Tribunal Judiciaire de Versailles, Tpx sgl cg fond, 27 mars 2026, n° 25/01069

TJ Versailles 27 mars 2026

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, tpx sgl cg fond, 27 mars 2026, n° 25/01069
Numéro(s) :	25/01069
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	7 avril 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Matthieu PUYBOURDIN
Parties :	SYNDIC RYBIA IMMOBILIER

Texte intégral

MINUTE N°

N° RG 25/01069 – N° Portalis DB22-W-B7J-TOH3

S.D.C. IMMEUBLE SIS A, [Localité 1]

Madame, [J], [V], [G]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Localité 2]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 Mars 2026

DEMANDEUR :

S.D.C. IMMEUBLE SIS A, [Localité 1], dont le siège social est sis, [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Rep/assistant : M^e Matthieu PUYBOURDIN, avocat au barreau de PARIS

Rep légal : SYNDIC RYBIA IMMOBILIER RCS, [Localité 3] 535 003 008

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame, [J], [V], [G], demeurant, [Adresse 4],, [Localité 4], [Adresse 5], non comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Violaine ESPARBES, Vice-Présidente

Greffier à l’audience : Thomas BOUMIER

Greffier à la mise à disposition :Hoang Oanh LE-THANH

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : M^e Matthieu PUYBOURDIN

1 copie certifiée conforme à : M^e Matthieu PUYBOURDIN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier en date du 19 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 3], représenté par son syndic, la société RYBIA IMMOBILIER, a fait assigner madame, [J], [S], [G] devant le tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye afin d’obtenir sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :

—  4.336,57 € au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés à la date du 1er mai 2025, avec intérêts calculés au taux légal à compter du commandement de payer du 4 mars 2025 ;

—  868,80 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts calculés au taux légal à compter du commandement de payer du 4 mars 2025 ;

—  1.400 € de dommages et intérêts ;

—  1.800 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— les entiers dépens.

A l’audience du 27 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 3], (ci-après « le syndicat des copropriétaires »), représenté par son conseil, actualise ses demandes après avoir fait signifier à la défendresse des conclusions d’actualisation (à étude). Il porte à 6.092,31 € la somme réclamée au titre des charges de copropriété et travaux. Il maintient ses autres demandes telles que figurant dans l’assignation.

Madame, [J], [S], [G] n’a pas comparu et n’était pas représentée.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 mars 2026 par mise à disposition du public au greffe.

MOTIFS

Aux termes des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En l’espèce, il a été vérifié à l’audience que Madame, [J], [S], [G] a été réguliérement assignée. En conséquence, il sera statué sur le fond.

1° Sur la demande en paiement des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Par ailleurs, l’article 14-1 de cette loi précis que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté, dans les délais, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— un relevé de propriété émis par la direction générale des finances publiques, dont il résulte que Madame, [J], [S], [G] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 15 et 79 ;

— un décompte de charges actualisé arrêté au 20 janvier 2026 et ses appels justificatifs pour la période allant du 2ème trimestre 2022 au 1er trismestre 2026 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales suivantes :

* 15 décembre 2020 ayant régulièrement approuvé les comptes de l’exercice 2019 (avec quitus donné au syndic) et le budget prévisionnel de 2021,

* 7 avril 2022 ayant régulièrement approuvé les comptes de l’exercice de 2020 et le budget prévisionnel de 2022 et désignant la société RYBIA IMMOBILIER en qualité de syndic,

* 7 décembre 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes des exercices 2021 et 2022 (avec quitus donné au syndic) et le budget prévisionnel de 2024,

* 13 mai 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes de l’exercice de 2023(avec quitus donné au syndic) et le budget prévisionnel de 2025,

* 17 mars 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes de l’exercice de 2024 (avec quitus donné au syndic) et le budget prévisionnel de 2026,

— une attestation de non recours concernant les assemblées générales de 2020, 2023, 2024 et 2025 ;

— les accusés de réception des PV des assemblées générales sus-visées ;

— le contrat de syndic, en date du 17 mars 2025, prenant effet au 18 mars 2025 et prenant fin au 18 mars 2027;

— le jugement du 1er juillet 2016 condamnant la défendresse au titre des charges impayées au 4ème trimestre 2015 ainsi qu’un commandement du 4 novembre 2017 valant saisie immobilière et une assignation devant le tribunal de céant en date du 19 ocotbre 2018 ;

Le 4 mars 2025, le syndic a fait adressé à Madame, [J], [S], [G] un commandement de payer par huissier, pour un montant au fond de 5.086,10 €. Par un courrier en date du 14 novembre 2025, le syndic lui a adressé une mise en demeure de payer la somme de 6.384,02 €;

En l’absence de contestation et de recours formé à l’encontre des décisions d’assemblées générales, le Syndicat des copropriétaires justifie être créancier de Madame, [J], [S], [G].

Il ressort de l’étude du décompte détaillé et actualisé que madame, [J], [S], [G] reste redevable, une fois les frais déduits, de la somme de 5.749,33 €. Elle sera donc condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5.749,33 € au titre des charges de copropriété impayées avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 mars 2025.

S’agissant des frais réclamés, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006, dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le juge peut les réduire ou supprimer en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, les décomptes produits mentionnent une première mise en demeure ainsi que des frais de relance le 10 janvier 2022 (pour 93,88 €) trois relances/mises en demeure le 5 février 2024, le 13 juin 2024 puis 14 novembre 2025(pour un total de 120 €).Les premiers ne sont pas justifiés par des pièces, contrairement aux suivants qui seront retenus également au motif qu’ils sont nécessaires et qu’il ne s’agit pas de démarches surrabondantes.

Les décomptes mentionnent aussi une « mise en contentieux » le 10 janvier 2022 (pour 535,17 €), les frais d’huissier relatifs au commandement de payer (pour 162,14 €) et deux « inscriptions hypothèques » (120 € chacune).

Or les frais d’huissier sont compris dans les dépens et la constitution et la transmission de dossiers à l’avocat constituent des actes d’administration de la copropriété entrant dans la mission générale des syndics. Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le fait que le Contrat de Syndic prévoit une rémunération spécifique à ce titre n’en change pas la nature.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande du Syndicat Des Copropriétaires concernant les frais de constitution et de transmission du dossier au commissaire de justice et avocat, d’autant plus que ces frais sont comptés à deux reprises.

S’agissant des deux hypothèques, il n’apparaît pas nécessaire d’en faire inscrire deux. Une seule sera considérée comme étant conforme à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, madame, [J], [S], [G] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 240 € au titre des frais de recouvrement.

2° Sur la demande de dommages et intérêts pour non paiement des charges

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, "les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire."

En l’espèce, madame, [J], [S], [G] n’a donné aucune suite aux appels de fonds, mise en demeure et sommation de payer qui lui a été délivrés. Elle a déséquilibré le budget de la copropriété et causé un préjudice que le Syndicat des copropriétaires est en droit de faire valoir. De plus, le syndicat des copropriétaires à rencontrer de nombreuses difficultés de paiement concernant madame, [J], [S], [G], comme en démontre un premier jugement datant du 1er juillet 2016 à son encontre pour des charges de copropriété impayés ainsi que les procédures d’exécution connexe et les autres procédures diligentées depuis. Elle sera donc condamnée à verser la somme de 800 € de dommages et intérêts.

4° Sur les autres demandes

Madame, [J], [S], [G], succombant, sera tenus aux entiers dépens de l’instance.

Elle sera par ailleurs condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, en sa chambre de proximité détachée de Saint-Germain-en-Laye, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne madame, [J], [S], [G] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 3], représenté par son syndic, la société RYBIA IMMOBILIER les sommes suivantes :

—  5.749,33 € correspondant aux charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 4 mars 2025 ;

—  240 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 4 mars 2025 ;

—  800 € de dommages et intérêts ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 3], représenté par son syndic, la société RYBIA IMMOBILIER de ses autres et plus amples demandes ;

Condamne madame, [J], [S], [G] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 3], représenté par son syndic, la société RYBIA IMMOBILIER la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame, [J], [S], [G] aux entiers dépens de l’instance ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 27 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Violaine Esparbès, vice-présidente, et par Madame Hoang Oanh LE-THANH, greffière.

La greffière, La vice-présidente,