TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e ELBAZ

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e CHOLAY

■

Charges de copropriété

N° RG 22/05712

N° Portalis 352J-W-B7G-CWPZP

N° MINUTE :

Assignation du :

19 et 27 Avril 2022

JUGEMENT

rendu le 10 Avril 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la société PICHET IMMOBILIER SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0107

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [T]

[Adresse 4]

BIRMANIE

Madame [X] [C]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentés par Maître Martine CHOLAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0242

Décision du 10 Avril 2025

Charges de copropriété

N° RG 22/05712 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWPZP

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Julien FEVRIER, Juge, statuant en juge unique,

assisté de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors des débats, et de Madame Justine EDIN, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 16 janvier 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 10 avril 2025.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 5] est constitué en copropriété.

Soutenant que des charges de copropriété incombant aux lots 189, 192 et 231 sont impayées et que les propriétaires de ces lots sont M. [V] [T] et Mme [X] [C], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] les a assignés devant le tribunal par actes d’huissier de justice des 19 et 27 avril 2022.

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 23 février 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] demande au tribunal de :

«  Vu les dispositions de la Loi du 10 Juillet 1965 et de son décret d’application du 17 Mars 1967

Vu les dispositions de la Loi du 23 mars 2019 et de ses décrets d’application des 30 août et 11 décembre 2019

Vu les articles 1231-6 et suivants du Code Civil,

Vu les articles 514 et 700 du Code de Procédure Civile,

Débouter Monsieur [V] [T] et Madame [X] [C] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

Condamner solidairement Monsieur [V] [T] et Madame [X] [C] au paiement de la somme de 40.478,57 euros avec intérêts de droit à compter de l’assignation.

Condamner solidairement Monsieur [V] [T] et Madame [X] [C] au paiement de la somme de 10.000,00 Euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1153 du Code Civil.

Condamner solidairement Monsieur [V] [T] et Madame [X] [C] au paiement de la somme de 10.000,00 Euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner solidairement Monsieur [V] [T] et Madame [X] [C] au paiement des entiers dépens, lesquels seront recouvrés par la selarl Cabinet ELBAZ GABAY COHEN, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit ".

*

Dans leurs dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 18 mars 2024, M. [T] et Mme [C] demandent au tribunal de :

«  DIRE que le montant total de l’arriéré de charges de copropriété dû par les défendeurs s’élève à la somme de 22.672 euros, et non de 24.560 euros ;

DIRE que l’arriéré des charges de copropriété de [X] [C] [T], détentrice de 50% des parts de l’indivision formée par les défendeurs, s’élève à la somme de 11.336 euros (soit la moitié de 22.672 euros) ;

OCTROYER à [X] [T] un délai de paiement en fractionnant l’arriéré des charges, à parts égales, sur une durée de 24 mois ;

ORDONNER que les paiements opérés pendant ce délai de 24 mois s’imputeront d’abord sur le capital ;

DIRE que l’arriéré des charges de copropriété de [V] [T], détenteur de 50% des parts de l’indivision formée par les défendeurs, s’élève à la somme de 11.336 euros (soit la moitié de 22.672 euros) ;

DIRE que les défendeurs ne sauraient être tenus au paiement in solidum des charges de copropriété

ENJOINDRE à la requérante de supprimer le nom de [V] [T] de la liste des résidents de l’immeuble du [Adresse 6] ;

DEBOUTER les demandeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions ".

*

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 23 mai 2024 et l’affaire a été plaidée le 16 janvier 2025. La décision a été mise en délibéré au 10 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

A l’appui de sa demande au titre des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— il s’agit de la 3ème procédure en recouvrement de charges contre les défendeurs ;

— selon décompte arrêté au 1er janvier 2024, les défendeurs sont redevables au titre des charges et frais de la somme globale de 40.478,57 € ;

— la créance est justifiée par les pièces produites ;

— la solidarité des défendeurs résulte du règlement de copropriété (article 10 II).

En défense, Mme [C] et M. [T] font valoir que :

— ils sont copropriétaires d’un appartement dans l’immeuble et le bien est loué ;

— ils ont divorcé et une convention d’indivision a été régularisée entre eux ;

— ils ne contestent pas avoir accumulé un arriéré de charges ;

— le bien immobilier fait actuellement l’objet d’une procédure de saisie immobilière ;

— la copropriété dispose d’un privilège portant sur les charges dues ;

— certains frais de recouvrement sont contestés (suivi vacation contentieux , honoraires contentieux assignation, frais de transmission du dossier à l’avocat, suivi contentieux et procédure judiciaire) ;

— il n’y a pas de solidarité entre eux ;

— Mme [C] sollicite des délais de paiement au regard de sa situation financière.

*

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance.

A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée.

En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, pour justifier sa créance de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires produit notamment les procès-verbaux des assemblées générales ayant voté les budgets concernés et des appels de charges.

Les défendeurs ne contestent pas l’arriéré de charges de copropriété invoqué par le syndicat des copropriétaires demandeur et admettent avoir accumulé un arriéré de paiement. Ils contestent simplement certaines sommes invoquées au titre des frais nécessaires de recouvrement.

Le décompte versé aux débats mentionne un arriéré de charges de 45.973,69 € sur la période allant du 1er avril 2020 au 1er janvier 2024, ainsi qu’un crédit de 9.033,75 € sur la même période. Les autres sommes du décompte concernent les frais et dépens.

L’arriéré de charges sur cette période est donc de 36.939,94 €.

Le syndicat des copropriétaires justifie que le règlement de copropriété prévoit effectivement une clause de solidarité pour les charges entre les indivisaires (article 10, page 56). Il n’y a donc pas lieu de partager la dette de charges entre les défendeurs.

Les défendeurs seront donc condamnés solidairement à verser au syndicat des copropriétaires demandeur une somme de 36.939,94 € au titre des charges de copropriété pour la période allant du 1er avril 2020 au 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 24.560,18 € et à compter du prononcé du jugement pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame divers frais pour un total de 3.004 €.

Ces sommes sont contestées par les défendeurs.

Les frais réguliers de 186 € pour le suivi du contentieux ne sont pas justifiés car ils relèvent de la gestion courante du syndic.

Il en va de même des honoraires de contentieux assignation.

Aucune somme ne sera donc retenue à ce titre.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte-tenu de la durée de la procédure judiciaire, le syndicat des copropriétaires a déjà subi des délais de paiement importants.

La situation financière des débiteurs n’est pas suffisamment démontrée.

La demande à ce titre sera rejetée.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus de droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que les défendeurs présentent, de manière récurrente depuis plusieurs années, de nombreux impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de cette copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

Les défendeurs ont déjà été condamnés deux fois à ce titre par jugements du 25 octobre 2018 et 17 novembre 2021.

Ils ne règlent pas leurs charges de copropriété, alors qu’ils perçoivent en parallèle des loyers au titre du même bien ou un avantage équivalent d’une société étrangère.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera accueillie à hauteur de 3.000 €.

Sur la demande de suppression du nom de M. [T] de la liste des résidents

M. [T] demande à ce que son nom soit supprimé de la liste des résidents sans indiquer le fondement légal de sa demande.

Vu l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Cette demande, qui n’a aucun lien avec les charges de copropriété, sera rejetée car non justifiée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les défendeurs, parties perdantes, supporteront in solidum les dépens.

La Selarl Elbaz, Gabay, Cohen, avocats, est autorisée à recouvrer les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Les défendeurs seront condamnés in solidum à payer au syndicat demandeur une somme de 3.000 € à ce titre.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe:

DECLARE recevables l’ensemble des demandes des parties ;

CONDAMNE solidairement M. [V] [T] et Mme [X] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] une somme de 36.939,94 € au titre des charges de copropriété pour la période allant du 1er avril 2020 au 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 24.560,18 € et à compter du prononcé du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [T] et Mme [X] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] une somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [T] et Mme [X] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les autres demandes des parties ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [T] et Mme [X] [C] aux dépens ;

AUTORISE la Selarl Elbaz, Gabay, Cohen, avocats, à recouvrer les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile;

DIT n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 8] le 10 Avril 2025.

La Greffière Le Président