N° RG 24/09002 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NCLD

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 6]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 24/09002 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NCLD

Minute n°

copie exécutoire le 27 mai

2025 à :

— M^e Steeve WEIBEL

— M. [R] [W]

pièces retournées

le 27 mai 2025

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

27 MAI 2025

DEMANDERESSE :

S.A.E.M. L LE FOYER MODERNE DE [Localité 10]

immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n°588 502 997

ayant son siège social [Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEUR :

Monsieur [R] [W]

né le 18 Juillet 1968 à [Localité 12]

demeurant [Adresse 2]

non comparant et non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

[L] [G], Stagiaire

DÉBATS :

Audience publique du 11 Mars 2025

JUGEMENT

Par défaut rendu en dernier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant contrat de bail du 14 février 2019, la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 10] a loué un logement sis [Adresse 3] à M. [R] [W] contre paiement d’un loyer de 265,19€ hors charges. Un dépôt de garantie de 265,19€ a été versé.

L’état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le 18 février 2019.

M. [R] [W] a été expulsé le 19 août 2021 en exécution d’un jugement du juge des contentieux de la protection de [Localité 10] en date du 10 décembre 2019.

Suivant constat de commissaire de Justice en date du 13 septembre 2021, un état des lieux de sortie a été réalisé en l’absence du locataire, bien que M. [R] [W] a été régulièrement convoqué.

Arguant de l’existence de réparations locatives, la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 10] a fait assigner M. [R] [W] devant le juge des contentieux de la protection de céans aux fins de le voir condamner au paiement de la somme de 2 827,91€ suivant exploit de commissaire de Justice du 26 septembre 2024, déposé à étude.

M. [R] [W] n’a pas comparu à l’audience.

Prétentions et moyens des parties

Suivant acte introductif d’instance, reprises oralement à l’audience, la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 10] demande au juge des contentieux de la protection de :

— condamner M. [R] [W] à payer la somme de 2 827,91€ avec intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2021 ou à défaut, à compter de l’assignation,

— condamner M. [R] [W] à payer la somme de 500€ à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner M. [R] [W] aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 776,04€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 10] fait valoir, au visa des articles 7a, 7c et 7d de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, que M. [R] [W] est tenu de payer les travaux de nettoyage de l’appartement, ce dernier ayant été repris, notamment, en présence de traces de salissures.

MOTIFS

Sur l’absence de comparution de la partie défenderesse

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [R] [W] a été assigné devant la chambre de proximité de [Localité 10] suivant exploit de commissaire de justice, déposé à étude, le 26 septembre 2024.

Il ressort du procès-verbal que le commissaire de Justice a recherché la locataire à sa dernière adresse connue, confirmée par le nom sur la boîte aux lettres et par une personne rencontrée sur place.

M. [R] [W] n’a pas comparu à l’audience. Il n’y était pas représenté.

Au regard de ces éléments, il sera statué sur le fond de la demande suivant jugement par défaut.

Sur la demande principale

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 7 de la de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé:[…] :

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

L’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret.

L’annexe de ce décret rappelle que sont des réparations locatives à la charge du locataire, les travaux suivants :

I. – Parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif.

a) Jardins privatifs :

Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;

Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage.

b) Auvents, terrasses et marquises :

Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.

c) Descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières :

Dégorgement des conduits.

II. – Ouvertures intérieures et extérieures.

a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :

Graissage des gonds, paumelles et charnières ;

Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.

b) Vitrages :

Réfection des mastics ;

Remplacement des vitres détériorées.

c) Dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies :

Graissage ;

Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.

d) Serrures et verrous de sécurité :

Graissage ;

Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.

e) Grilles :

Nettoyage et graissage ;

Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.

III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

IV. – Installations de plomberie.

a) Canalisations d’eau :

Dégorgement :

Remplacement notamment de joints et de colliers.

b) Canalisations de gaz :

Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération ;

Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

c) [Localité 9] septiques, puisards et fosses d’aisance :

Vidange.

d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie :

Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

e) Eviers et appareils sanitaires :

Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

V. – Equipements d’installations d’électricité.

Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. – Autres équipements mentionnés au contrat de location.

a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;

b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;

c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;

d) Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

En l’espèce, il ressort de l’analyse de l’état des lieux d’entrée que l’appartement était dans un état général propre et neuf le 18 février 2019. Il sera relevé que quelques postes sont notés « sale » ou « taché ». Il en est ainsi du détecteur de fumée (DAAF), des poignées de porte de la cuisine, des robinets des radiateurs de la cuisine et des WC, du sol et carrelage de la cuisine où quelques taches apparaissent, de la chaîne du volet de la cuisine (tache de peinture lors de la réfection), de la tablette de la salle de bain (tache de peinture lors de la réfection). Finalement le vitrage de la loggia était très sale et devenait opaque.

L’état des lieux de sortie a été réalisé en l’absence de M. [R] [W]. Le commissaire de Justice relève que le locataire a été régulièrement convoqué.

Le commissaire de Justice relève les points suivants :

LOGGIA

Des traces de salissure sont visibles sur le sol.

Des taches de couleur rouille et marron sont apparentes sur le sol.Des traces de salissure sont visibles sur les murs.

Le rebord sous les fenêtres est sale. La peinture est grattée et s’écaille.

Deux clous sont fixés dans la partie supérieure de l’encadrement de la porte fenêtre donnant accès à la pièce principale.

CUISINE

Le sol, les murs, les plinthes, les carreaux posés au mur, la tuyauterie, l’évier, le radiateur ainsi que l’espace pour cuisiner sont sales et encrassés.

Un trou figure dans le mur de gauche.

Des traces de salissure et de frottement sont visibles sur la porte et sur la poignée de porte.

La peinture de l’encadrement de la porte s’écaille.

La robinetterie et son mousseur sont entartrés.

Deux crochets autocollants sont fixés sur deux carreaux situés au dessus de l’évier à droite.

Les prises et interrupteur sont sales et poussiéreux.

SALLE DE [Localité 7]

Des traces de salissure, d’humidité et des taches sont visibles sur le sol.

Des traces de salissure et de frottement sont visibles sur les murs et sur l’encadrement de la porte.

La peinture de l’encadrement de la porte s’écaille.

Une punaise est plantée dans le mur de gauche.

Un crochet autocollant est fixé sur l’un des carreaux situés au dessus du lavabo à droite.

Les prises, interrupteurs et la lumière présentent des salissures et sont poussiéreuses.

Le robinet du lavabo, le robinet de la baignoire, leur mousseur, la douchette ainsi que les toilettes sont entartrés.

Des traces sont apparentes dans la cuvette.

La robinetterie et les toilettes présentent des traces de salissure et sont poussiéreuses.

Le radiateur est poussiéreux.

[F]

Le porte, le sol et les murs présentent des traces de salissures et de frottement.

Des traces de saletés sont visibles sur l’interrupteur

COULOIR

Des traces de salissure et de frottement sont visibles sur la porte d’entrée, le sol, les murs ainsi que sur les portes du placard mural.

Une punaise est plantée dans le mur de droite au dessus du combiné de l’interphone.

Un papier sur lequel est inscrit « [W] » est fixé sous le judas de porte à l’aide d’un ruban adhésif.

Un morceau de papier peint est arraché sur le mur de gauche.

Un autocollant rectangulaire de couleur rouge « BRASSERIE BUCHER [Localité 8] » est fixé sur le combiné de l’interphone et un autocollant identique est fixé sur le rectangle sur le mur à côté de la poignée de la porte d’entrée.

L’interrupteur présente des traces de salissure et est poussiéreux.

Les tablettes placées dans le placard mural sont sales.

PIÈCE PRINCIPALE

Des traces de salissure, des marques de saleté ainsi que des taches sont présentes sur le sol.

La porte, les murs et les plinthes sont sales et des traces de frottement y sont visibles.

Les interrupteurs, prises et boitier électriques présentent des traces de salissure et sont poussiéreux.

L’une des prises électriques n’est pas correctement encastrée dans le mur.

Le cadre des fenêtres ainsi que le rebord sous les fenêtres sont sales et poussiéreux.

Le radiateur est sale et poussiéreux.

Il ressort de ce constat de commissaire de Justice que, de manière générale, il est suffisamment établi un défaut de nettoyage des locaux. Le rapport de visite définitive, établi par le bailleur, corrobore ce constat.

S’agissant du montant des sommes dues, la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 10] produit une facture n°2021 10 005 pour un montant de 2 932,56€. M. [R] [W] n’a produit aucune pièce de nature à minorer ce montant. Il sera en définitive retenu. Le dépôt de garantie de 265,19€ doit s’imputer sur cette somme. S’agissant de la somme de 160,54€, correspondant aux honoraires du commissaire de Justice, il sera retenu que le bailleur ne démontre pas suffisamment avoir rencontré des difficultés d’absences de M. [R] [W] à un l’état des lieux de sortie amiable, rendant indispensable le recours à un commissaire de Justice. En ce sens, cette somme sera finalement supportée par le bailleur.

En définitive, M. [R] [W] est ainsi tenu au paiement de la somme de 2 932,56€- 265,19€, soit 2 667,37€. S’agissant d’une indemnité allouée par le tribunal, cette somme produira intérêt à compter de la présente décision.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il ressort des écritures du bailleur qu’un préjudice serait né du manque de collaboration de M. [R] [W] lors de l’établissement des réparations locatives.

Une somme sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le préjudice distinct de la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 10] n’étant pas suffisamment prouvée, cette demande sera rejetée.

Sur la demande d’anatocisme

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass. 3Ème civ. 20 mars 2025 n° 23-16.765).

En l’espèce, la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 10] sollicite en Justice la capitalisation des intérêts. Il y a lieu de l’ordonner.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

M. [R] [W] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

En l’espèce, M. [R] [W], partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 10] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont le montant sera fixé à 400€.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE M. [R] [W] à payer la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 10] la somme de 2 667,37€ (deux mille six cent soixante-sept euros et trente-sept centimes) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus et dus pour une année entière ;

DEBOUTE la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 10] de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE M. [R] [W] aux dépens ;

CONDAMNE M. [R] [W] à payer à la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 10] la somme de 400€ (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement ;

Le présent jugement, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier.

Le Greffier Le Juge