TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 10 Avril 2025

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 09 Janvier 2025

GROSSE :

Le 10 Avril 2025

à M^e Louisa STRABONI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 10 Avril 2025

à Mme [U] [X] [N]

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/05056 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5J6O

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. LA SOGIMA, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le N°B 054 803 770, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Louisa STRABONI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [U] [X] [N], demeurant [Adresse 3]

représentée par Monsieur [K] [N], son fils, muni d’un pouvoir de représentation

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 21 juin 2010, la SA SOGIMA a consenti à Madame [U] [X] [N] un bail à usage d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 599,94 euros outre 147,94 euros de provisions sur charges;

Des loyers étant demeurés impayés, la SA SOGIMA a fait signifier à Madame [U] [X] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 28 février 2024 pour un montant en principal de 4 114,63 euros;

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 12 décembre 2023 ;

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2024 dénoncé à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 31 juillet 2024, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SA SOGIMA, a assigné Madame [U] [X] [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’entendre le tribunal :

— Condamner Madame [U] [X] [N] au paiement de la somme de 8 484,92 euros au titre des loyers et charges, compte arrêté au 16 juillet 2024, sauf à parfaire au jour du jugement, et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— Prononcer la résiliation du contrat de bail liant les parties,

— Ordonner l’expulsion de Madame [U] [X] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Condamner Madame [U] [X] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des derniers loyers, charges comprises jusqu’à leur départ effectif des lieux,

— Condamner Madame [U] [X] [N] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure et aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer ainsi que l’assignation,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 janvier 2025 ;

A l’audience, la SA SOGIMA, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation en précisant que la locataire ne règle pas son loyer depuis l’échéance de septembre 2023. Elle actualise sa créance à la somme de 13 910,63 euros au 1er janvier 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus ;

Madame [U] [X] [N], représentée par son fils [K] [I] [N], muni d’un pouvoir de représentation, ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant. Il indique que sa mère est atteinte d’une maladie grave. Il demande des délais de paiement déclarant son intention d’aider sa mère à diminuer la dette et informant le salaire de celle-ci étant d’environ 2 600 euros par mois.

La décision a été mise en délibéré au 10 avril 2025 par mise à disposition au greffe ;

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la recevabilité

La SA SOGIMA justifie par l’acte notarié produit aux débats, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir;

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l’espèce, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 29 juillet 2024 a été dénoncée le 31 juillet 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 9 janvier 2025 ;

La S.A SOGIMA justifie en outre avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 12 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 ;

Par conséquent la société SOGIMA est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur la résiliation judiciaire du bail, l’exception d’inexécution et les arriérés locatifs

Les relations des parties sont régies par la loi d’ordre public n°89-462 du 6 juillet 1989, qui, en son article 7, met à la charge du locataire l’obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus ;

L’article 1224 du Code civil prévoit quant à lui que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

En outre, l’article 9 du code de procédure civile prévoit : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Il est rappelé enfin que la partie à un contrat qui en demande la résiliation judiciaire pour inexécution n’est pas tenue de mettre préalablement la partie défaillante en demeure d’exécution ses obligations ;

La SA SOGIMA demande au tribunal de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire pour défaut de paiement des loyers et charges;

Le bailleur justifie par le contrat de bail versé aux débats l’obligation de paiement de Madame [U] [X] [N];

Le décompte produit établit que la locataire n’a plus payé son loyer depuis le mois de septembre 2023 et fait état d’une créance au montant de 13 910,63 euros au 1er janvier 2025 ;

Madame [U] [X] [N] ne conteste pas la dette locative et ne justifie pas de l’extinction de son obligation ;

La SA SOGIMA établit dès lors une créance certaine liquide et exigible à hauteur de 13 910,63 euros comptes arrêtés au 1er janvier 2025, échéance du mois de janvier incluse ;

Madame [U] [X] [N] sera dès lors condamnée à payer à la SA SOGIMA la somme de 13 910,63 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 1er janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il ressort des développements susvisés que Madame [U] [X] [N] a cessé de régler son loyer à compter du mois de septembre 2023 et que la dette locative est très conséquente ;

Le défaut de paiement de loyers et charges persistant pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts de la locataire ;

Il y a lieu en conséquence de prononcer la résiliation du bail d’habitation du 21 juin 2010 pour manquements graves et répétés de Madame [U] [X] [N] à son obligation de paiement des loyers et charges ;

Compte tenu du bail d’habitation antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Madame [U] [X] [N] est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui s’est substituée au montant du loyer et des charges, soit 899,24 euros au total, et condamnée à payer ladite somme jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et l’expulsion

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Madame [U] [X] [N] a sollicité l’octroi de délais de paiement en faisant valoir et justifiant de sa situation personnelle difficile ;

Le bailleur a expressément maintenu l’ensemble de ses demandes ;

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats que Madame [U] [X] [N] ne paye pas le loyer depuis le mois de septembre 2023 ce qui a généré une dette locative conséquente à hauteur de 13 910,63 euros. Madame n’a pas repris le paiement du loyer au jour de l’audience et n’établit pas être en capacité de régler sa dette dans le délai légal précité;

Par conséquent, sa demande de délais de paiement sera rejetée ;

L’expulsion de Madame [U] [X] [N] sera ordonnée ainsi que celle de tous occupants de son chef , avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, laquelle ne pourra intervenir qu’après le délai de deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux prévu par les articles L 411-1 et 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires :

Madame [U] [X] [N] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

Au regard des situations respectives des parties, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la SA SOGIMA qui sera déboutée de sa demande de ce chef.

Aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de la décision qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant après débats publics par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclare la SA SOGIMA recevable en ses demandes ;

Prononce la résiliation judiciaire du bail d’habitation liant les parties, pour manquements graves et répétés de Madame [U] [X] [N] à son obligation de paiement des loyers et charges ;

Ordonne l’expulsion de Madame [U] [X] [N] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 2] , avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est;

Dit qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

Dit que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille;

Fixe le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [U] [X] [N] jusqu’à complète libération des lieux à la somme de 899,24 euros ;

Condamne Madame [U] [X] [N] à payer à Monsieur [F] [R] la somme de 13 910,63 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 1er janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne Madame [U] [X] [N] à payer à la SA SOGIMA l’indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 899,24 euros, à compter du prononcé de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux loués;

Rejette la demande de délais de paiement formulée par Madame [U] [X] [N] ;

Rejette la demande de la SA SOGIMA au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Madame [U] [X] [N] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

Rejette toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE