé par l’allocation d’une somme de 2 000,00 € à titre de dommages et intérêts.

En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle et elle ne se présume pas.

En l’espèce, la clause de solidarité figurant en page 3 de l’acte de vente litigieux justifie une condamnation solidaire des Consorts [S].

En application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, et à défaut de demande particulière, les sommes allouées porteront intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les demandes des époux [J] à l’encontre de la société John K :

Il appartient à l’agent immobilier de vérifier personnellement la consistance matérielle et juridique des biens vendus par son entremise, et notamment de s’informer sur la cause de la discordance qu’il est en mesure de constater entre le descriptif du bien et sa configuration réelle (1ère Civ., 11 septembre 2013, pourvoi n° 12-23.087).

Engage sa responsabilité délictuelle à l’égard de l’acquéreur l’agent immobilier qui manque à cette obligation d’information et de conseil en n’attirant pas son attention sur l’existence de désordres apparents affectant le bien vendu, qu’en sa qualité de professionnel averti, il ne peut ignorer (3ème civ., 23 octobre 2013, pourvoi n° 10-15.687).

Par ailleurs, il appartient au demandeur de rapporter la preuve du préjudice dont il sollicite réparation, qu’il soit entier ou résulte d’une perte de chance. Ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis. En toute hypothèse, la réparation de la perte de chance doit être mesurée en considération de l’aléa jaugé et ne saurait être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, aucun élément ne permet d’établir que la société John K avaient connaissance avant la vente des désordres n° 1 et n° 2 qui n’étaient pas apparents. Dans ce contexte, aucun manquement à ses obligations ne peut être retenu à l’égard de ces deux désordres.

En revanche, la société John K reconnaît elle-même avoir eu connaissance de la présence d’humidité et de moisissures sur le mur du fond du salon/salle à manger et sur les murs des toilettes du rez-de-chaussée, constituant les désordres n°3 et n° 4, ainsi que cela ressort des attestations de Monsieur [G] [V] et de Monsieur [N] [X], qu’elle verse aux débats.

Si ces deux témoins mentionnent que cette information a été portée à la connaissance des époux [J], ces déclarations, qui émanent de personnes indirectement intéressées au litige compte tenu de leurs liens avec la société John K – leur ancien mandant -, ne sont toutefois corroborées par aucun autre élément de nature à démontrer que la société John K s’est acquittée de ses obligations d’information et de conseil à l’égard des acquéreurs, qui impliquait pour elle notamment, s’agissant de la présence d’humidité et de moisissures, de se renseigner sur les causes et l’étendue réelle de ces désordres afin d’informer au mieux les demandeurs sur les moyens d’y remédier et le coût des travaux de reprises. A cet égard, le devis n° 703 de la société Taraspol produit par la société John K n’évoque pas la réalisation de travaux pour remédier à la présence d’humidité.

Le manquement de la société John K a privé les époux [J] d’une chance de ne pas contracter la vente ou de la contracter à de meilleures conditions s’ils avaient été correctement informés de l’état du pavillon.

A cet égard, il convient de rappeler la détermination d’un préjudice suppose la prise en compte des avantages que le demandeur à l’action a pu retirer de la situation dommageable (1ère Civ., 28 septembre 2016, pourvoi n° 15-18.904). En l’espèce, eu égard à la valeur actuelle du pavillon dont justifie la société John K, qui excède largement le prix d’acquisition même majoré des travaux réalisés et des différents préjudices retenus, la perte de chance de ne pas contracter la vente ne caractérise pas un préjudice indemnisable pour les époux [J].

S’agissant de la perte de chance de contracter à de meilleures conditions, son assiette se limite aux coûts des travaux de reprise des désordres n° 3 et n°4, soit la somme totale de 12 793,00 € TTC. Son taux doit être apprécié au regard de l’aléa inhérent aux marges de négociation respectives des parties à la vente, qui dépend notamment de l’intérêt manifesté par d’autres acquéreurs potentiels pour le bien. A cet égard, en l’absence d’autre donnée, il convient de tenir compte d’une mise en vente du bien intervenue le 21 novembre 2018 et d’une signature de la promesse de vente intervenue le 28 mars 2019, soit à l’issue d’une période de quatre mois.

Compte tenu de ces éléments, il convient d’évaluer à 4 000,00 € le préjudice résultant pour les époux [J] de la perte de chance de négocier un meilleur prix s’ils avaient été correctement informés des désordres n° 3 et n°4 par la société John K et de condamner cette dernière in solidum avec les vendeurs dans la limite de ce montant.

Le surplus des demandes des époux [J] à l’encontre de la société John K est rejeté.

Sur la demande formée au titre des pénalités de retard prévues à l’acte authentique de vente du 28 juin 2019 :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En outre, l’article 1231-5 du même code dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, l’acte authentique de vente litigieux stipule en page 11 que : « Le VENDEUR déclare qu’une descente d’eau pluviale sur la façade du bien vendu entre la lettre « e » et « d » du plan annexé est endommagée.

Le VENDEUR déclare :

que les travaux n’ont pas été effectuésque le coût de ces travaux reste à la charge du VENDEURLe VENDEUR déclare que les travaux mentionnés dans le devis établi par la SARL [Y] à [Adresse 13], le 20 février 2019, demeuré annexé, n’ont à ce jour pas été complètement effectués, à savoir :

la pose et le branchement de la chaudière gazle déplacement du compteur électrique par ENEDIS.Le VENDEUR déclare que ENEDIS est venu dans les biens le 28 juin 2019 pour effectuer le devis des travaux à faire.

L’estimation d’intervention d’ENEDIS pour le déplacement du compteur est d’environ 5.000 euros.

Le VENDEUR est en attente du devis de la part d’ENEDIS.

Est annexé aux présentes le devis des travaux établi par la SARL [Y] en date du 20 février 2019.

Est annexée aux présentes la facture de la SARL [Y] en date du 29 mai 2019.

Il résulte de cette facture un reliquat net à payer de 1.725,97 euros.

Le VENDEUR déclare avoir réglé le montant du reliquat.

Le VENDEUR reste redevable du paiement des factures concernant les travaux mentionnés ci-dessus.

Les parties conviennent de séquestrer entre les mains de Madame [Z] [B], demeurant professionnellement à [Adresse 16].

Intervenant aux présentes et qui accepte, la somme de 9.000 euros représentant partie du prix à la sûreté des engagements pris par le VENDEUR d’exécuter les travaux énoncés ci-après.

L’affectation du BIEN, ainsi que les PARTIES le déclarent, n’est pas destinée, en tout ou partie, à usage d’habitation, par suite la clause ci-après n’implique pas que les présentes entrent dans le cadre de la réglementation sur la vente d’un immeuble à rénover telle que définie par la loi du 13 juillet 2006.

Le VENDEUR déclare et l’ACQUEREUR reconnaît que les travaux mentionnés ci-dessus.

Etant convenu qu’au cas où ces travaux ne seraient pas exécutés à la date du 20 septembre 2019, le VENDEUR s’oblige à régler à l’ACQUEREUR qui l’accepte, une indemnité forfaitaire de 300 euros par jour de retard à titre de stipulation de pénalité sans que cette clause vaille novation de droit ou prorogation de délai, et sans préjudice du droit de l’ACQUEREUR de poursuivre l’exécution des travaux.

Cette indemnité est stipulée non réductible même en cas d’exécution partielle des travaux. »

Il n’est pas contesté en défense que la remise en état de la descente d’eau pluviale sur la façade a été effectuée par les époux [J].

Par ailleurs, il ressort des pièces produites, et notamment du rapport d’expertise judiciaire, que la pose et le branchement de la chaudière à gaz sont intervenus le 19 novembre 2019. Toutefois, il ressort de courriels circonstanciés de Monsieur [M] [S] que l’intervention de la société mandatée par ce dernier à cet effet a été retardée par les travaux effectués dans la cuisine par les époux [J] notamment sur les conduites de gaz, empêchant tout raccordement de la chaudière avant cette date.

S’agissant du compteur électrique, il ressort des pièces versées aux débats qu’il a été déplacé le 7 octobre 2019 par la société Enedis qui a mis en service l’installation électrique le 18 novembre 2019, sans toutefois que le piquet de terre n’ait été déplacé avant le 11 mai 2021, date d’une réunion d’expertise, alors qu’un tel déplacement était prévu dans le devis de la société [Y] annexé à l’acte authentique.

Il en ressort que les travaux que les Consorts [S] s’étaient engagés à faire exécuter n’ont pas été intégralement réalisés au 20 septembre 2019 et qu’au 19 novembre 2019 seul restait à accomplir le déplacement du piquet de terre, ce qui caractérise une inexécution partielle de l’engagement justifiant la mise en oeuvre de la clause pénale précitée.

Contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, à défaut de dispense expresse ou tacite de mise en demeure dans la clause précitée, la pénalité journalière ne peut être due qu’à compter de la lettre de mise en demeure en date du 10 octobre 2019 du conseil des demandeurs que Monsieur [M] [S] reconnaît avoir reçue.

En outre, si Monsieur [M] [S] justifie de diligences entreprises auprès de la société Enedis dès le 12 juin 2019, force est néanmoins de constater que les vendeurs se sont engagés à indemniser les acquéreurs en cas de non-réalisation des travaux au 20 septembre 2019, tout en sachant qu’ils ne les réaliseraient pas eux-mêmes, de sorte que les défendeurs ne peuvent se prévaloir d’un retard d’intervention de la société Enedis ou de la société [Y] pour échapper à leur engagement.

La pénalité contractuelle de 300,00 € par jour de retard apparaît néanmoins manifestement excessive au regard des conséquences de l’inexécution partielle pour les demandeurs.

A cet égard, il convient de relever que l’expert judiciaire précise dans son rapport que les époux [J] ont continué de bénéficier du courant électrique via l’ancien compteur entre le 7 octobre et le 19 novembre 2019 et n’ont ainsi connu aucune interruption du service.

En outre, c’est en raison de causes distinctes – notamment de l’importante humidité des lieux, dont ils sont par ailleurs indemnisés – et non à cause de la seule inexécution de l’engagement des vendeurs stipulé en page 11 de l’acte de vente que le bien immobilier n’a pu être occupé par les époux [J] au cours de la période considérée.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, de la durée et de l’étendue de l’inexécution, et des conséquences qui en ont résulté pour les demandeurs, il convient de modérer la pénalité contractuelle en application de l’article 1231-5 alinéa 2 du code civil et de condamner Monsieur [M] [S] et Madame [A] [S] à payer aux demandeurs la somme totale de 3 000,00 € au titre de la clause pénale.

En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle et ne se présume pas.

En l’espèce, la clause de solidarité figurant en page 3 de l’acte de vente litigieux justifie une condamnation solidaire des Consorts [S], étant relevé que Madame [A] [S] a expressément donné mandat à son père, Monsieur [M] [S], pour vendre le bien litigieux « moyennant les prix et aux charges et conditions que le mandataires jugera convenables ».

En application de l’article 1231-7 du code civil et à défaut de demande particulière, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur l’existence d’une servitude par destination du père de famille et les demandes s’y rapportant :

Aux termes de l’article 692 du code civil, la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes.

L’article 688, alinéa 2, du code civil définit les servitudes continues comme étant celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme : tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce.

Selon l’article 689, alinéa 2, du code civil, les servitudes apparentes sont celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu’une porte, une fenêtre, un aqueduc.

L’article 693 du même code précise qu’il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude.

L’article 694 du code civil dispose que si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l’un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d’exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.

En l’espèce, il ressort de l’acte authentique de vente que la parcelle cadastrée section AD numéro [Cadastre 3] et la parcelle AD numéro [Cadastre 2] sur le territoire de la commune [Localité 11] (Yvelines) résultent de la division d’une parcelle section AD numéro [Cadastre 8] qui appartenait alors aux Consorts [S].

Par ailleurs, il ressort des déclarations de Monsieur [M] [S] devant l’expert judiciaire que des travaux sur les canalisations d’assainissement litigieuses ont été effectuées en 2002, de sorte que lesdites canalisations préexistaient à cette division.

En outre, la servitude litigieuse est une servitude de canalisations qui, par nature, revêt un caractère continu.

De plus, il résulte des pièces versées aux débats, notamment de plans fournis par Monsieur [M] [S] et des conclusions des parties que cette canalisation, grevant le fonds des Consorts [S] au profit de celui des époux [J] est matérialisée par des gouttières apparentes situées le long du pavillon des époux [J] et par des regard implanté sur les terrains respectifs des parties, ces ouvrages extérieurs justifiant que la servitude soit qualifiée d’apparente.

Enfin il n’est justifié d’aucune volonté des Consorts [S] d’une volonté lors de la vente de mettre fin aux canalisations communes d’évacuation des eaux usées et des eaux pluviales passant sous la parcelles qu’ils ont conservé.

Par conséquent, il convient de constater l’existence d’une servitude par destination du père de famille au bénéfice de la parcelle cadastrée section AD numéro [Cadastre 3] et grevant la parcelle AD numéro [Cadastre 2] sur le territoire de la commune [Localité 11] (Yvelines) concernant le raccordement des canalisations d’évacuation des eaux usées et pluviales de la parcelle dominante aux canalisations de la parcelle servante et le passage de canalisations communes sur la parcelle servante.

Il convient en outre d’autoriser la publication de la décision auprès des services de la publicité foncière.

Sur les demandes formées au titre de travaux de réparation de la canalisation commune:

Aux termes de l’article 697 du code civil, celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver.

L’article 698 du même code précise que ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d’établissement de la servitude ne dise le contraire.

L’existence d’une communauté d’usage de l’assiette d’une servitude implique que le propriétaire du fonds servant participe aux frais d’aménagement et d’entretien que nécessite cette communauté d’usage (3ème Civ., 22 mars 1989, pourvoi n° 87-17.029, Bulletin 1989 III N° 71).

Par ailleurs, aux termes de l’article 605 du code civil, l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien et les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.

L’article 606 du même code précise que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

En l’espèce, en application de ces dispositions, il appartient à Monsieur [M] [S] seul, en sa qualité d’usufruitier, de supporter la part afférentes à la parcelle AD numéro [Cadastre 2] des coûts de réparation de la canalisation commune aux deux parcelles. La demande formée à l’égard de Madame [A] [S] à ce titre est donc rejetée.

Alors qu’il ressort du rapport d’intervention en date du 4 mars 2021 de la société SARL Hartz Assainissement que la canalisation d’évacuation commune aux deux parcelles est dans un état de délabrement important et que Monsieur [M] [S] invoque une technique de remise en état moins onéreuse sans toutefois produire de devis, il convient, sur la base du devis de la société Curralo Constructions en date du 6 juillet 2021, de mettre à la charge de Monsieur [M] [S] la moitié du coût des travaux de réparation de la canalisation commune, soit la somme de 3 415,50 € et d’enjoindre à Monsieur [M] [S] et Madame [A] [S] de laisser libre accès à leur parcelle à toute entreprise mandatée par les époux [J] afin de procéder aux travaux de reprises de la canalisation commune, sans nécessité toutefois d’assortir cette injonction d’une astreinte.

Sur la demande tendant à la dépose d’une boîte aux lettres :

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les époux [J], qui reconnaissent que les Consorts [S] ont fait déplacer leur boîte aux lettres qui étaient antérieurement placée sur leur propriété, soutiennent que le nouvel emplacement de cet équipement « reste gênant » et maintiennent leur demande de dépose.

A défaut pour les demandeurs de produire une quelconque preuve que la boîte aux lettres litigieuse se trouve encore placée sur leur fonds, il convient de rejeter la demande formée à ce titre.

Sur la demande tendant à l’élagage de branches d’arbre :

Aux termes de l’article 671 du code civil, il n’est permis d’avoir des arbres, arbrisseaux et arbustes près de la limite de la propriété voisine qu’à la distance prescrite par les règlements particuliers actuellement existants, ou par des usages constants et reconnus et, à défaut de règlements et usages, qu’à la distance de deux mètres de la ligne séparative des deux héritages pour les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres, et à la distance d’un demi-mètre pour les autres plantations. Les arbres, arbustes et arbrisseaux de toute espèce peuvent être plantés en espaliers, de chaque côté du mur séparatif sans que l’on soit tenu d’observer aucune distance, mais ils ne pourront dépasser la crête du mur.

L’article 673 alinéa 1er du même code dispose que celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du voisin peut contraindre celui-ci à les couper.

En l’espèce, il ressort d’un procès-verbal de constat en date du 20 septembre 2021 établi par Maître [O] [U], huissier de justice, que plusieurs branches d’un arbre planté sur la propriété des époux [J] dépassaient de la clôture séparative sur la propriété indivise des Consorts [S].

Toutefois, les demandeurs justifient, par la production d’une facture en date du 27 juillet 2022 de la société ACV Paysages, avoir fait élaguer leur arbre.

Il convient en conséquence de rejeter la demande reconventionnelle tendant à ordonner sous astreinte aux époux [J] de couper les branches dépassant sur le fonds des Consorts [S].

Sur la demande de garantie formée par Madame [A] [S] à l’encontre de Monsieur [M] [S] :

Madame [A] [S] n’invoque d’aucun fondement juridique à l’appui de sa demande de garantie intégrale formée à l’encontre de Monsieur [M] [S] pour toute condamnation prononcée contre elle.

Elle ne démontre pas notamment que Monsieur [M] [S] ait excédé l’étendue de son mandat, ni commis une quelconque faute dans l’exécution de celui-ci, et ne justifie pas plus qu’un engagement de garantie que lui aurait consenti son père.

Toutefois, l’article 1317 du code civil prévoit notamment qu’entre eux, les codébiteurs solidaires ne contribuent à la dette que chacun pour sa part et que celui qui a payé au-delà de sa part dispose d’un recours contre les autres à proportion de leur propre part.

Dès lors, il convient de fixer, dans les rapports entre Monsieur [M] [S], Madame [A] [S], un partage des condamnations solidaires prononcées au profit des époux [J] au prorata de la fraction du prix de vente du pavillon qu’ils ont chacun reçue et de condamner Monsieur [M] [S] à garantir Madame [A] [S] des condamnations prononcées, dans la limite de ce partage.

Sur la demande de garantie formée par Madame [A] [S] à l’encontre de la société John K :

En vertu des dispositions des articles 1984 et 1992 du code civil, le mandataire agit au nom du mandant, dans la limite des pouvoirs qui lui sont confiés, et est responsable à l’égard de celui-ci de toute faute commise dans sa gestion, caractérisée par un manque de diligence et de vigilance dans l’exécution de ses missions, dès lors que cette faute de gestion a causé un préjudice au mandant.

L’article 1991 alinéa 1er du code civil dispose que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L’article 1992 du même code ajoute que le mandataire répond des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il appartient au professionnel d’établir qu’il a rempli son devoir d’information et de conseil.

En l’espèce, Madame [A] [S] reproche à la société John K de ne pas l’avoir informée de la présence d’humidité dans le bien objet de la vente.

Toutefois, il apparaît, compte tenu de ce qui précède, que la société John K n’avait connaissance quant aux désordres d’humidités relevés d’aucune information dont Madame [A] [S] ne disposait pas, eu égard à la solidarité de cette dernière avec Monsieur [M] [S] et du mandat confié à celui-ci.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de Madame [A] [S] formée à l’encontre de la société John K.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Monsieur [M] [S], Madame [A] [S] et la société John K, parties perdantes, sont condamnés in solidum aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, dont le coût de l’expertise judiciaire et les dépens de la procédure de référé (3ème Civ., 17 mars 2004, pourvoi n° 00-22.522, Bull. 2004, III, n° 56).

Enfin, compte tenu des démarches judiciaires accomplies, des procès verbaux de constats d’huissiers, à défaut de production de factures relatives à l’établissement d’un certificat de conformité assainissement, à une expertise amiable et à un audit vidéo de l’assainissement et à défaut de factures d’avocat acquittées, Monsieur [M] [S], Madame [A] [S] et la société John K sont condamnés in solidum à verser à Monsieur [D] [J] et Madame [I] [J] née [E] la somme totale de 3 833,78 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [S] et Madame [A] [S] à payer à Monsieur [D] [J] et Madame [I] [J] née [E] :la somme de 19 618,05 € TTC au titre des travaux de reprise ;la somme de 29 106,48 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;la somme de 2 000,00 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE la société John K à payer in solidum avec Monsieur [M] [S] et Madame [A] [S] la somme ainsi retenue au titre des travaux de reprise dans la limite d’un montant de 4 000,00 € ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [S], Madame [A] [S] à payer à Monsieur [D] [J] et Madame [I] [J] née [E] la somme totale de 3 000,00 € en application de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONSTATE l’existence d’une servitude par destination du père de famille au bénéfice de la parcelle cadastrée section AD numéro [Cadastre 3] et grevant la parcelle AD numéro [Cadastre 2] sur le territoire de la commune [Localité 11] (Yvelines) concernant le raccordement des canalisations d’évacuation des eaux usées et pluviales de la parcelle dominante aux canalisations de la parcelle servante et le passage de canalisations communes sur la parcelle servante ;

AUTORISE la publication du présent jugement auprès des services de la publicité foncière ;

CONDAMNE Monsieur [M] [S] à payer à Monsieur [D] [J] et Madame [I] [J] née [E] la somme de 3 415,50 €, correspondant à la moitié du coût des travaux de réparation de la canalisation commune, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

ENJOINT à Monsieur [M] [S] et Madame [A] [S] de laisser libre accès à leur parcelle à toute entreprise mandatée par les époux [J] afin de procéder aux travaux de reprises de la canalisation commune ;

FIXE, dans les rapports entre Monsieur [M] [S] et Madame [A] [S], un partage des condamnations solidaires prononcées au profit des époux [J] au prorata de la fraction du prix de vente qu’ils ont chacun reçue ;

CONDAMNE Monsieur [M] [S] à payer à Madame [A] [S] la part des condamnations solidaires que celle-ci aura payées au-delà de sa contribution ainsi fixée, sur justification du paiement effectué entre les mains de leurs créanciers communs ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [S], Madame [A] [S] et la société John K aux dépens, dont le coût de l’expertise judiciaire confiée à Monsieur [L] [W], et les dépens de la procédure de référé ;CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [S], Madame [A] [S] et la société John K à payer à Monsieur [D] [J] et Madame [I] [J] née [E] la somme de 3 833,78 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, dont la demande tendant à la dépose d’une boîte aux lettres, la demande reconventionnelle tendant à ordonner sous astreinte aux époux [J] de couper les branches dépassant sur le fonds des Consorts [S] et les demandes de garantie formées par Madame [A] [S] respectivement à l’encontre de Monsieur [M] [S] et à l’encontre de la société John K ;

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 05 DECEMBRE 2024 par Monsieur MADRE, Vice-Président, siégeant en qualité de Juge Unique, assisté de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT