TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/00405 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2TP3

Minute : 25/00244

S.A. ICF LA SABLIERE SA D’HLM

Représentant : M^e Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 97

C/

Madame [A] [D]

Monsieur [Y] [D]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Mars 2025

DEMANDEUR :

S.A. ICF LA SABLIERE SA D’HLM

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE

DÉFENDEURS :

Madame [A] [D]

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 12]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Y] [D]

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 12]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 21 Février 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 22 août 2018, la société ICF LA SABLIERE a consenti à M. [Y] [D] et Mme [A] [D] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation, situé [Adresse 6] sur la commune de [Localité 12], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 707,15 euros, outre les provisions mensuelles sur charges de 181,10 €, et le versement d’un dépôt de garantie de 707 euros.

Le 4 juillet 2024, la société ICF LA SABLIERE a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme en principal de 9 991,30 € arrêtée à la date du 3 juillet 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 19 décembre 2024, la société ICF LA SABLIERE a fait citer M. [Y] [D] et Mme [A] [D] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :

«  de constater l’acquisition de la clause résolutoire et par conséquent, constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges,

«  d’ordonner l’expulsion des défendeurs, et celle de tous occupants de leur chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

«  d’ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles qu’il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls des défendeurs,

«  de les condamner solidairement au paiement de la somme de 11 531,62 € au titre des loyers et charges arrêtés au 10 octobre 2024, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges comme si le bail s’était poursuivi, jusqu’à libération des lieux et la remise des clés au bailleur, avec intérêts au taux légal,

«  de les condamner solidairement à lui verser la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, la demanderesse a exposé que les défendeurs n’ont pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 21 février 2025, la société ICF LA SABLIERE, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 12 243,72 € arrêtée à la date du 11 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus. La partie demanderesse a indiqué que les locataires ont repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience. Elle a maintenu le surplus de ses demandes initiales et s’est opposée à l’octroi éventuel de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire en raison de l’importante de la dette et de leur absence à l’audience. La bailleresse a été autorisée à produire par note en délibéré tous justificatifs utiles sur la saisine de la CAF préalable à l’assignation.

M. [Y] [D] et Mme [A] [D], cités à personne, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier indique que les défendeurs ont dû faire face au décès brutal d’un de leurs enfants, ce qui a déstabilisé les ressources de la famille, Monsieur [D] ayant eu des difficultés à continuer à travailler. Un accompagnement social lié au logement a été accepté par ces derniers. Il est indiqué en outre que les ressources actuelles du couple sont de 1521,22 euros, les époux [D] ayant deux enfants à charge.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2025.

La société ICF LA SABLIERE a adressé à la juridiction en cours de délibéré le bordereau d’envoi électronique mentionnant que le recommandé C18983487565 correspondant à la saisine CAF des époux [D].

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 20 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience en date du 21 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, société ICF LA SABLIERE justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales le 8 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 19 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Le bail conclu le 22 août 2018 contient en son article 9 une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 juillet 2024, pour la somme en principal de 9 991,30 euros arrêtée au 3 juillet 2024, au titre de l’arriéré locatif.

Force est de constater que le bail n’a pas été modifié depuis le 27 juillet 2023 et que la clause résolutoire présente au bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 septembre 2024.

Dans la mesure où les défendeurs n’ont formulé aucune demande à l’audience en raison de leur absence, et que la bailleresse s’est opposée à la suspension des effets de la clause résolutoire, aucune suspension des effets de la clause résolutoire ne peut être octroyée. L’importance de la dette et les faibles moyens des défendeurs ne permettent pas en outre d’envisager l’octroi de délais de paiements, la dette ne pouvant être apurée dans des délais raisonnables.

À compter du 5 septembre 2024, les défendeurs sont devenus occupants sans droit ni titre des lieux, qu’il leur appartient désormais de quitter.

L’expulsion de M. [Y] [D] et Mme [A] [D] sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

La société ICF LA SABLIERE ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, les défendeurs causent jusqu’à leur départ un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l’article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

M. [Y] [D] et Mme [A] [D] seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période courant du 5 septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges révisables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

La clause de solidarité ne s’étendant pas aux indemnités d’occupation, par nature délictuelle, la condamnation sera prononcée in solidum.

Les défendeurs n’ayant pas comparu à l’audience, l’actualisation de la dette n’est pas contradictoire, et l’objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.

La société ICF LA SABLIERE produit un décompte indiquant que M. [Y] [D] et Mme [A] [D] restent devoir la somme de 11 531,62 € arrêtée à la date du 10 octobre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus.

M. [Y] [D] et Mme [A] [D], non comparants, ne contestent pas, par définition, le montant réclamé.

En l’espèce, le décompte inclut des pénalités appliquées au défaut de réponse du locataire à l’enquête réalisée annuellement par le bailleur social pour la somme de 106,68 €. En l’absence du justificatif des diligences mises en œuvre par la société ICF LA SABLIERE pour réaliser cette enquête, ces pénalités seront déduites de la créance.

M. [Y] [D] et Mme [A] [D] seront par conséquent condamnés au paiement provisionnel de la somme de 11 424,94 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 10 octobre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus.

En vertu de clause de solidarité présente au contrat de bail et la dette étant en partie contractuelle sur la période, la condamnation sera prononcée solidairement entre les défendeurs jusqu’à la résiliation du contrat et in solidum entre eux à compter de cette date.

Sur les demandes accessoires

M. [Y] [D] et Mme [A] [D], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ICF LA SABLIERE, M. [Y] [D] et Mme [A] [D] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail consenti le 22 août 2018 par la société ICF LA SABLIERE à M. [Y] [D] et Mme [A] [D] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 6] sur la commune de [Localité 12] sont réunies à la date du 4 septembre 2024 ;

Ordonnons en conséquence à M. [Y] [D] et Mme [A] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour M. [Y] [D] et Mme [A] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ICF LA SABLIERE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Condamnons in solidum M. [Y] [D] et Mme [A] [D] à payer à la société ICF LA SABLIERE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, à compter du 5 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Condamnons solidairement jusqu’au 4 septembre 2024 puis in solidum à compter de cette date M. [Y] [D] et Mme [A] [D] à verser à la société ICF LA SABLIERE à titre provisionnel la somme de 11 424,94 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 10 octobre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus ;

Condamnons in solidum M. [Y] [D] et Mme [A] [D] à verser à la société ICF LA SABLIERE une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons in solidum M. [Y] [D] et Mme [A] [D] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 28 mars 2025.

La greffière Le juge