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ORDONNANCE DU : 31 Octobre 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/00273 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IIPV

AFFAIRE : [R] [J], [M] [A] épouse [J] C/ S.D.C. [Adresse 1] REPRESENTE MR [W] [S] (SYNDIC BENEVOLE), [X] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

Service des référés

ORDONNANCE DE REFERE

1ère VICE PRESIDENTE : Séverine BESSE

GREFFIERE : Céline TREILLE

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [R] [J]

né le 27 Février 1946 à [Localité 3] (ITALIE), demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL LEXFACE, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,

Madame [M] [A] épouse [J]

née le 12 Mars 1947 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentée par la SELARL LEXFACE, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,

DEFENDEURS

Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] REPRESENTE MR [W] [S] (SYNDIC BENEVOLE), dont le siège social est sis [Adresse 1]

non représenté

Monsieur [X] [N]

né le 13 Février 1945 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Frédérique FERRERO, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

Débats tenus à l’audience du : 03 Octobre 2024

Date de délibéré indiquée par la Présidente: 31 Octobre 2024

DECISION: réputée contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées

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EXPOSE DU LITIGE

Mme [M] [A] et son époux M. [R] [J] sont propriétaires d’un appartement de type F4 et d’un appartement de type F3, situés respectivement aux 1ers et 2èmes étages de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1], dont ils ont fait l’acquisition auprès de Mme [A] le 8 mai 1972. Ils ont acquis ces appartements dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement.

Ils occupent l’appartement F4 situé au premier étage correspondant au lot 109 de la copropriété.

M. [X] [N] est propriétaire d’un appartement situé au 2ème étage et dernier étage, juste au-dessus de l’appartement des époux [J].

Par actes de commissaire de justice en date du 15 avril 2024, M. [R] [J] et son épouse Mme [M] [A] ont fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne M. [X] [N] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] afin d’obtenir la condamnation de M. [N] à faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de la suppression de la colonne VMC lors de travaux affectant les parties communes de l’immeuble et ce sans autorisation.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi accordé à la demande des parties afin de leur permettre l’échange de pièces et conclusions, et est retenue à l’audience du 03 octobre 2024. Les époux [J] sollicitent de voir :

— Condamner M. [X] [N] à faire intervenir une entreprise qualifiée aux fins de remise en service de la colonne VMC de droite de l’immeuble ; et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— Condamner M. [X] [N] à payer à Mme [M] [A] et son époux M. [R] [J] la somme provisionnelle de 3.000 euros à valoir sur le préjudice de jouissance résultant du trouble manifestement illicite,

— Déclarer l’ordonnance à intervenir commune et opposable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic bénévole en exercice, M. [W] [S],

— Rejeter les demandes de M. [N] présentées à l’encontre de Mme [M] [A] et son époux M. [R] [J] lesquelles sont irrecevables, mal-fondées, et se heurtant à contestations sérieuses,

— Débouter M. [X] [N] de l’intégralité de ses demandes présentées à l’encontre de Mme [M] [A] et son époux M. [R] [J],

— Subsidiairement, condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à relever et garantir indemnes Mme [M] [A] et son époux M. [R] [J] de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre,

— Dispenser Mme [M] [A] et son époux M. [R] [J] de toute participation aux frais de remise aux normes de la colonne VMC,

— Condamner M. [X] [N], ou qui mieux devra le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [M] [A] et son époux M. [R] [J] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Mme [M] [A] et son époux M. [R] [J] exposent que :

— L’immeuble est à l’origine doté de deux colonnes VMC, qui sont des parties communes, dont l’une traverse l’appartement [J] puis l’appartement de M. [N],

— M. [N] a modifié la distribution des pièces de son appartement, en inversant la cuisine et l’une des chambres,

— Sans autorisation de la copropriété, M. [N] a réalisé des travaux dans son appartement ayant conduit à neutraliser la colonne de VMC de droite, partie commune, qui part de la cuisine de l’appartement [J], traverse l’appartement [N], pour ressortir sur le toit terrasse de l’immeuble,

— Il a utilisé du plâtre et du PVC, au motif qu’il a été apporté une modification dans la distribution des pièces de son appartement, et que la colonne ne lui serait plus d’aucune utilité,

— Cette neutralisation a d’importantes conséquences au niveau de l’appartement [J], puisque la cuisine se trouve dépourvue de VMC,

— Ils ont fait constater la situation par un commissaire de justice, et le syndic bénévole a demandé à M. [N] la remise en état de l’installation, en vain.

M. [X] [N] sollicite de voir juger non fondée la demande des époux [J]. A titre reconventionnelle, il sollicite la condamnation de Mme [M] [A] et son époux M. [R] [J] et de la copropriété conjointement et solidairement à remettre en état l’évacuation VMC provenant de l’appartement des époux [J] par l’installation d’une évacuation en toiture sous astreinte de 100 euros par jour de retard deux mois après la signification de la décision à intervenir, et de voir juger que M. [N] n’aura pas à participer en qualité de copropriétaire au financement de ces travaux. Il sollicite la condamnation des époux [J] à lui payer à titre provisionnel la somme de 6.000 euros au titre de son préjudice de jouissance depuis l’occupation de son appartement, ainsi que la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [X] [N] expose que :

— Le 30 octobre 2020, il a constaté des fuites d’eau dans son appartement, dans une chambre et dans un placard,

— Il a effectué une déclaration de sinistre auprès de la Maaf, sa compagnie d’assurance, et le syndic de copropriété a effectué la même démarche auprès de son assureur la compagnie Allianz,

— En dépit de l’intervention de deux sociétés, les fuites d’eau ont persisté,

— La Maaf a conseillé à M. [N] d’effectuer des travaux pour éliminer les fuites, ce qu’il a fait,

— Ces travaux ont permis de découvrir que l’évacuation de la ventilation de la cuisine des époux [J] débouchait dans le placard, sans être raccordée en toiture,

— Le syndic est monté sur le toit et a précisé aux époux [J] qu’il n’y avait aucune évacuation correspondante à ce tuyau en toiture,

— Contrairement à ce qu’invoquent les époux [J], la situation de la cuisine de M. [N] n’a pas été modifiée par rapport aux plans de construction de l’immeuble,

— Il résulte de la sommation interpellative faite au syndic bénévole, M. [S], le 22 mai 2024 que ce dernier a été informé que le tuyau d’évacuation de la VMC en provenance de l’appartement [J] débouchait dans son placard et a pu le constater personnellement en sa présence,

— Mme [N], sa tante, précédente propriétaire, se plaignait des odeurs de cuisine dans sa chambre,

— s’il existe bien un tuyau d’évacuation sur le toit, destiné à la colonne de la VMC, ce tuyau était bouché ; il n’y a jamais eu d’installation VMC à l’endroit indiqué, la société Bessenay qui est intervenu dans son appartement confirme que le tuyau dans l’appartement de M. [N] n’a jamais été raccordé avec la sortie du toit et qu’il n’y a aucun moteur électrique d’évacuation,

— Les morceaux de plâtre retrouvés dans le tuyau d’évacuation proviennent de la destruction du faux plafond du placard,

— Il a fait boucher l’arrivée de cette canalisation dans le placard dans l’attente des travaux à réaliser par les époux [J].

Le syndicat des copropriétaires, régulièrement cité, est défaillant. Les conclusions de M. [N] lui ont été signifiées le 18 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Selon l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, " Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : (…)

— les coffres, gaines et têtes de cheminées ;"

En l’espèce, le règlement de copropriété stipule que font partie des parties communes les « coffres, conduits de fumée, gaines et ventilation se trouvant à l’intérieur de chaque bâtiment ».

M. [N] produit un plan dont il résulte que l’emplacement de sa cuisine n’a jamais été modifié et que cette cuisine dispose d’une évacuation VMC à l’angle des deux bâtiments, colonne non en cause. Cependant si ce plan est celui du maître d’œuvre de l’immeuble du 1er février 1972, il n’est pas contractuel puisque seuls les plans communiqués par les époux [J] sont certifiés conformes à l’annexe de l’acte de vente du 8 mai 1972 au profit des époux [J].

Sur ces plans, la cuisine des époux [J] se trouve à l’emplacement prévu initialement et se situe sous une chambre de l’appartement de M. [N].

De toute façon, tant sur le plan produit par M. [N] que celui des époux [J] figure une canalisation de ventilation mécanique permettant notamment une aération pour la cuisine des époux [J].

A la sommation interpellative du 22 mai 2024 de M. [N], le syndic bénévole de la copropriété confirme qu’il a constaté que le tuyau d’évacuation de la VMC débouche dans le plafond du placard de l’appartement de M. [N], que vu du toit, le tuyau semble bouché et que déjà l’ancienne propriétaire de l’appartement et tante de M. [N] se plaignait d’odeurs de cuisine.

Dans un courriel du 19 septembre 2024, le technicien intervenu pour le remplacement des réseaux horizontaux de ventilation situés sur la toiture de l’immeuble, confirme qu’une des deux colonnes est complètement obturée par des gravats et ne peut pas fonctionner.

Le commissaire de justice confirme le 20 novembre 2023 le non fonctionnement de la colonne de ventilation de la cuisine des époux [J].

Il résulte des photographies produites par M. [N] que le tuyau de ventilation fait un coude, débouche dans le placard et n’est pas raccordé à la sortie en toiture, le plafond ayant été manifestement bouché.

L’entreprise Bessenay Constructeur indique dans un courrier daté du 15 juillet 2024 que le tuyau de ventilation n’a jamais été raccordé avec la sortie en toiture.

Le commissaire de justice a constaté le 19 septembre 2024 l’absence de conduit au sein du placard et indique dans son constat que la plaque présente au plafond du placard n’a fait l’objet d’aucune reprise.

Il résulte de la photographie du toit-terrasse produite par les époux [J] et des réponses du syndic bénévole à la sommation interpellative de M. [N] qu’il existe une sortie sur le toit-terrasse de l’immeuble correspondant à la colonne de ventilation en litige.

Il ressort ainsi des pièces versées au débat, que la colonne de ventilation, partie commune, ne remplit pas sa fonction pour assurer la ventilation de la cuisine des époux [J] tel qu’il était prévu lors de la construction de l’immeuble, ce qui relève d’un confort minimal et d’une question de sécurité, caractérisant un trouble manifestement illicite.

Il importe peu que le constat de ce non fonctionnement soit ancien, l’article 835 du Code de procédure civile n’impose aucun critère d’urgence.

S’agissant du rétablissement d’une partie commune, il appartient au seul syndicat des copropriétaires d’engager les travaux pour la remise en service de la colonne de ventilation desservant la cuisine des époux [J].

Il convient par conséquent de débouter les époux [J] de leur demande dirigée contre M. [N] et ce dernier de sa demande dirigée contre les demandeurs.

Il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à procéder à cette remise en état dans un délai de 4 mois à compter de la signification de l’ordonnance, puis sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant deux mois.

La responsabilité de M. [N] n’est pas manifeste au regard des pièces versées au débat, notamment des constatations du commissaire de justice du 19 septembre 2024 quant à l’absence de travaux sur la plaque au plafond du placard qui aurait dû permettre le raccordement de la colonne de ventilation à la sortie en toiture.

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision au titre du préjudice de jouissance.

De même la responsabilité des époux [J] dans le trouble de jouissance causé à M. [N] du fait des odeurs de cuisine n’est pas manifeste puisque les nuisances trouvent leur origine dans le caractère défectueux d’une partie commune et que les travaux réalisés par M. [N] n’ont, semble-t-il, pas porté sur la plaque empêchant le raccordement à la sortie en toiture de la colonne de ventilation ; il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision de M. [N].

Tous les copropriétaires doivent participer au financement des travaux sur les parties communes. Toute exonération suppose une appréciation des responsabilités des parties, ce qui excède les pouvoirs du juge des référés.

Seules les demandes reconventionnelles de M. [N] ont permis de mettre fin au trouble manifestement illicite, les demandeurs ne sollicitant que la condamnation de M. [N] à faire les travaux sur une partie commune, ce qui est contraire au statut de la copropriété et aux stipulations du règlement de copropriété.

Conformément aux articles 696 et 491 du Code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires est condamné aux dépens.

L’équité commande en revanche de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à faire procéder à la remise en état du système de ventilation mécanique desservant la cuisine de Mme [M] [A] et son époux M. [R] [J] dans un délai de 4 mois à compter de la signification de l’ordonnance, puis sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant deux mois,

SE RESERVE la liquidation de l’astreinte,

DIT n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes,

DEBOUTE les parties de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] aux dépens.

LA GREFFIERE LA 1ère VICE PRESIDENTE

Céline TREILLE Séverine BESSE

Grosse + Copie :

la SELARL LEXFACE

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— M^e Frédérique FERRERO

— DOSSIER

Le 31 Octobre 2024