TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [D] [T] [U],

Madame [E] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Benjamin JAMI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03547 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAHBC

N° MINUTE :

4

JUGEMENT

rendu le vendredi 20 février 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] À [Localité 2], représenté par son syndic la SAS Cabinet JEAN CHARPENTIER – SOPAGI , dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDEURS

Madame [E] [U], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [D] [T] [U], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, statuant en juge unique

assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 février 2026 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge assistée de Anaïs RICCI, Greffier

Décision du 20 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03547 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAHBC

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [E] [U] et M. [D] [U] sont propriétaires des lots n°151 et 170 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5].

Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic en fonctions, la société SEGINE, a fait assigner Mme [E] [U] et M. [D] [U] devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, auquel il demande, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de la condamner à payer les sommes suivantes, sous réserve de l’exécution provisoire et d’ordonner la capitalisation des intérêts :

—  7.164,93 euros au titre des charges de copropriété impayées et frais impayés, échéance du 2e trimestre incluse,

—  1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens.

A l’audience du 11 juillet 2025, le demandeur, représenté par son conseil, déposait son dossier. Le défendeur comparaissait en retard se présentant à 10h45. Le président ordonnait la réouverture des débats au 12 décembre 2025, le conseil du demandeur étant déjà parti.

Lors l’audience du 12 décembre 2025, le demandeur, représenté par son conseil, maintenait l’intégralité des demandes dans les termes de son assignation.

Le syndicat des copropriétaires souligne qu’il ne s’agit pas de la première procédure en justice pour impayés, soulignant que les défendeurs ont déjà été précédemment condamnés pour une procédure similaire.

En défense, seul M. [U] comparaissait. Il expose reconnaitre le montant de la dette s’agissant des charges locatives mais conteste les frais qu’il sollicite d’écarter. Il précise être en procédure de divorce avec Mme [U], expliquant les difficultés rencontrées actuellement pour faire face à ses dettes.

Il a sollicité le bénéfice de délais de paiement adaptés à sa situation, à savoir les délais les plus longs possibles. Il précise en effet être allocataire des minimas sociaux à hauteur de 539 euros mensuels et être redevable d’une facture mensuelle de 200 euros d’EDF. Il précise avoir mis en vente son bien depuis trois ans, laquelle est ralentie du fait de son impossibilité à réaliser des travaux.

Enfin, il sollicite que soit écarté l’exécution provisoire.

Bien que régulièrement convoquée par procès-verbal remis à l’étude, Mme [U] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représentée. En application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Il sera référé à l’assignation et à la note d’audience pour plus ample exposé du litige.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 février 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Si le demandeur sollicite le paiement, tout confondu, des charges de copropriété et frais impayés, celles-ci doivent être nécessairement distinguées. Celles-ci seront donc distinctement analysées.

Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il est de principe que les décisions d’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit le principe d’imputabilité au copropriétaire défaillant des frais nécessaires exposés par le syndicat pour recouvrer sa créance, y compris notamment les frais de relance et de mise en demeure restée infructueuse.

Enfin, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

En l’espèce, au terme de son assignation, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— un relevé de propriété émanant de la direction générale des finances publiques justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [E] [U] et M. [D] [U] pour les lots concernés (pièce n°1),

— le jugement du 28 février 2023 condamnant les défendeurs notamment au paiement des frais de recouvrement, de dommages et intérêts, étant constaté que la dette au titre des charges impayées a été soldée avant les débats, engendrant même un trop perçu du syndicat de copropriété à hauteur de 10,70 euros (pièce n°2),

— un décompte des charges de copropriété de Mme [E] [U] et M. [D] [U] au 11 juin 2025 (pièce n°3) incluant également les frais de relance et établissant ainsi :

— une créance au titre des charges de 7000,53 euros une fois déduis les versés,

— des frais de 164,40 euros au titre des frais de relance et mise en demeure d’avocat,

— les appels de fonds adressés à Mme [E] [U] et M. [D] [U] du 28 décembre 2022 au 26 juin 2025 justifiant des sommes réclamées lesquelles ne sont pas contestées par M. [U] (pièce n°4),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 21 avril 2022, 15 juin 2023, 7 mars 2024 et 11 juin 2025 (pièces n°5) attestant de l’approbation des comptes arrêtés au 31 décembre 2021, 2022, 2023 et 2024 à l’unanimité, ainsi que les certificats de non recours pour les assemblées générales de 2022, 2023 et 2024 (pièce n°6),

— le contrat de syndic (pièce n°7)

— plusieurs courriers recommandés de mise en demeure adressés au défendeur d’avoir à payer les sommes dues en date du 24 avril 2025 et 24 août 2023 (pièce n°8).

Au regard de ces éléments, il convient de condamner solidairement Mme [E] [U] et M. [D] [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7000,53 euros au titre des charges arrêtées au 11 juin 2025 et comprenant l’appel de fonds pour le 2e trimestre 2025.

Par ailleurs, le demandeur ne justifiant pas des frais de relance annoncés dans le décompte aucune facture afférente n’étant produite, il se verra donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En omettant de s’acquitter des charges dues, Mme [E] [U] et M. [D] [U] ont nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement, qui sera justement réparé par l’allocation de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Dès lors Mme [E] [U] et M. [D] [U] seront solidairement condamnés à verser la somme de 1.500 euros au syndicat au demandeur.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose qu’au regard de la situation du débiteur et des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [U] verse sa déclaration de revenus 2025 corroborant ses propos sur sa séparation, sa déclaration étant individuelle et laissant apparaitre un revenu mensuel 2.052 euros mensuels en 2024. Il est toutefois justifié que sa situation a défavorablement évolué, celui-ci étant prélévé par saisie sur allocation en règlement de pension alimentaire. Il justifie être désormais allocataire de l’allocation de solidarité spécifique à hauteur de 557,38 euros. Il justifie d’échanges avec des acheteurs en vue de l’acquisition de son bien. celui-ci justifiant d’une saisie sur ses allocations . Il justifie d’une dette fiscale de 8.720 euros au 12 août 2024. Ainsi la situation du débiteur est caractérisée par des difficultés financières en lien avec son divorce. Cette situation justifie l’octroi de délais de paiement.

Dès lors, la dette sera apurée par 24 mensualités de 292 euros au plus tard le 10 de chaque mois, la dernière étant constituée du solde de la dette.

A défaut de règlement d’une mensualité à son échéance ou des charges courantes exigibles, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible après une mise en demeure adressée au débiteur par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse pendant quinze jours.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, durant le délai fixé pour apurer la dette, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée. Elle sera donc ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

En l’absence de demande de voir courir des intérêts sur les sommes dues, la demande de capitalisation des intérêts est sans objet et devra être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [E] [U] et M. [D] [U], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens.

L’équité commande de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard de l’ancienneté des impayés, de la procédure de divorce en cours laquelle ne permet pas de penser que la situation des débiteurs va se solder prochainement et leur permettre d’apurer prochainement leur situation, écarter l’exécution provisoire risque de retarder inutilement l’exécution de la présente décision de manière injustifiée alors même que des délais de paiement leur ont déjà été accordés pour tenir compte de leur situation particulière et leur permettre de faire face aux échéances dues.

Il n’y a donc pas lieu d’écarter l’exécutoire provisoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme [E] [U] et M. [D] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en fonctions, la société SEGINE, la somme de 7000,53 euros au titre des charges arrêtées au 11 juin 2025 et comprenant l’appel de fonds pour le 2e trimestre 2025,

REJETTE la demande de condamnation de Mme [E] [U] et M. [D] [U] à régler les frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE solidairement Mme [E] [U] et M. [D] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en fonctions, la société SEGINE, la somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) à titre de dommages et intérêts,

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts,

CONDAMNE solidairement Mme [E] [U] et M. [D] [U] aux entiers dépens,

CONDAMNE solidairement Mme [E] [U] et M. [D] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société SEGINE, la somme de 1.000 euros (mille euros) au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Président