Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne, 1re chambre civile, 28 juillet 2025, n° 24/02134

TJ Saint-Étienne 28 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Non-respect des obligations du syndic
La cour a constaté que M. [Y] [X] n'a pas respecté son obligation d'ouvrir un compte bancaire dans les trois mois suivant sa désignation, entraînant la nullité de son mandat.
Accepté
Convocation irrégulière de l'assemblée générale
La cour a jugé que la convocation de l'assemblée générale par une personne n'ayant pas qualité pour le faire entraîne la nullité de cette assemblée.
Accepté
Équité dans la répartition des frais
La cour a jugé qu'il n'était pas équitable de condamner les époux [V] à participer aux frais de procédure, répartissant la charge entre les autres copropriétaires.
Autre
Responsabilité des défendeurs pour les dépens
La cour a décidé de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et M. [Y] [X] aux dépens, sans préciser les modalités de recouvrement.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Étienne, 1re ch. civ., 28 juil. 2025, n° 24/02134
Numéro(s) :	24/02134
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	6 août 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Fabrice PILLONELCharles RICHARD
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble Le [ Adresse 6 ] sis [ Adresse 3 ]

Texte intégral

N° RG 24/02134 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IIQT

N° minute:

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile

JUGEMENT DU 28 JUILLET 2025

ENTRE:

Monsieur [W] [V]

né le 19 Septembre 1972 à [Localité 5] (Tunisie)

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Fabrice PILLONEL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Madame [N] [Z] épouse [V]

née le 05 Septembre 1976 à [Localité 5] (Tunisie)

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Fabrice PILLONEL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le [Adresse 6] sis [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice Monsieur [Y] [X]

représenté par Maître Charles RICHARD, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Monsieur [X] [Y]

né le 07 Mars 1967 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Charles RICHARD, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Antoine GROS

Greffier : Valérie DALLY

DÉBATS: à l’audience publique du 10 Juin 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 28 Juillet 2025.

DÉCISION: contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, en matière civile, en premier ressort.

FAITS ET PROCÉDURE

L’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] a été placé en copropriété en 2006.

Dans cet immeuble, les époux [V] ont acquis successivement, en 2006 et le 9 Janvier 2009, deux appartements et trois caves :

➢Le lot N°12 (appartement au rez-de-jardin),

➢Le lot N°14 (appartement au rez-de-chaussée),

➢Le lot N°6 (cave),

➢ Le lot N°10 (cave),

➢Le lot N°11 (cave).

M. [Y] [X] a acquis en 2018 trois appartements et des caves dans la copropriété « LE [Adresse 6] ».

Les époux [V] affirment que M. [Y] [X] serait responsable de nombreuses voies de fait, et de graves carences de gestion,

Par exploit du 29 avril 2024, les époux [V] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le [Adresse 6] ainsi que Mr [X] [Y] en qualité de syndic devant le Tribunal Judiciaire de SAINT-ETIENNE.

Dans leurs dernières conclusions, les époux [V] demandent de :

— Prononcer la nullité du mandat de syndic de M. [Y] [X] à compter du 1er Mai 2022

— Prononcer l’annulation de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le [Adresse 6] du 20 Janvier 2024 et de toutes ses résolutions.

Subsidiairement,

— Prononcer l’annulation des résolutions N°6, 7, 8, 10 et 11 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le [Adresse 6] du 20 Janvier 2024.

En toute hypothèse,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le [Adresse 6] sis [Adresse 3] et M. [Y] [X] à leur encontre,

— Les dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et des condamnations prononcées au titre du Jugement à intervenir, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires sur le fondement de l’article 10-1, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le [Adresse 6] sis [Adresse 3] et M. [Y] [X] à leur payer la somme de 4 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le [Adresse 6] sis [Adresse 3] et M. [Y] [X] aux entiers dépens, en ce compris les sommes prévues par les articles R444-3 et ses annexes, et A444-31 du Code de commerce, portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale, ajoutées en sus aux sommes auxquelles ils seront condamnés et laissées entièrement à leur charge, avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Fabrice PILLONEL, Avocat, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Dans leurs dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le [Adresse 6] ainsi que Mr [X] [Y], en qualité de syndic, demandent de :

— JUGER que Monsieur [Y] a valablement été désigné lors de l’assemblée générale du 1er février 2022 et que l’ouverture des deux comptes bancaires séparés a été réalisée dans les délais légaux, cf ordonnance de référé du Tribunal judiciaire de SAINT-ETIENNE du 5 janvier 2023,

— JUGER concernant les délais de convocation en cas d’urgence que l’assemblée générale du 20 janvier 2024 est régulière.

— JUGER en effet que cette assemblée générale décide bien de la réalisation de travaux urgents procédant à la sauvegarde des biens immobiliers et à la mise en sécurité des occupants.

— Sur les modalités de convocation : juger que le budget prévisionnel étant inférieur à 15.000 € cette petite copropriété est exonérée des formalités habituelles (loi ELAN du 23 novembre 2018).

— En conséquence DEBOUTER Monsieur et Madame [V] de leurs entières demandes, fins et conclusions,

— Les CONDAMNER à payer 5.000 € à titre de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires tant il est constant que leur attitude rétive à toute coopération au sein de cette petite copropriété, tend à paralyser le fonctionnement normal de la gestion de l’ensemble des bâtiments,

— Les CONDAMNER à payer une somme de 4.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Les CONDAMNER aux entiers dépens que Maître RICHARD pourra recouvrer directement en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS,

1- Sur la demande concernant la nullité du mandat de syndic et la demande de nullité de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le [Adresse 6] du 20 Janvier 2024

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que

II. – le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :

(…)

— d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut décider, à la majorité de l’article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci. Toutefois, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, l’assemblée générale peut, à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1, dispenser le syndic soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, ou dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. Le compte unique fait apparaître dans les écritures de l’établissement bancaire un sous-compte individualisant comptablement les versements et prélèvements afférents au syndicat. Le syndic effectue sur ce sous-compte, sans délai, les versements des sommes et valeurs appartenant au syndicat et y reporte les dépenses effectuées pour son compte. Le syndic transmet au président du conseil syndical une copie des relevés périodiques bancaires du sous-compte, dès réception de ceux-ci. Dans ce cas, le syndic ne peut pas proposer une rémunération différenciée en fonction de la décision de l’assemblée relative à la dispense de compte bancaire séparé ;

— d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il a choisi ou que l’assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l’article 14-2. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet d’aucune convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les virements en provenance du compte mentionné au troisième alinéa du présent II sont autorisés. Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci ; »

En l’espèce, le 28 juin 2022 M. [Y] [X] a sollicité en qualité de syndic auprès de la BNP Paribas l’ouverture d’un livret A au nom du syndicat des copropriétaires.

Or il a été désigné syndic de copropriété par l’assemblée générale du 1er février 2022.

La régularisation du contrat de syndic est indifférente quant au point de départ de l’obligation du syndic d’ouvrir deux comptes auprès d’un établissement bancaire au nom du syndicat des copropriétaires. Les termes de la loi sont clairs, à savoir délai de trois mois à compter de la désignation du syndic, soit de l’assemblée générale le désignant, d’autant que la signature d’un contrat de syndic n’est pas obligatoire.

Nonobstant les termes de la résolution de désignation du syndic votée lors de l’assemblée générale du 19 mars 2022 « annule et remplace la résolution de désignation du syndic adoptée le 1er février 2022 », M. [Y] [X] a été désigné comme syndic dès le 1er février 2022. Il a d’ailleurs procédé, en cette qualité, à la convocation de l’assemblée générale du 19 mars 2022.

Ainsi l’obligation du syndic d’ouvrir un compte rémunéré débute au 1er février 2022 pour expirer le 1er mai 2022.

En l’absence d’ouverture du compte bancaire dans les trois mois de la désignation de M. [Y] [X], il convient de constater la nullité de plein droit du mandat de ce dernier.

Par conséquent, M. [Y] [X] n’était plus syndic lorsqu’il a convoqué l’assemblée générale du 20 Janvier 2024.

La convocation de l’assemblée générale par une personne n’ayant pas qualité pour ce faire entraîne la nullité de cette assemblée.

Certes l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble.

Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic.

Néanmoins, cette possibilité de convoquer l’assemblée générale ouverte à tout copropriétaire se limite à la désignation d’un syndic, ce qui n’est pas le cas pour l’ assemblée générale du 20 janvier 2024 au regard des ordres du jour.

Par conséquent, il convient de prononcer la nullité de cette assemblée générale.

2- Sur les autres demandes

Il n’est pas équitable en l’espèce de condamner quiconque sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, il convient de dispenser les époux [V] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et des condamnations prononcées au titre du Jugement à intervenir, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires sur le fondement de l’article 10-1, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS,

le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Prononce la nullité du mandat de syndic de M. [Y] [X] à compter du 1er Mai 2022 ;

Prononce l’annulation de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le [Adresse 6] du 20 Janvier 2024 et de toutes ses résolutions ;

Dispense les époux [V] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et des condamnations prononcées au titre du Jugement à intervenir, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires sur le fondement de l’article 10-1, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Déboute les parties du surplus de leur demande ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le [Adresse 6] sis [Adresse 3] et M. [Y] [X] aux entiers dépens, en ce compris les sommes prévues par les articles R444-3 et ses annexes, et A444-31 du Code de commerce, portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale, ajoutées en sus aux sommes auxquelles ils seront condamnés et laissées entièrement à leur charge, avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Fabrice PILLONEL, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,

Valérie DALLY Antoine GROS

Copie exécutoire à:

M^e Fabrice PILLONEL

M^e Charles RICHARD