Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/00739 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-ISAJ

4ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 10 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Alicia VITELLO Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire

assistée, pendant les débats de Madame Gisèle LAUVERNAY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 01 Avril 2025

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] REPRESENTE PAR SON SYNDIC EN EXERCICE LA SAS FONCIA LOIRE AUVERGNE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Coline KILLIAN, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

S.C.I. XALIA

dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 Juin 2025

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI Xalia est copropriétaire dans l’immeuble sis [Adresse 4].

En raison d’un arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble a fait délivrer un commandement de payer demeuré infructueux à l’encontre de la SCI Xalia, en date du 1er août 2024.

Par assignation délivrée par commissaire de justice le 12 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI Xalia devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne.

A l’audience du 1er avril 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, demande à la juridiction de :

— Condamner la SCI Xalia à lui payer les sommes de :

—  9 608,85 €, outre 358,05 € de frais, au titre des charges de copropriété impayées, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

—  250,00 € de dommages et intérêts ;

-1 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

— Ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

Au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 1231-6 du Code civil, il soutient que, malgré les relances, les charges de copropriété restent impayées et que la copropriété va être contrainte de faire un appel de fonds supplémentaire, la trésorerie étant en péril. Il ajoute que les frais exposés par le syndicat sont forcément nécessaires. Il précise renoncer aux sommes réclamées au titre de la constitution du dossier.

La SCI Xalia, dont l’assignation a été signifiée à étude, n’a pas comparu.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs conclusions déposées et soutenues à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Sur quoi, l’affaire est mise en délibéré au 10 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque la société défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 1103 du Code civil et de l’article 10 alinéa 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, l’article 14-1 de la même loi dispose que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est indiqué que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Au vu des pièces versées au débat, et plus précisément en vertu du décompte fourni, il ressort que la SCI Xalia est redevable de la somme de 10 626,90 €, arrêté au jour de l’audience.

S’agissant des frais de recouvrement, ils sont dus par le copropriétaire ne payant pas ses charges de copropriété au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve de leurs justifications.

Le syndicat des copropriétaires a renoncé aux frais de constitution du dossier transmis à l’huissier, ainsi que la constitution du dossier avocat, soit 660,00 €, qui sont en tout état de cause des frais qui ne sont pas justifiés par des diligences exceptionnelles du syndic.

En l’espèce, les frais contentieux des 8 janvier 2025 et 20 février 2025 ne sont pas justifiés.

Il convient donc de les retirer des sommes dues par la SCI Xalia.

En revanche, le commandement de payer fait partie des frais de procédure de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et sera retenu.

La SCI Xalia est condamnée à payer au syndicat de copropriété la somme de 9 684,53 € au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement arrêtés au 1er avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 562,62 € et à compter de la signification du jugement pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il apparaît que, malgré une première condamnation, la SCI Xalia n’a versé aucune somme afin de régler ses charges de copropriété. Elle fait preuve de mauvaise foi, qui cause nécessairement au syndicat des copropriétaires un préjudice, les appels de fonds étant la seule ressource financière du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires et de condamner la SCI Xalia à lui payer la somme de 250,00 €.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI Xalia succombant à l’instance, elle est condamnée aux dépens. Le commandement de payer étant inclus dans les frais au principal, il n’y a pas lieu de l’inclure dans les dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SCI Xalia, partie perdante, est condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI Xalia à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 9 684,53 € au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement arrêtés au 1er avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de

3 562,62 € et à compter de la signification du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE la SCI Xalia à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 250,00 € à titre de dommages et

intérêts ;

CONDAMNE la SCI Xalia à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Xalia aux dépens.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience des débats et le greffier du prononcé,

Le GREFFIER La PRESIDENTE

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— retour dossier