Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/03041 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-ILPL

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 14 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 05 Novembre 2024

ENTRE :

Madame [F] [J], [U] [X]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Rosine INSALACO, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Monsieur [O] [S], [K] [X]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Rosine INSALACO, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [E] [Z] épouse [I]

demeurant [Adresse 2]

comparante

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 26 mai 2016, Madame [F] [X] et Monsieur [O] [X] ont donné à bail à Madame [E] [Z] épouse [I] et Monsieur [D] [I] un immeuble à usage d’habitation et un garage situés [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 450 euros hors charges.

Monsieur [I] est décédé le 16 décembre 2021.

Madame [F] [X] et Monsieur [O] [X] ont fait délivrer le 25 mars 2024 à Madame [E] [Z] épouse [I] :

— un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 568,18 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 26 mars 2024, Madame [F] [X] et Monsieur [O] [X] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 25 juin 2024 et signifiée à personne, Madame [F] [X] et Monsieur [O] [X] ont attrait Madame [E] [Z] épouse [I] devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [E] [Z] épouse [I] ;

— de condamner Madame [E] [Z] épouse [I] au paiement des sommes suivantes :

2 446,21 € euros au titre de sa créance locative, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts légaux ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges, outre indexation, due à compter du à compter du 1er juillet 2024, jusqu’au départ effectif des lieux ;800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

Madame [F] [X] et Monsieur [O] [X] ont notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 5] par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 27 juin 2024.

L’audience s’est tenue le 5 novembre 2024 devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne.

Lors de l’audience, Madame [F] [X] et Monsieur [O] [X], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes, actualisant à la somme de 3 358,11 € leur créance locative arrêtée au 31 octobre 2024 , échéance du mois d’octobre 2024 incluse, en indiquant qu’ils s’opposent aux délais de paiement et que Madame [Z] n’a fait que des paiements partiels du loyer.

Madame [E] [Z] épouse [I], comparante en personne, a indiqué qu’elle est veuve, qu’elle a reçu un congé pour vente, qu’elle sera partie le 25 mai 2025 et qu’elle est suivie par des assistantes sociales. Elle a déclaré pouvoir verser 400 euros au mois de novembre et percevoir des revenus mensuels moyens de 900 euros, composés d’une allocation adulte handicapé et de la pension de réversion de son époux.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du tribunal.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 , modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire du contrat, il sera fait application de ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [E] [Z] épouse [I] le 25 mars 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 568,18 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [E] [Z] épouse [I] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 26 mai 2024.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Madame [F] [X] et Monsieur [O] [X] verse aux débats un décompte arrêté au 31 octobre 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 3 358,11 €.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de Madame [F] [X] et Monsieur [O] [X] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [E] [Z] épouse [I] à payer la somme de 3 358,11 € actualisée au 31 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Ce texte permet au juge, même d’office, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

En l’espèce, Madame [I] n’a pas repris le paiement des loyers courants. Elle ne peut donc bénéficier de délais de paiement en vertu de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989.

S’agissant des délais de droit commun, il y a lieu de relever que Madame [I] perçoit de très faibles revenus à hauteur de 900 euros par mois, et que ses charges fixes, comprenant son loyer, ne lui permettent pas de dégager une somme suffisante pour lui permettre de régler sa dette sur vint-quatre mois.

Dans ces conditions, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Madame [E] [Z] épouse [I] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [E] [Z] épouse [I] et de dire que faute par Madame [E] [Z] épouse [I] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Madame [E] [Z] épouse [I] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par Madame [F] [X] et Monsieur [O] [X].

Il y a donc lieu de condamner Madame [E] [Z] épouse [I] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [E] [Z] épouse [I] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 mars 2024, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure.

Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 26 mai 2016 entre Madame [F] [X] et Monsieur [O] [X] et Madame [E] [Z] épouse [I] concernant le bien sis [Adresse 1] à [Localité 6] s’est trouvé de plein droit résilié le 26 mai 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [E] [Z] épouse [I] et de tous occupants de son chef ;

CONDAMNE Madame [E] [Z] épouse [I] à payer à Madame [F] [X] et Monsieur [O] [X] la somme de 3 358,11 € arrêtée au 31 octobre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [E] [Z] épouse [I] à une somme égale égale au montant du loyer indexé et des charges dûs si le bail n’avait pas été résilié, à compter de l’échéance du mois de novembre 2024 et au besoin la CONDAMNE à verser à Madame [F] [X] et Monsieur [O] [X] ladite indemnité mensuelle jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que faute par Madame [E] [Z] épouse [I] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE Madame [E] [Z] épouse [I] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 mars 2024, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE