Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/00494 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IEWL

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Juge chargé des contentieux de la protection assisté de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 08 Octobre 2024

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT & METROPOLE venant aux droits de METROPOLE HABITAT [Localité 5]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Mme [C], munie d’un pouvoir

ET :

Madame [W] [S] [Z] NEE [H]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Solange VIALLARD-VALEZY, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-42218-2024-2677 du 24/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 02 Décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 4 septembre 2019, la société Métropole Habitat Saint Etienne devenue par la suite l’ EPIC HABITAT ET METROPOLE a donné en location à Madame [W] [Z] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] (logement 012977), moyennant un loyer mensuel révisable de 453,26 € et 90,80 € de provisions pour charges.

L’EPIC HABITAT ET METROPOLE a fait délivrer le 27 avril 2023 à Madame [W] [Z] :

un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 2 967,42 €, et de justifier de l’assurance du logement.

Par courrier du 2 novembre 2022, l’EPIC HABITAT ET METROPOLE a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant assignation délivrée par huissier le 9 janvier 2024, l’EPIC HABITAT ET METROPOLE a attrait Madame [W] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5], aux fins de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail et d’ordonner son expulsion.

L’EPIC HABITAT ET METROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par voie électronique avec accusé de réception délivrée le 15 janvier 2024.

L’audience s’est tenue le 8 octobre 2024.

Lors de l’audience, l’EPIC HABITAT ET METROPOLE a maintenu ses demandes tendant à constater le jeu de la clause résolutoire et à ordonner l’expulsion de Madame [W] [Z] de son logement et de son garage. L’EPIC HABITAT ET METROPOLE a en outre demandé au tribunal :

de supprimer le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux compte tenu de l’absence de justification de l’assurance de l’appartementde condamner Madame [W] [Z] au paiement des sommes suivantes :5 684,28 € au titre de sa créance locative arrêtée au 30 septembre 2024,une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux,200,00 € de dommages et intérêts200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,ainsi qu’aux entiers dépens.

L’EPIC HABITAT ET METROPOLE a expliqué au soutien des prétentions :

qu’elle acceptait l’octroi de délais de paiement, sa locataire payant de façon irrégulière son loyer.

Madame [W] [Z] a demandé au tribunal :

de débouter l’EPIC HABITAT ET METROPOLE de ses demandes celui-ci ne justifiant pas des charges locatives mise à la charge de la locataire. Or l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de fournir un décompte des charges, de ses modalités de calcul, les pièces justificatives devant être laissées à la disposition du locataire. Or l’EPIC HABITAT ET METROPOLE ne justifiant pas du montant des charges, celles-ci ne sont pas dues et doivent dès lors être restituées à la locataire. Ce fait a pour conséquence qu’il n’y a plus de dette.subsidiairement elle sollicite des délais de paiements, les impayés étant liés à une perte d’emploi, elle a déjà pu faire baisser la dette depuis l’assignationIl était produit une attestation d’assurance multirisque habitation valable jusqu’au 8 janvier 2025.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Madame [W] [Z], élevant seule deux enfants, se trouve dans une situation difficile du fait de sa situation administrative.

Elle a déposé un dossier de surendettement.

Le tribunal était informé par la commission de surendettement que Madame [W] [Z] a bénéficié d’un rétablissement personnel en date du 20 septembre 2024 effaçant sa dette locative.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 4] par la voie électronique le 15 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que la EPIC HABITAT ET METROPOLE a bien informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation de plein droit, l’expulsion et la dette locative

Sur la demande de remboursement des provisions pour charge

Attendu que l’article 23 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. (…)

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur. ».

Il appartient au bailleur de justifier du caractère récupérable des charges et de leur montant. Si le bailleur ne justifie pas du montant des charges le locataire peut solliciter le remboursement des provisions qu’il a réglé.

En l’espèce, le bailleur ne démontre pas avoir transmis à son locataire un décompte par nature des charges tel que prévu par la loi, le bailleur ne fournit pas non plus lors de l’audience de justification des charges permettant démontrer le caractère dû de celles-ci.

Le locataire, du fait de l’absence de toute justification des charges, est en droit de solliciter le remboursement des provisions qu’il a versé. Toutefois, le bailleur ne fournit qu’un relevé de compte mentionnant la somme globale (loyer et charges facturés tous les mois) ne permettant pas sauf pour la première année du bail (qui est par ailleurs prescrite) de savoir quelles sommes sont dues au titre du loyer et de la provision pour charge et quelle régularisation de charge a été effectué.

Dès lors il y a lieu de rouvrir les débats à l’audience du 13 mai 2025.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de réserver les dépens

Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et est compatible avec la nature du litige.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par l’ EPIC HABITAT ET METROPOLE,

ORDONNE la réouverture des débats à l’audience du mardi 13 mai 2025 à 13h30, salle H niveau 1,

DIT que ce jugement vaut convocation des parties,

REJETTE les autres demandes,

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions des l’article 700 du code de procédure civile,

RESERVE les dépens,

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE