Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/01565 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IHS5

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 26 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Bernard VALEZY, Juge chargé des contentieux de la protection

Greffier : Sophie SIMEONE

DEBATS : à l’audience publique du 24 Septembre 2024

ENTRE :

Société LE TOIT FOREZIEN SCIC D’HLM

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Mme [X]

ET :

Madame [P] [I]

demeurant [Adresse 1]

non comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 26 Novembre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte sous seing privé du 10 juillet 2014, à effet du 24 juillet 2014, la SCIC d’HLM LE TOIT FORÉZIEN, a donné à bail à Madame [P] [I], un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 355,81 euros, hors charges, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 355,81 euros.

Par courrier recommandé avec AR du 27 novembre 2023, réceptionné le 1er décembre 2023, la SCIC d’HLM LE TOIT FORÉZIEN a préalablement signalé à l’organisme payeur de l’aide au logement, en vue d’assurer le maintien de son versement, l’existence d’impayés de loyer.

Les échéances de loyers n’étant pas régulièrement payées, la SCIC d’HLM LE TOIT FORÉZIEN a fait délivrer le 12 décembre 2023 à Madame [P] [I] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 820,87 €, et de fournir les justificatifs d’assurance, outre 82,75 euros relatif au coût de l’acte toutes charges comprises, remis à personne.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 21 mars 2024, remise à domicile, la SCIC d’HLM LE TOIT FORÉZIEN a attrait Madame [P] [I] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

— constater la résiliation du contrat de location liant les parties, et ce, pour défaut de paiement des loyers et charges locatives, conformément à la clause résolutoire insérée dans le contrat de location telle que rappelée dans le commandement de payer les loyers, et subsidiairement, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers par application des articles 1217 et suivants du Code civil étant rappelé l’obligation de paiement visée à l’article 1728 du même Code,

— ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef du logement et ce au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier conformément aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et du Code des procédures civiles d’exécution,

— la condamner à leur payer les sommes suivantes :

—  207,44 euros, au titre des loyers et charges locatives dues au 15 mars 2024 (mois de février 2024 inclus), avec intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, outre les loyers et charges échus entre la date d’assignation et la date d’audience,

— une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer augmenté des charges qui auraient dû être payées pour le logement si le contrat de location n’avait pas fait l’objet d’une résiliation, et ce, jusqu’à leur départ effectif,

—  350 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— tous les frais et dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et sa dénonciation à la Préfecture, au titre de l’article 696 du Code de procédure civile.

La SCIC d’HLM LE TOIT FORÉZIEN a notifié l’assignation à la préfecture de la Loire par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 22 mars 2024.

L’audience s’est tenue le 24 septembre 2024 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience, la SCIC d’HLM LE TOIT FORÉZIEN, demanderesse représentée avec pouvoir, maintient l’ensemble de leurs demandes, sauf à actualiser leur créance locative à la somme de 429,55 €, arrêtée au 31 août 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, et s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle précise notamment que : « Mme [I] n’a fait qu’un seul versement depuis le mois de mai 2024 et qui est insuffisant pour solder la dette. Les loyers de mai, juillet et août 2024 ne sont pas réglés. En outre, nous sommes toujours dans l’attente de son attestation d’assurance. Nous refusons les délais de paiements dans ce dossier ».

Madame [P] [I], défenderesse, bien que régulièrement citée, n’a ni comparu ni mandaté personne pour la représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il y est consigné comme suit : « par la présente, je vous informe que nous n’avons pas réalisé le diagnostic social et financier dans la mesure où Mme [I] [P] qui est assignée au tribunal le 24 septembre 2024 a soldé sa dette. Son bailleur Bâtir et Loger a annulé la procédure d’expulsion. Mme nous a contacté par téléphone et n’a pas souhaité maintenir le rendez-vous du 28 mai 2024. Le service social reste à sa disposition ».

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2024 pour y être rendu la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence de la défenderesse

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence de Madame [P] [I], défenderesse.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Sur la demande de constat de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SCIC d’HLM LE TOIT FORÉZIEN justifie avoir préalablement informé la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) de la Loire deux mois au moins avant la date de délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit le 27 novembre 2023. La situation d’impayés de Madame [P] [I] persistant, cette information vaut saisine de la Commission de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions locatives (CCAPEX).

De même, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la Loire le 22 mars 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’article 2 du Code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail litigieux (X, page 6 sur 10) a été signifié au locataire le 12 décembre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 820,87 € n’a pas été réglée par Madame [P] [I] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Eu égard à la force obligatoire du contrat liant les parties conformément à l’article 1134 du Code civil, il sera fait application de ce délai.

Il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Madame [P] [I] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Le bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 13 février 2024.

En application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par la SCIC d’HLM LE TOIT FORÉZIEN ou par Madame [P] [I], et à la condition que celle-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

L’analyse des éléments comptables dans la présente instance atteste qu’au 23 septembre 2024, date d’édition du décompte locatif, la dette locative demeure impayée et s’élève à 429,55 euros, soit 1,1 termes de loyers.

Force est de constater que Madame [P] [I] – laquelle n’apporte, au demeurant, aucun élément d’appréciation sur ses revenus et ses charges actuels faute de comparaître – ne justifie pas de disposer des moyens financiers suffisants pour s’acquitter du paiement du loyer courant ainsi que du solde de sa dette locative, de sorte qu’elle n’est pas susceptible de bénéficier de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Il sera donc fait droit à la demande de la SCIC d’HLM LE TOIT FORÉZIEN aux fins de constat de résiliation du bail et d’expulsion.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Madame [P] [I] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [P] [I] et de dire que faute par Madame [P] [I] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

À défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

La résiliation étant constatée pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives, il n’y a pas lieu d’examiner la demande subsidiaire fondée sur le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il résulte des articles 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

La bailleresse a demandé dans son assignation la condamnation du locataire au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience.

En l’espèce, la SCIC d’HLM LE TOIT FORÉZIEN verse aux débats un décompte arrêté au 31 août 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives) à la somme de 429,55 €, incluant :

— des « frais de poursuites/corresp. », le 30 juin 2023, à hauteur de 6,08 euros,

— des « frais de poursuites/corresp. », le 31 octobre 2023, à hauteur de 6,08 euros,

— des « frais de rejet (ou opposition) chèque », le 8 décembre 2023, à hauteur de 20 euros,

— des « frais actes et contentieux », le 31 décembre 2023, à hauteur de 77,63 euros,

— des « frais de poursuites/corresp. », le 30 avril 2023, à hauteur de 6,08 euros,

soit une somme totale de 115,87 (6,08 x 3 + 20 + 77,63) euros, dont le bien-fondé n’est pas justifié.

Madame [P] [I], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de la SCIC d’HLM LE TOIT FORÉZIEN est établie tant dans son principe que dans son montant, à hauteur de 313,68 euros (429,55 – 115,87).

Il convient par conséquent de condamner Madame [P] [I] à payer à la SCIC d’HLM LE TOIT FORÉZIEN la somme de 313,68 €, arrêtée au 31 août 2024, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois d’août 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Madame [P] [I] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la SCIC d’HLM LE TOIT FORÉZIEN, soit la somme de 396,45 € (cf. décompte locatif ; « échéance août 2024 »).

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. À cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Il y a donc lieu de condamner Madame [P] [I] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Madame [P] [I] est la partie perdante du litige.

Elle sera en conséquence condamnée aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 820,87 € du 12 décembre 2023 et de sa dénonce à la CAF valant saisine de la CCAPEX du 27 novembre 2023, de l’assignation du 21 mars 2024 et de sa dénonce à la préfecture de la Loire du 22 mars 2024.

Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux et de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation de bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives recevable,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 820,87 € du 24 janvier 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives, prévue au contrat de bail,

CONSTATE en conséquence que le contrat de bail du 10 juillet 2014, à effet du 24 juillet 2014, conclu entre la SCIC d’HLM LE TOIT FORÉZIEN, d’une part, et Madame [P] [I], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 1], s’est trouvé de plein droit résilié le 13 février 2024, par application de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives,

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Madame [P] [I] à payer à la SCIC d’HLM LE TOIT FORÉZIEN la somme de 313,68 €, arrêtée au 31 août 2024, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois d’août 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [P] [I] à la somme mensuelle de 396,45 €, et au besoin la CONDAMNE à verser à la SCIC d’HLM LE TOIT FORÉZIEN, ladite indemnité mensuelle à compter du 1er septembre 2024 jusqu’à complète libération des lieux, et sous déduction des paiements intervenus depuis,

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnités de procédure,

DIT que faute par Madame [P] [I] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux,

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Madame [P] [I] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 820,87 € du 12 décembre 2023 et de sa dénonce à la CAF valant saisine de la CCAPEX du 27 novembre 2023, de l’assignation du 21 mars 2024 et de sa dénonce à la préfecture de la Loire du 22 mars 2024,

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE