MINUTE

ORDONNANCE DU : 18 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00487 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I2TG

AFFAIRE : S.C.I. LA RINADIERE C/ S.A.S. SOFIDRIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

Service des référés

ORDONNANCE DE REFERE

1ère VICE PRESIDENTE : Séverine BESSE

GREFFIERE : Céline TREILLE

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LA RINADIERE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Philippe MARCHAL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

DEFENDERESSE

S.A.S. SOFIDRIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Simon LETIEVANT, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,avocat postulant, Maître Marie-Caroline CLAEYS de la SELARL MC2 AVOCAT, avocat au barreau de RENNES

Débats tenus à l’audience du : 20 Novembre 2025

Date de délibéré indiquée par la Présidente: 18 Décembre 2025

DECISION: contradictoire en 1er ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées

❖❖❖❖❖❖❖

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 juin 2016, la SCI [Adresse 2] a donné à bail à la SAS Sofidris un local commercial situé à l’angle des [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 03 juillet 2025, la SCI La Rinardière a fait assigner la SAS Sofidris devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, afin de voir condamner la SAS Sofidris à lui payer les sommes suivantes :

—  54 576,36 euros au titre des loyers impayés du mois d’octobre 2024 au mois de juin 2025,

—  6 890 euros au titre de la clause pénale,

— La majoration de 5% des intérêts légaux à la date de l’absence de règlement des loyers,

—  3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

ainsi qu’aux dépens.

L’affaire est retenue à l’audience du 20 novembre 2025.

La SCI La Rinardière précise que ses demandes initiales le sont à titre provisionnel, et ajoute qu’elle sollicite la condamnation de la SAS Sofidris à lui payer les sommes supplémentaires :

—  3 366 euros au titre de la dégradation du moteur du portail,

—  4 380 euros au titre de la facture de remise en état et du débroussaillage des abords du parking et du bâtiment.

Elle expose que :

— Par acte extra-judiciaire du 17 septembre 2024, congé a été donné à la SAS Sofridis par la SCI La Rinardière,

— La SAS Sofidris est redevable de factures de loyer,

— La locataire allègue une compensation des loyers, mais elle évoque une créance qui n’est ni certaine, ni exigible, et totalement contestable,

— La société Sofidris n’apporte pas la preuve que Mme [K] aurait travaillé pour elle, comme elle le prétend.

La société Sofidris sollicite de voir :

A TITRE PRINCIPAL

— Déclarer irrecevables les demandes de la SCI LA RINARDIERE relatives à la condamnation au paiement d’une somme d’argent ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

— Réduire le montant de la provision demandée par la SCI LA RINARDIERE au titre des loyers impayés à 3.576,36 € ;

— Débouter la SCI LA RINARDIERE de ses autres demandes ;

A TITRE INFRA-SUBSIDIAIRE

— Débouter la SCI LA RINARDIERE de sa demande de provision au titre de la taxe foncière 2024 et 2025 ;

— Débouter la SCI LA RINARDIERE de sa demande de provision au titre de la clause pénale ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— Débouter la SCI LA RINARDIERE de ses demandes de provision au titre de la remise en état du moteur d’un portail et de l’entretien des espaces verts ;

— Condamner la SCI LA RINARDIERE à payer, à titre provisionnel, la somme de 6858 € en vertu de son obligation de restitution du dépôt de garantie ;

— Condamner la SCI LA RINARDIERE à payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 CPC.

La société Sofidris expose que :

— au moment de la conclusion du bail, les deux sociétés étaient gérées et détenues par la même personne, M. [R] ;

— ce dernier a ensuite cédé ses parts de la SAS Sofidris à une Holding qui a été nommée Président de la SAS ;

— à l’occasion de la cessation du contrat de travail de Mme [E] [K], comptable de la SAS Sofidris, cette dernière a découvert que son employée effectuait, sur son poste de travail et durant ses horaires de travail, des prestations de comptabilité pour le compte de la SCI La Rinardiere ;

— elle a alors adressé à la SCI La Rinardiere deux factures correspondant à l’exécution de la comptabilité pour un montant de 2 500 euros par an pendant 5 ans, soit 15 000 euros TTC, et à la location du bureau occupé par Mme [K] pour un montant de 500 euros par mois pendant 5 ans, soit la somme de 36 000 euros TTC et indiqué qu’à défaut de paiement, la compensation s’imposait avec les loyers dus jusqu’à son départ, le congé ayant été délivré pour le 30 juin 2025 ;

— elle a ainsi suspendu le paiement des loyers du fait de la compensation à intervenir.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut accorder une provision au créancier.

Sur la demande de paiement de l’arriéré de loyers et charges

En l’espèce, la société Sofidris ne conteste pas le montant des loyers dus d’octobre 2024 à juin 2025 inclus.

La SCI La Rinardière justifie du montant de la taxe foncière de l’année 2024 et donc de la somme dont est redevable le preneur à hauteur de 72 % conformément aux stipulations du bail, soit la somme de 11.938,81 euros.

Elle produit également le montant de la taxe foncière de l’année 2025 plus élevée que celle de 2024 mais ne demande pas la régularisation et s’en tient à la facturation des 6 mois d’occupation jusqu’au congé, calculée sur le montant de la taxe en 2024.

Par conséquent la société Sofidris est redevable, sans contestation possible, de la somme totale de 54 576,36 euros à titre de provision sur les loyers et taxes dues.

Le bail commercial prévoit, à titre de clause pénale, une indemnité de 10 % du montant des sommes exigibles et la majoration du taux d’intérêt légal de 5 points.

Les clauses pénales étant susceptibles de modulation par décision de la seule juridiction du fond, la demande de leur paiement formée devant le juge des référés se justifie à hauteur de 1 000 euros, sans majoration d’intérêts pour les sommes exigibles, à titre provisionnel au vu du préjudice incontestable subi par le bailleur.

Sur la demande reconventionnelle et la compensation avec la créance locative

La société Sofidris produit des courriels envoyés par Mme [E] [K], employée de la société Sofidris, ou adressés à cette dernière pendant des horaires de bureau classiques, tant à propos de la facturation TVA que des loyers pour le compte de la SCI La Rinardière. Elle a ainsi déposé des déclarations de TVA et a été l’interlocutrice de l’expert-comptable de la SCI La Rinardière pour l’établissement des comptes annuels.

Mme [E] [K] reconnaît qu’elle a procédé à la facturation de la TVA et des loyers à titre bénévole, sur son temps de pause ou avec rattrapage des heures consacrées à ce travail bénévole.

La société Sofidris invoque une rémunération de 2 500 euros par an sans préciser le calcul opéré.

Par ailleurs elle ne s’explique pas sur la facturation d’un loyer de bureau.

Par conséquent il existe des contestations sérieuses portant sur ces factures tant sur la réalité et l’étendue des tâches effectuées par Mme [E] [K] pour le compte de la SCI [Adresse 2] que sur leur montant. Il n’y a pas lieu à référé sur la demande reconventionnelle de la société Sofidris et par conséquent sur la compensation.

Sur la demande de paiement au titre de la dégradation du portail et de la remise en état des espaces verts

Comme les parties le reconnaissent à l’audience, la dégradation constatée par le commissaire de justice porte sur l’une des portes sectionnelles des quais de déchargement.

Il résulte de l’état des lieux d’entrée signée par les deux parties que les portes des deux quais sont en bon état.

Le commissaire de justice a constaté le 30 juin 2025 que la télécommande d’une des deux portes sectionnelles est endommagée, ce qui ne permet pas d’établir que le moteur ne fonctionne plus.

En l’absence de tout élément sur le coût d’une télécommande, cette demande présente une contestation sérieuse.

Concernant les espaces verts, il résulte de l’état des lieux d’entrée que le jardin possède une partie plate engazonnée et une butte, que son entretien est réalisé par le CDAT et qu’il est en bon état.

Le commissaire de justice a constaté qu’un arbre n’a pas été élagué et empiète sur la rue.

L’entretien des espaces verts est à la charge du preneur conformément aux stipulations du bail et aux mentions sur l’état des lieux d’entrée relatives aux espaces verts.

Le commissaire de justice a précisé que la végétation autour de la parcelle était luxuriante mais n’a procédé à aucune constatation sur la végétation sur la parcelle.

La SCI [Adresse 2] produit une facture globale de 3 650 euros dont il ne peut être distingué l’élagage de l’arbre qui empiète sur la rue.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande reconventionnelle au titre du dépôt de garantie

Il résulte des pièces versées aux débats que la société Transports [R], ayant fait l’objet d’une fusion avec la société Sofidris, a versé à la SCI [Adresse 2] un dépôt de garantie d’un montant de 45 000 francs ou 10?287,73 euros.

Le bail prévoit que la somme devra être remboursée au preneur en fin de location après déménagement et remise des clés, justification du paiement de toutes taxes ou tous impôts, exécution des réparations à sa charge et déduction faite de toute somme dont il pourrait être débiteur envers le bailleur ou dont celui-ci pourrait être rendu responsable par le fait du preneur à quelque titre que ce soit.

Compte tenu du montant des sommes dues, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de remboursement du dépôt de garantie.

En application de l’article 491 du Code de procédure civile, le juge des référés doit statuer sur les dépens. La SAS Sofidris, qui succombe, est condamnée aux dépens et à payer à la demanderesse la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

CONDAMNE la SAS Sofidris à payer à la SCI [Adresse 2] les sommes suivantes:

—  54 576,36 euros à titre de provision à valoir sur la créance locative d’octobre 2024 à juin 2025 inclus,

—  1 000 euros à titre de provision à valoir sur la clause pénale,

—  1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives aux dégradations locatives et les demandes reconventionnelles,

CONDAMNE la SAS Sofidris aux dépens.

LA GREFFIERE LA 1ère VICE PRESIDENTE

Céline TREILLE Séverine BESSE

Grosse + Copie :

M^e Philippe MARCHAL

COPIES

— M^e Simon LETIEVANT ( pour M^e CLAEYS)

— DOSSIER

Le 18 Décembre 2025