Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 05 Décembre 2024

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

BP 83618

44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [X] [Y], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [E]

17 rue Lucien Aubert

Logement n°91 – Etage 02

44100 NANTES

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 03 octobre 2024

date des débats : 03 octobre 2024

délibéré au : 05 décembre 2024

RG N° N° RG 24/01391 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M66T

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Monsieur [D] [E] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 29 novembre 2019, prenant effet le même jour, pour une durée d’un an renouvelable, Nantes Métropole Habitat, Office public de l’habitat de la métropole nantaise, a donné à bail à Monsieur [D] [E] un local à usage d’habitation numéro 91 au deuxième étage sis 17 rue Lucien Aubert (44100), moyennant le paiement d’un loyer de 327.05 euros outre une provision de charges de 105.22 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 327 euros.

Par acte du 20 décembre 2023, le locataire n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, le bailleur lui a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de Justice en date du 22 mars 2024, Nantes Métropole Habitat a assigné Monsieur [D] [E] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nantes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

— Constater la résiliation du bail signé le 29 novembre 2019 entre les parties, en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 ;

— À titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail susvisé ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [E] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi;

— Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

— condamner Monsieur [D] [E] à payer :

o la somme de 1 724.55 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 15 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

o une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, outre les charges, soit la somme mensuelle de 353.08 euros à compter du 31 janvier 2024 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat ;

o la somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 3 octobre 2024.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, Nantes Métropole Habitat, représentée par Madame [X] [Y], munie d’un pouvoir régulier à cet effet, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance actualisant sa créance à la somme de 2 687.43 euros arrêtée au 27 septembre 2024. Elle a précisé que le montant du loyer était de 480 euros et a accepté le principe de la suspension de la clause résolutoire.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [D] [E] a comparu et a reconnu le montant de la dette pour laquelle il a sollicité des délais de paiement tendant à la suspension de la clause résolutoire, proposant de verser la somme mensuelle de 50 euros en plus du loyer résiduel. Il a actualisé sa situation personnelle et financière déclarant percevoir 900 euros par mois au titre des indemnités chômage et accueillir ses deux filles en droit de visite et d’hébergement. Il a également précisé être autoentrepreneur mais avoir subi un accident du fait duquel il est toujours en arrêt et avoir été opéré il y a 5 mois.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 mars 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 18 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, l’article 4.7.1 du contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2023, Nantes Métropole Habitat a fait délivrer à Monsieur [D] [E] un commandement de payer, régulier en la forme, visant la clause résolutoire pour un montant principal de 1 176.46 euros au titre des loyers et charges.

Il ressort des pièces du dossier et notamment le décompte que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail sont réunies à la date du 21 février 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Monsieur [D] [E] reconnaît le principe et le montant de la dette.

Il résulte des pièces produites, et en particulier du décompte, en date du 27 septembre 2024 que les loyers et des charges du local d’habitation et de ses accessoires n’ont pas été régulièrement réglés, de sorte que le compte locataire est débiteur de la somme de 2 687.43 euros, déduction faite des frais contentieux relevant des dépens (241.08 euros). Il convient toutefois de déduire les frais de pénalités pour l’enquête d’occupation du parc social sociale non justifiés par la lettre recommandée avec accusé de réception telle que prévue à l’article L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation (30.48 euros) et les mensualités d’assurance, ces dernières n’étant pas justifiées au regard des dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989 (13.75 euros).

La créance étant justifiée pour la somme de 2 643.20 euros arrêtée au 27 septembre 2024, il convient en conséquence de condamner Monsieur [D] [E] à son paiement, selon les modalités décrites dans le dispositif.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1 724.55 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 21 février 2024, Monsieur [D] [E] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision et d’indexation fixées au contrat et de condamner Monsieur [D] [E] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme d’août 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er septembre 2024.

Sur les délais de paiement sollicités par Monsieur [D] [E]

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Monsieur [D] [E] sollicite des délais de paiement proposant de verser la somme de 50 euros en sus du loyer et des charges afin de voir suspendre la clause résolutoire. Le bailleur accepte cette proposition.

Le diagnostic social et financier indique que le locataire a commencé à rencontrer des difficultés financières à la suite d’un accident du travail en 2020 alors qu’il était auto-entrepreneur dans le domaine de la livraison et à la suite duquel il n’a pu travailler pendant 7 mois. Désormais, le locataire est de nouveau auto-entrepreneur cette fois-ci dans le domaine du nettoyage. Son activité étant récente et n’ayant pas encore de mission, il est indemnisé par France Travail. Enfin, il est indiqué qu’une demande d’aide du Fonds de solidarité pour le logement doit être déposée.

Lors de l’audience, Monsieur [D] [E] a confirmé ses éléments et a déclaré percevoir 900 euros par mois au titre des indemnités chômage.

Il ressort du décompte versé que Monsieur [D] [E] a repris le paiement intégral des loyers depuis deux mois.

Au vu de ces éléments, il convient d’autoriser Monsieur [D] [E] à se libérer de sa dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Monsieur [D] [E] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

– la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible,

– le locataire sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,

– la clause résolutoire reprendra son plein effet,

– il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

– le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [D] [E], qui succombe, supportera les dépens, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de la société Nantes Métropole Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu le 29 novembre 2019 entre Nantes Métropole Habitat, Office public de l’habitat de la métropole nantaise, et Monsieur [D] [E] portant sur un local à usage d’habitation numéro 91 au deuxième étage sis 17 rue Lucien Aubert (44100) et ses accessoires, à compter du 21 février 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Monsieur [D] [E] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 2 643.20 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtée au 27 septembre 2024, terme d’août inclus ;

AUTORISE Monsieur [D] [E] à s’acquitter de sa dette par 35 mensualités de 50 euros (CINQUANTE EUROS) le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [D] [E] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

DIT qu’à défaut d’un seul paiement non honoré par Monsieur [D] [E] à son échéance et non régularisé suite à l’envoi par le bailleur d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;

dans cette seule dernière hypothèse :

AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, Nantes Métropole Habitat à procéder à l’expulsion de Monsieur [D] [E] des lieux loués et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE dans ce cas Monsieur [D] [E] à payer à Nantes Métropole Habitat une indemnité mensuelle d’occupation équivalent à une fois le loyer contractuel, majoré des charges récupérables et taxes normalement exigibles, laquelle suivra les conditions de révision et d’indexation fixées dans le contrat, à compter de la date de défaillance et jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [D] [E] aux dépens ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

M. HORTAIS S. ZARIFFA