TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [O] [G] [N] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître David GOLDSTEIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03309 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADPK

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 23 septembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la, SARL JH IMMOBILIER – [Adresse 2]

représenté par Maître David GOLDSTEIN de la SELEURL MONCEAU LITIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0402

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [G] [N] [M], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 01 juillet 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 septembre 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 23 septembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03309 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADPK

EXPOSE DU LITIGE

M. [O] [M] est propriétaire du lot n°24 dans l’immeuble sis [Adresse 3], cadastré DG N°[Cadastre 5], soumis au régime de la copropriété représentant 45/1014ème.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la société JH IMMOBILIER en exercice, a assigné M. [O] [M] devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

6361 euros au titre des charges de copropriété (1er trimestre 2025 inclus), décompte arrêté au 1 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2024, qui seront capitalisés à compter du 17 mai 20241000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er juillet 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [O] [M] n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, le défendeur n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif du lot n°24, indiquant la répartition des tantièmes (45/1014ème), ainsi qu’un acte de vente établissant la qualité de copropriétaire de M. [O] [M] ,les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2025,le décompte annuel de répartition des charges définitives de l’exercice 2023,un historique du compte du 1er janvier 2020 au 08 décembre 2023 faisant état d’un solde débiteur de 5058,69 euros (en ce inclus 520 euros de frais),un historique du compte du 1er janvier 2024 au 1 avril 2025 faisant état d’un solde débiteur de 6361 euros (comprenant 396 euros de frais), et reprenant le solde débiteur arrêté le 8 décembre 2023, à la fin du mandat du précédent syndic, à la somme de 5058,69 euros (dont 520 euros de frais)les procès-verbaux des assemblées générales des 18 février 2022, 05 juin 2023 et 30 juillet 2024 comportant : o approbation des comptes des exercices 2021, 2022, 2023,

o vote des budgets prévisionnels 2023, 2024, 2025 ;

o le fonds travaux 2024, 2025;

o vote des travaux ou opérations suivantes : travaux de ravalement du mur pignon du bâtiment de droite, travaux ENEDIS et travaux d’enfouissement des réseaux

les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,un commandement de payer la somme de 5763.84 du 17 janvier 2024 délivré selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile,une mise en demeure de payer la somme de 5545.99 euros datée du 17 mai 2024.le contrat de syndic, les factures de frais de gestion.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 916 euros (396 + 520 euros). L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible.

En outre, il n’est produit aucun procès-verbal d’assemblée générale votant les travaux de remplacement de descente fonte fuyarde en ruelle, de sorte qu’il convient de déduire la somme de 14.29 euros du total de la créance.

Ainsi, la créance s’élève à 5430,71 euros.

M. [O] [M] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 5430,71 euros, portant sur la période allant du 1 janvier 2020 au 1 avril 2025, incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2025.

Dès lors qu’il n’est pas justifié par un avis de réception de l’envoi de la mise en demeure du 17 mai 2024, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 juin 2025.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 "sont imputables au seul copropriétaire concerné:

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…)."

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 916 euros correspondant, à hauteur de 520 euros, à l’envoi de mises en demeure, relances et remise du dossier à l’huissier par le précédent syndic. Il n’est toutefois justifié d’aucune de ces démarches.

S’agissant des 396 euros (132 x 3) prétendument engagés par le syndic actuel, ils correspondent, selon décompte et factures produites, à des « frais » qui n’ont pas été expliqués (facture 05-24), à des frais de transmission au commissaire de justice et à des frais de suivi contentieux.

Il n’est toutefois justifié d’aucune diligence particulière ni du temps consacré à la constitution du dossier transmis à l’avocat / au commissaire de justice, de sorte que les diligences accomplies au titre du suivi de la procédure ou de la constitution et transmission du dossier doivent être considérées comme un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Ainsi, la demande sera rejetée.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y a en conséquence lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts, à compter de l’assignation, sous réserve qu’ils soient dus pour une année entière.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que M. [O] [M] présente, de manière récurrente depuis 2022, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 300 euros.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [O] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la société JH IMMOBILIER:

— la somme de 5430.71 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1 janvier 2020 au 1 avril 2025 et incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 juin 2025,

— la somme de 300 euros au titre des dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

REJETTE la demande formée au titre des frais de recouvrement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE M. [O] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la société ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE (SOGI), la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [O] [M] aux dépens,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 6] le 23 septembre 2025

le greffier le Président