MINUTE N°

N° RG 25/00029 – N° Portalis DB22-W-B7J-SWHA

Société IMMOBILIERE 3F

C/

Monsieur [N] [U] [U]

Madame [K] [H] [D]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 Novembre 2025

DEMANDEUR :

Société IMMOBILIERE 3F, société anonyme d’habitations à loyer modéré, inscrite au R.C.S. de PARIS sous le numéro B 552 141 533, dont le siège social est sis [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, représentée par Maître Elisabeth MENARD, avocat de la SCP MENARD – WEILLER, société d’avocats au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [U] [U], né le 11 janvier 1984 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3], comparant en personne

Madame [K] [H] [D], demeurant [Adresse 2], non-comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR

Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à la SCP MENARD – WEILLER

1 copie certifiée conforme à Monsieur [N] [U] [U] et à Madame [K] [H] [D]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 10 septembre 2021, la S.A. IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [N] [U] [U] et Madame [K] [H] [D] un logement sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 988,39 euros, et 33,19 euros de provision sur charges, ainsi que deux emplacements de stationnement par avenants.

Le 30 octobre 2023, la bailleresse a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4011,78 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le 23 octobre 2023, la S.A. IMMOBILIERE 3F a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 janvier 2025, la S.A. IMMOBILIERE 3F a assigné Monsieur [N] [U] [U] et Madame [K] [H] [D] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner solidairement Monsieur [N] [U] [U] et Madame [K] [H] [D] au paiement des sommes suivantes :

* 5122,75 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, arrêté au 30 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer, majoré de 50 % et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux loués ;

* 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 3 janvier 2025.

A l’audience du 30 septembre 2025, la S.A. IMMOBILIERE 3F, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 24 septembre 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 3586,92 euros, échéance d’août 2025 incluse. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement ni à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [N] [U] [U] et Madame [K] [H] [D] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle précise, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Monsieur [N] [U] [U] et Madame [K] [H] [D] ont manqué à leurs obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Monsieur [N] [U] [U] comparaît à l’audience. Il explique qu’il sollicite le maintien dans le logement et qu’il peut verser 150 euros par mois en plus du loyer courant pour apurer la dette locative. Il indique percevoir 4000 euros de revenu mensuel. Il ajoute que sa femme et ses enfants étaient à l’étranger pendant deux ans. Il fait valoir qu’il a effectué plusieurs virements d’un montant total de 3000 euros avant l’audience et que le solde ne serait plus que de 586,92 euros. Il produit un relevé de compte client pour en justifier.

Madame [K] [H] [D] bien que régulièrement assignée en l’étude du commissaire de justice, n’est ni présente, ni représentée.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

Par note en délibéré autorisée reçue le 6 octobre 2025, la S.A. IMMOBILIERE 3F a transmis un nouveau décompte actualisé édité le 3 octobre 2025 duquel il ressort que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 2036,90 euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 3 janvier 2025, soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la S.A. IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 septembre 2021, du commandement de payer délivré le 30 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 3 octobre 2025 que la S.A. IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve que l’arriéré de loyers et charges impayés est d’un montant de 2036,90 euros. Il convient de relever à ce titre que le dernier décompte fourni par la bailleresse fait bien état des deux derniers versements effectués par le locataire d’un montant de 1500 euros chacun.

Par conséquent, Monsieur [N] [U] [U] et Madame [K] [H] [D] seront condamnés à lui payer, solidairement en application des stipulations du bail, la somme de 2036,90 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 octobre 2025, échéance d’août 2025 incluse.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [N] [U] [U] et Madame [K] [H] [D] le 30 octobre 2023.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 30 décembre 2023 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 10 septembre 2021 à compter du 31 décembre 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Par exception, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [N] [U] [U] et Madame [K] [H] [D] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils justifient de leur situation financière et personnelle et sont donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. En outre, le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [N] [U] [U] et Madame [K] [H] [D] selon les modalités précisées au dispositif.

En conséquence, il y a lieu de rappeler à Monsieur [N] [U] [U] et Madame [K] [H] [D] que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. La clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué si les locataires s’acquittent des échéances courantes et des mensualités supplémentaires prévues dans les délais fixés au dispositif de la présente décision.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, l’expulsion de Monsieur [N] [U] [U] et Madame [K] [H] [D] et de tout occupant de leur chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [N] [U] [U] et Madame [K] [H] [D]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 31 décembre 2023.

Toutefois, les effets de cette résiliation sont suspendus du fait de l’octroi de délais de paiement.

En cas de non-respect des délais fixés au dispositif, Monsieur [N] [U] [U] et Madame [K] [H] [D] deviendraient occupants sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [N] [U] [U] et Madame [K] [H] [D] au paiement de cette indemnité à compter du 31 décembre 2023 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 3 octobre 2025.

Conformément à la clause de solidarité stipulée au contrat de bail , l’indemnité d’occupation est due solidairement par Monsieur [N] [U] [U] et Madame [K] [H] [D].

La demanderesse sera en revanche déboutée de sa demande de majoration de 50 % de l’indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [N] [U] [U] et Madame [K] [H] [D] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 30 octobre 2023 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de les condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la S.A. IMMOBILIERE 3F formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la S.A. IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 10 septembre 2021 entre la S.A. IMMOBILIERE 3F d’une part et Monsieur [N] [U] [U] et Madame [K] [H] [D] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1], et les emplacements de stationnement, sont réunies à la date du 31 décembre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [N] [U] [U] et Madame [K] [H] [D] à payer solidairement à la S.A. IMMOBILIERE 3F la somme de 2036,90 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 3 octobre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’ août 2025 incluse ;

AUTORISE Monsieur [N] [U] [U] et Madame [K] [H] [D] à s’acquitter de la dette en 14 fois, en procédant à 13 versements de 150 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [N] [U] [U] et Madame [K] [H] [D] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [N] [U] [U] et Madame [K] [H] [D] à payer solidairement à la S.A. IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 31 décembre 2023, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 3 octobre 2025, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Monsieur [N] [U] [U] et Madame [K] [H] [D] in solidum aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 30 octobre 2023 et le coût de l’assignation en date du 2 janvier 2025 ;

REJETTE la demande de la S.A. IMMOBILIERE 3F au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire ;

DÉBOUTE la S.A. IMMOBILIERE 3F du surplus de ses demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 27 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier La juge des contentieux de la protection