Tribunal Judiciaire de Grenoble, 6e chambre civile, 18 décembre 2025, n° 22/05097

TJ Grenoble 18 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Défaillance d'une condition suspensive
La cour a estimé que la condition suspensive a défailli sans que Monsieur [I] en soit responsable, rendant légitime sa demande de restitution.
Accepté
Obligation d'information de la SCI
La cour a jugé que la SCI avait effectivement manqué à son obligation d'information, entraînant un préjudice pour Monsieur [I].
Rejeté
Préjudice moral lié à l'échec du projet
La cour a estimé que le préjudice allégué n'était pas démontré et ne relevait pas d'un préjudice moral.

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Sur la décision

Référence :	TJ Grenoble, 6e ch. civ., 18 déc. 2025, n° 22/05097
Numéro(s) :	22/05097
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	27 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sarah DELCROIXSandrine FIATCapucine SCHALLER
Cabinet(s) :	CDMF - AVOCATS
Parties :	S.C.I. LA COLOMBIERE, Société MUTUELLES ARCHITECTES FRANCAIS, S.A.R.L. ABLOK ARCHITECTES

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

6ème chambre civile

N° RG 22/05097 – N° Portalis DBYH-W-B7G-K3WE

N° JUGEMENT :

AF/MD

Copie exécutoire

et copie

délivrées

à :

Maître Sandrine FIAT de la SELARL CDMF AVOCATS-AFFAIRES PUBLIQUES

Maître Sarah DELCROIX de la SELARL DELCROIX AVOCATS

M^e Capucine SCHALLER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 18 Décembre 2025

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [I]

né le 03 Juillet 1976 à [Localité 7] (TUNISIE), demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Sarah DELCROIX de la SELARL DELCROIX AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DÉFENDERESSES

Société MUTUELLES ARCHITECTES FRANCAIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Capucine SCHALLER, avocat au barreau de GRENOBLE

S.A.R.L. ABLOK ARCHITECTES, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Capucine SCHALLER, avocat au barreau de GRENOBLE

S.C.I. LA COLOMBIERE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Sandrine FIAT de la SELARL CDMF AVOCATS-AFFAIRES PUBLIQUES, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

A l’audience publique du 16 Octobre 2025, tenue en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, par Eva NETTER, chargée du rapport, assistée de Magali DEMATTEI, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré, après audition des avocats en leur plaidoirie.

Le prononcé de la décision a été renvoyé au 18 Décembre 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré

Après compte rendu par le magistrat rapporteur, le Tribunal composé de :

Adrien FLESCH, Vice-président

Eva NETTER, Juge

Delphine HUMBERT, Première vice-présidente

Assistés lors du rendu par Magali DEMATTEI, Greffier

a statué en ces termes :

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 15 juillet 2021, la SCI La Colombière a consenti une promesse unilatérale de vente à monsieur [I] portant sur un terrain à bâtir issu d’une division parcellaire à venir, sur lequel monsieur [I] avait l’intention de construire une maison d’habitation.

La promesse a donc été conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire par monsieur [T] le 15 décembre 2021 au plus tard. La promesse prévoyait également qu’un certificat de non-opposition à déclaration préalable en vue de la division parcellaire prévue dans la promesse soit obtenue au plus tard le 15 octobre 2021 et précisait que la déclaration préalable avait été faite par la SCI La Colombière le 7 juillet 2021.

Monsieur [I] a déposé une demande de permis de construire valant division. Sa demande a été refusée le 18 janvier 2022, au motif notamment qu’elle ne respectait pas les règles de l’article 3-3 du plan local d’urbanisme relatives à la mixité sociale.

Ce motif de refus s’appuyait sur l’arrêté de non-opposition pris le 5 août 2021 sur la déclaration préalable faite par la SCI La Colombière en vue de la division parcellaire, conformément à la promesse. Cet arrêté précisait qu’il serait fait application de l’article 3-3 du plan local d’urbanisme, la division parcellaire succédant à une première division parcellaire autorisée par un arrêté de non-opposition à déclaration préalable du 10 juin 2020. Cette première division parcellaire avait divisé une unité foncière en deux parties, une sur laquelle était déjà construite une maison d’habitation et une autre, non construite. C’est de la division parcellaire de cette seconde partie qu’est issu le terrain à bâtir que monsieur [T] voulait acquérir.

Le refus de permis était motivé par d’autres raisons, à savoir que la demande ne relevait pas d’un permis validant division, que le projet ne respectait pas les prescriptions du plan de prévention des risques naturels et l’orientation d’aménagement et de programmation applicable et que la voirie du projet n’était pas conforme au plan local d’urbanisme.

Par ailleurs, des plans relatifs à la surface constructible du terrain ont révélé une surface constructible inférieure à la surface constructible résultant des plans qui avaient été annexés à la promesse.

Les négociations engagées entre les parties à la suite du refus du permis de construire en vue de modifier le calendrier de la promesse de vente et de revoir le prix de vente à la baisse n’ont pas abouti.

Se prévalant de la défaillance d’une condition suspensive, monsieur [I] a demandé la restitution de l’indemnité d’immobilisation séquestrée auprès du notaire à hauteur de 19.200€ ainsi que l’indemnisation de ses préjudices évalués à 19.810€, correspondant aux frais d’architecte et d’étude thermique engagés pour le projet de construction refusé. Il a également demandé l’indemnisation de ses préjudices à la société Ablok Architectes, qui avait été chargée de la conception du projet et du dépôt de la demande de permis de construire.

Il a ensuite assigné la SCI La Colombière aux mêmes fins devant le tribunal, par acte du 27 septembre 2022. Dans un second temps, après l’échec de la tentative de conciliation devant le Conseil de l’ordre des architectes, il a mis en cause la société Ablok Architectes et son assureur, la Mutuelle des architectes Français (MAF) par actes du 15 février 2023.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 11 mars 2025, monsieur [I] conclut au rejet des demandes de la SCI La Colombière, de la société Ablok Architectes et de la société MAF et demande au tribunal de :

condamner la SCI La Colombière au remboursement de la somme de 19.200 €, correspondant à l’indemnité d’immobilisation versée en les comptes de Maître [N] [L], notaire au sein de la société d’exercice libéral à responsabilité limitée, dénommée [L] [W] ET ASSOCIES, outre intérêts au taux légal ayant commencé à courir à compter de la mise en demeure du 16 mai 2022, compte tenu de la non-levée de la condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire, autoriser Maître [N] [L], notaire au sein de la société d’exercice libéral à responsabilité limitée, dénommée [L] [W] ET ASSOCIES, à lui verser la somme de 19.200 € qu’il détient en ses comptes au titre de l’indemnité d’immobilisation versée,condamner in solidum la SCI La Colombière, la société Ablok Architectes et la MAF à lui payer : o 19.810 €, correspondant aux montants engagés au titre des frais d’architecte, d’aménagement intérieur et d’étude thermique, outre intérêts au taux légal ayant commencé à courir à compter de la mise en demeure du 16 mai 2022,

o 10.000 € au titre de son préjudice moral,

condamner in solidum la SCI La Colombière, la société Ablok Architectes et la société MAF à lui payer 5.000 € au titre des frais irrépétibles, condamner les mêmes aux entiers dépens, dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Monsieur [T] fonde sa demande en restitution de l’indemnité d’immobilisation faite contre la SCI La Colombière en invoquant les termes de la promesse de vente, d’après lesquels l’indemnité d’immobilisation est restituée au bénéficiaire en cas de défaillance d’une quelconque des conditions suspensives.

Il fonde sa demande de dommages-intérêts contre la SCI en invoquant un manquement de cette dernière à son obligation précontractuelle d’information ainsi qu’à son obligation d’exécuter la promesse de bonne foi, au motif qu’elle ne l’a pas informé de l’arrêté du 5 août 2021, dont il n’a eu connaissance qu’à la suite du refus du permis de construire, ni transmis les plans mis à jour révélant une surface constructible moindre que celle mentionnée dans la promesse.

Nonobstant le fait que la promesse précise que les frais de plans et honoraires de l’architecte doivent rester à la charge du bénéficiaire, monsieur [I] estime que si la SCI La Colombière n’avait pas commis les fautes qui lui sont reprochées, il n’aurait pas engagé les frais d’architecte et d’étude thermique, de sorte que la faute de la SCI lui a bien causé un préjudice.

Monsieur [I] justifie ensuite son préjudice moral en relevant qu’il a dû renoncer au projet, en échafauder un nouveau dans des conditions économiques moins favorables et que la SCI a été de mauvaise foi lors des tentatives de renégociation de la promesse de vente, lors desquelles elle aurait tenté de se soustraire à sa responsabilité.

Monsieur [T] fait enfin observer que la défaillance d’une condition suspensive s’oppose à la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation faite par la SCI.

Monsieur [T] fonde sa demande à l’encontre de la société Ablok Architectes en soutenant qu’elle a manqué à son obligation de conseil en ne s’assurant pas de la faisabilité juridique de son projet, compte tenu de l’arrêté du 5 août 2021, dont elle avait pu prendre connaissance de l’existence dès le 8 octobre 2021, à l’occasion d’un déplacement sur les lieux, puisque l’arrêté faisaient l’objet d’un affichage. Il reproche également à la société Ablok Architectes d’avoir déposé une demande de permis valant division qui ne respectait pas l’article R 431-24 du code de l’urbanisme. En conséquence de ces manquements, il a exposé des frais inutilement dont il demande à être dédommagé.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 8 janvier 2025, la SCI La Colombière conclut au rejet des demande de monsieur [I] et de la société Ablok Architectes et demande au tribunal de :

condamner monsieur [I] au paiement de la somme de 38.400,00 € au titre de l’indemnité d’immobilisation telle que stipulée dans la promesse de vente conclue le 15 juillet 2021 ; le condamner in solidum avec la société Ablok Architectes à lui payer 4.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;les condamner solidairement aux entiers dépens.

La SCI La Colombière fait d’abord valoir que le refus de permis construire est imputable à monsieur [I]. Sur ce point, elle rappelle qu’il y avait d’autres motifs de refus que les règles relatives à la mixité sociale et que ces règles n’ont été rendues applicables que parce que monsieur [T] avait déposé une demande de permis valant division, et non pas une demande de permis simple. La SCI fait en effet observer que la demande de permis de monsieur [I] portait sur la construction d’une maison individuelle ainsi que la constitution d’une réserve foncière de 727 m². D’après elle, la constitution de cette réserve foncière devait permettre la construction d’un troisième immeuble et c’est la création de ce troisième immeuble qui a déclenché les seuils de mixité sociale.

La SCI La Colombière soutient ensuite qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir informé monsieur [T] de l’arrêté du 5 août 2021, puisque cet arrêté était annoncé dans la promesse, qu’il a fait l’objet d’un affichage en mairie et sur le terrain et qu’il était connu de lui puisque mentionné dans la demande de permis déposée. Ajoutant que monsieur [I] était médecin et accompagné d’un architecte, la SCI estime qu’il ne pouvait légitimement ignorer l’arrêté du 5 août 2021.

Elle ajoute que la société Ablok Architectes a manqué à son obligation d’information et de conseil ainsi qu’à l’article G 6.2.1 du contrat d’architecte puisque, informée de l’existence de l’arrêté du 5 août 2021, elle devait faire les démarches nécessaires pour obtenir davantage d’informations puis alerter monsieur [I] des difficultés réglementaires auxquelles son projet s’opposait. Elle estime que la société Ablok Architectes ne peut s’exonérer de sa responsabilité en invoquant l’illégalité de cet arrêté et le fait qu’elle ne l’ait pas contesté, dans la mesure où cette illégalité n’est pas démontrée et où, en tout état de cause, l’arrêté ne faisait que rappeler des règles d’urbanisme qui restaient applicables tant que le plan local d’urbanisme n’était pas retiré ou annulé.

La SCI La Colombière fait ensuite observer que la promesse de vente obligeait monsieur [I] à faire une demande de permis de construire, et non pas une demande de permis de construire valant division et qu’elle l’obligeait également à déposer un dossier de demande complet avant le 15 décembre. Comme la demande faite par monsieur [T] était une demande de permis valant division, qu’elle a fait l’objet d’une demande de pièces complémentaires et qu’elle n’a été complétée que le 18 novembre, ce qui rendait impossible une décision avant le 15 décembre 2021, elle estime qu’il n’a pas respecté les termes de la promesse.

Ainsi, compte tenu de l’absence de toute faute de sa part et des manquements de monsieur [T] à ses propres obligations, elle conclut au rejet de la demande en restitution de l’indemnité d’immobilisation et des demandes de dommages-intérêts faites contre elle.

A titre reconventionnel, elle s’appuie sur les clauses de la promesse relatives à l’indemnité d’immobilisation, pour en demander le paiement.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 30 octobre 2024, la société Ablok Architectes et la société MAF demandent au tribunal de :

À TITRE PRINCIPAL :

juger que la responsabilité de la société Ablok Architectes n’est pas engagée ; En conséquence, rejeter la demande de condamnation solidaire de monsieur [I], faute pour ce dernier d’avoir commis le moindre manquement contractuel ou à leur devoir de conseil ;

À TITRE SUBSIDIAIRE :

juger que la clause d’exclusion de responsabilité solidaire insérée à l’article 6.2 du contrat d’architecte du 30 juin 2020 s’oppose à la condamnation solidaire de la société Ablok Architectes avec la SCI La Colombière ;en conséquence, rejeter la demande de condamnation solidaire pour les dommages imputables aux fautes commises par la SCI La Colombière;

À TITRE TRÈS SUBSIDIAIRE :

rejeter la demande de condamnation solidaire de monsieur [I] au paiement d’une somme de 10.000€ en réparation d’un préjudice moral du demandeur ;

À TITRE TRÈS TRES SUBSIDIAIRE :

rejeter la demande de condamnation solidaire de monsieur [I] au paiement d’une somme de 4.960€ au titre des frais prétendument engagés par le demandeur ;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :

condamner monsieur [I] à verser à la société MAF la somme de 3.000€ (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles invoquent d’abord les articles G 2.1.2 et G 3.1 du contrat d’architecte pour en déduire qu’il n’appartenait pas à la société Ablok Architectes d’informer monsieur [T] de l’existence de l’arrêté du 5 août 2021 mais bien à lui, en sa qualité de maître de l’ouvrage, de porter cette information à la connaissance de l’architecte.

Elles précisent ensuite que ce n’est pas tant l’existence de l’arrêté du 5 août 2021 qui devait être porté à la connaissance de l’architecte mais les prescriptions de son article 2, qui ont fondé le refus de permis de construire. L’affichage de l’arrêté sur le terrain était insuffisant à cet égard dans la mesure où l’affichage avait pour objet d’informer les tiers de la division parcellaire, et non pas les prescriptions de l’arrêté et où les prescriptions de l’arrêté n’étaient pas affichées. Elles ajoutent que la société Ablok Architectes ignorait si l’arrêté produisait des effets juridiques, car elle ignorait s’il avait été annulé, abrogé ou retiré. De plus, puisqu’un tel arrêté n’est pas supposé établir des prescriptions sur la faisabilité juridique de futurs projets, il ne saurait lui être reproché de s’être interrogée sur l’existence de telles prescriptions, s’ajoutant à l’objet même de l’arrêté qui était la division parcellaire. Elles soulignent également que la prescription de l’arrêté du 5 août 2021 relative aux règles de mixité sociale était illégale, de sorte qu’on ne peut reprocher à l’architecte de ne pas en avoir tenu compte. Elles expliquent enfin que le fait d’avoir déposé une demande de permis de construire valant division n’a eu aucune incidence sur l’application de ces règles, dont le seuil de déclenchement était 210 m² de surface de plancher. Le projet de monsieur [I] aurait atteint ce seuil compte tenu du nombre de mètres carrés construits précédemment sur l’ensemble de l’unité foncière ayant fait l’objet de divisions parcellaires successives, en particulier, la construction d’une maison individuelle de 207 m², rendant impossible toute construction de maison individuelle sur le terrain acquis par monsieur [I], ce dont la SCI La Colombière aurait dû l’informer. En outre, il appartenait à cette dernière, au moment de la division parcellaire, de prévoir la répartition des logements répondant à l’obligation de mixité sociale et d’en informer l’acquéreur des terrains à bâtir issus de la division. Comme elle ne l’a pas fait, l’arrêté de division parcellaire était illégal en ce qu’il ne prévoyait pas la répartition de l’obligation de construire des logements sociaux entre les parcelles issues de la division, qui ne pouvait être ensuite être mise à la charge de monsieur [I].

Elles en déduisent que la société Ablok Architectes n’a commis aucune faute du fait de l’absence de prise en compte de la prescription de l’arrêté relative aux règles de mixité sociale.

Elles estiment au contraire que monsieur [I] est fautif puisqu’il avait connaissance de l’arrêté et s’est abstenu de le communiquer à l’architecte ; qu’il n’a pas exercé de recours contre le refus de permis de construire, dont les motifs étaient contestables ; et qu’une nouvelle demande de permis de construire aurait pu être déposée. Ces fautes exonéreraient la société Ablok Architectes de sa responsabilité.

Elles jugent également fautive la SCI Colombière en ce qu’elle n’a pas informé monsieur [I] de l’applicabilité des règles d’urbanisme relatives à la mixité sociale ; qu’elle ne lui a pas transmis l’arrêté du 5 août 2011 et qu’elle aurait dû exercer un recours contre cet arrêté. Elles ajoutent que cet arrêté a été retiré à la demande de la SCI et qu’en conséquence, il a disparu rétroactivement et qu’il ne peut être reproché à la société Ablok Architectes de ne pas en avoir tenu compte.

A titre subsidiaire, elles invoquent la clause du contrat d’architecte excluant la responsabilité solidaire ou in solidum de l’architecte pour les dommages imputables aux autres intervenants participant à l’opération, en observant que c’est la faute commise par la SCI qui a causé les préjudices dont monsieur [I] demande réparation.

A titre plus subsidiaire, elles s’opposent aux demandes en réparation d’un préjudice moral, des frais d’étude thermique et des honoraires de l’architecte d’intérieur en indiquant que la réalité de ces préjudices n’est pas démontrée.

MOTIFS

Sur l’indemnité d’immobilisation

L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

La promesse unilatérale de vente du 15 juillet 2021 conclue entre la SCI La Colombière et monsieur [I] prévoyait une indemnité d’immobilisation de 38.400€, dont une moitié devait être versée à titre de dépôt de garantie dans les dix jours de la signature de la promesse et le surplus dans les huit jours de l’expiration de la promesse, « pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait. »

La promesse de vente stipulait que « toute somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation sera restituée au bénéficiaire, si l’une quelconque des conditions suspensives stipulées à l’acte n’est pas réalisée (ou n’est pas réputée réalisée au sens de l’article 1178 du code civil) et que toutes les parties pouvant s’en prévaloir n’y ont pas renoncé. »

D’après l’article 1304-3 du code civil (et non 1178), « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. »

La condition suspensive d’obtention d’un permis de construire était rédigée de la façon suivante : " Qu’il soit délivré au bénéficiaire au plus tard le 15 décembre 2021 un permis de construire pour l’édification d’une maison individuelle d’une surface habitable d’environ 190 m² avec annexes de 40 m² environ avec une surface de plancher maximum de 250 m².

(…) Le bénéficiaire de la promesse s’oblige à faire diligence pour le dépôt de la demande de permis de construire et l’instruction du dossier.

Le bénéficiaire s’engage à déposer sa demande de permis de construire au plus tard le 15 octobre 2021 à ses frais, et à en justifier au promettant à première réquisition. A défaut du respect de cet engagement, le bénéficiaire ne pourra se prévaloir de la présente condition suspensive à laquelle il sera censé avoir renoncé. "

La condition suspensive n’obligeait pas à ce que le dossier de demande de permis de construire soit complet avant le 15 octobre 2021, mais que la demande soit faite au plus tard à cette date.

La condition suspensive ne faisait pas non plus de différence entre permis simple et permis valant division et la généralité de ses termes sur ce point autorisait monsieur [I] à déposer une demande de permis de construire valant division.

Monsieur [I] justifie que le dossier de permis de construire valant division a été déposé le 14 octobre 2021 pour la construction d’une maison individuelle et une surface de plancher de 199 m², ce qui est conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse, et que le 18 novembre 2021, seules des pièces complémentaires ont été déposées.

Sa demande de permis de construire a pourtant été refusée par arrêté du 22 janvier 2022.

Contrairement à ce que soutient la SCI La Colombière, le fait que la division parcellaire demandée dans le permis ne pouvait être validée car contraire à l’article R 431-24 du code de l’urbanisme est sans rapport avec le motif de refus tiré de l’application des règles relatives à la mixité sociale prévues à l’article 3-3 du plan local d’urbanisme.

L’arrêté de refus énonce en effet que cet article préconise la création d’un logement social pour toute opération de plus de trois logements ou 210 m² de surface de plancher. S’agissant de la demande de monsieur [I], l’arrêté expose qu’il fallait tenir compte des opérations déjà réalisées, « dont notamment la construction d’un maison individuelle de 207 m² de surface de plancher » et qu'« en dépassant le seuil de 210 m² de surface de plancher sur l’ensemble du tènement d’origine, le projet aurait dû prévoir un logement social ».

Ce motif de refus n’est donc aucunement imputable à monsieur [I] puisqu’il ne résulte pas des caractéristiques propres à son projet mais de l’existence d’une construction préexistante sur l’unité foncière d’origine qui a fait l’objet de divisions successives dont est issu le terrain à bâtir sur lequel il souhaitait faire construire. Ainsi, malgré l’existence d’autres motifs de refus qui reposent sur la non-conformité du projet à certaines règles d’urbanisme, Monsieur [I] ne peut être tenu exclusivement responsable du refus de permis.

A cela s’ajoute que monsieur [I] ne peut se voir imputer les éventuelles erreurs commises par son architecte, à les supposer établies.

Ainsi, la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire a défailli, sans qu’il puisse être considéré que monsieur [I] en a empêché la réalisation et que, en application de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive doit être réputée accomplie.

Par conséquent, la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation faite par la SCI La Colombière doit être rejetée. La somme de 19.200€ versée par monsieur [I] à valoir sur l’indemnité d’immobilisation, séquestrée entre les mains du notaire, doit donc lui être restituée. La SCI La Colombière doit être condamnée en outre à payer les intérêts légaux sur cette somme à compter du 18 mai 2022, date à laquelle elle a été avisée de la lettre de mise en demeure du 16 mai 2022 adressée par courrier recommandé avec avis de réception, nonobstant le fait qu’elle n’a pas été retirée.

Sur la responsabilité de la SCI [Adresse 6]

La disposition d’ordre public de l’article 1104 du code civil énonce que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. » L’article 1194 ajoute que « les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi. »

En l’espèce, la promesse de vente du 15 juillet 2021 stipulait que « compte tenu de la destination du bien envisagée par le bénéficiaire, un certificat de non opposition à déclaration préalable portant sur la division du terrain en deux lots à usage de terrain à bâtir pour une habitation devra être obtenue par lui de l’autorité compétente. »

Or l’arrêté du 5 août 2021 pris à la demande la SCI La Colombière contenait un article 2 ainsi rédigé : " La présente division venant dans la continuité d’une première division en vue de bâtir DP 038 126 20 1 0009 (…), il sera fait application de l’article 3-3 des règles communes sur la future construction. L’application de cette règle relative à la mixité sociale se fera en considérant les éventuelles opérations réalisées et autorisées consécutivement à la DP 038 126 20 1 0009. "

Cette prescription imposant la construction d’un logement social, elle interdisait la construction d’une maison d’habitation individuelle telle qu’elle était projetée par monsieur [I] et prévue dans la promesse.

L’exigence de bonne foi dans l’exécution des contrats imposait à la SCI La Colombière d’informer sans délai son cocontractant que l’arrêté obtenu en exécution de la promesse empêchait la construction projetée. Il résulte en effet de l’économie générale de la promesse de vente que les parties s’attendaient à un arrêté permettant la construction d’une maison individuelle. Destinataire d’un arrêté de non-opposition contredisant les prévisions de la promesse, la SCI La Colombière se devait d’en informer monsieur [I].

La SCI La Colombière ne peut se soustraire à cette obligation en invoquant le fait que l’arrêté a fait l’objet d’un affichage en mairie et sur le terrain. Cet affichage est en effet destiné à l’information des tiers, alors que la conclusion d’un contrat crée entre les parties des obligations particulières et plus fortes que vis-à-vis des tiers. En conséquence, monsieur [I] pouvait légitimement s’attendre à ce que, informée de la difficulté, la SCI La Colombière lui en fasse immédiatement part, sans que celle-ci s’en remette à ses éventuelles diligences ou à celles de son architecte pour découvrir le contenu de l’arrêté.

Tenu dans l’ignorance de cette prescription, il a poursuivi la constitution de la demande de permis de construire pour une maison individuelle, fait réaliser une étude thermique et fait appel à une architecte d’intérieur. Il justifie des frais correspondants à ces prestations au moyen d’une facture d’honoraires de la société Ablock Architectes de 14.850€, d’une facture d’étude thermique de 960€ et d’une facture d’architecture d’intérieur de 4.000€.

Informé de l’impossibilité de mener son projet à terme du fait de l’arrêté du 5 août 2021, il n’aurait pas exposé ces frais, qui étaient inutiles puisqu’au moment où ils ont été engagés, son projet était infaisable.

Les frais inutilement exposés constituent ainsi un préjudice certain directement causé par l’omission de la SCI La Colombière de l’informer de la prescription de l’arrêté du 5 août 2021 relative aux règles de mixité sociale.

La SCI La Colombière ne peut s’exonérer de sa responsabilité envers monsieur [I] en invoquant les éventuelles fautes contractuelles commises par son architecte dans la constitution du dossier de demande de permis de construire.

En effet, lorsque plusieurs fautes ont concouru à la réalisation d’un préjudice, leurs auteurs sont tous tenus envers la victime à réparer l’entier préjudice. La part du préjudice causé par chacune des fautes ne se détermine qu’en vue de l’estimation de la charge finale de l’indemnisation dans les rapports entre les personnes responsables.

La société La Colombière doit ainsi être condamnée à payer à monsieur [I] la somme de 19.810€ à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour.

Monsieur [I] demande en outre la réparation d’un préjudice moral aux motifs qu’il a dû renoncer à son projet, en échafauder un nouveau dans des conditions économiques moins favorables et que la SCI a été de mauvaise foi lors des tentatives de renégociation de la promesse de vente, lors desquelles elle aurait tenté de se soustraire à sa responsabilité.

Cependant, l’échec du projet résulte moins de la faute de la SCI que du refus administratif opposé au projet. Le fait qu’il se soit lancé dans une acquisition immobilière à des conditions économiquement moins favorables ne constitue pas un préjudice moral ; il pourrait constituer un préjudice économique mais dont la réalité et le montant ne sont pas démontrés. Enfin, la circonstance que, dans les négociations entre les parties qui ont suivi le refus du permis de construire, la SCI La Colombière consente une baisse de prix en contrepartie de la renonciation par monsieur [I] à d’éventuelles actions en responsabilité contre elle relève non pas d’une mauvaise foi de la part de la SCI La Colombière mais de concessions réciproques habituelles dans le cadre d’une transaction destinée à mettre un terme à un litige naissant.

La demande en réparation faite par monsieur [I] au titre d’un préjudice moral doit ainsi être rejetée.

Sur la responsabilité de la société Ablok Architectes

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » et l’article 1194 ajoute que « Les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi. »

A ce titre, l’architecte tenu à un devoir de conseil et d’information sur tous les aspects de sa mission, qui implique un devoir de se renseigner (Civ. 3ème, 30 novembre 2011, n° 10-21.273).

Il doit en particulier respecter les dispositions des règlements d’urbanisme dont la connaissance relève de son art (Civ. 3ème, 12 septembre 2012, n° 10-28.167) et informer son client des règles qui s’opposeraient à son projet (Civ. 3ème, 28 février 2007, n° 06-10.832).

Mais l’architecte n’est tenu que d’une obligation de moyens (Civ. 3ème, 3 octobre 2011, n° 00-18.718), dans les limites de sa mission (par exemple, Civ. 3ème, 1er décembre 1999, n° 98-12.840).

Monsieur [I] reproche d’abord à la société Ablok Architectes de n’avoir pas entrepris les démarches nécessaires pour s’informer du contenu de l’arrêté du 5 août 2021 dont elle connaissait pourtant l’existence.

Sur ce point, le Tribunal estime d’abord qu’il appartenait principalement à la SCI La Colombière d’informer monsieur [I] d’une difficulté avérée et dont elle avait été informée plutôt qu’à l’architecte de s’informer par précaution du contenu de l’arrêté du 5 août 2021, en l’absence d’éléments lui permettant de suspecter la difficulté en question.

De plus, contrairement à ce que soutien la SCI La Colombière, il résulte des termes mêmes de l’arrêté de refus du permis de construire que ce n’est pas le fait qu’un permis valant division a été déposé ni la construction possible d’un 3ème logement qui déclenchait, d’après le service de l’urbanisme, l’application de l’article 3-3 du plan local d’urbanisme mais le fait que la construction d’une maison individuelle de 207 m² de surface de plancher avait déjà été construite sur l’une des parcelles issues des divisions parcellaires et que, de ce fait, le projet de monsieur [I] dépassait le seuil de 210 m² qui déclenchait l’application de cet article.

Ce n’est donc pas le projet de monsieur [I] qui déclenchait à lui seul, dans l’analyse du service de l’urbanisme, l’application des règles relatives à la construction de logements sociaux, mais la préexistence d’une construction sur l’unité foncière d’origine, dont la société Ablok Architectes n’avait pas été chargée.

De plus, aucun des professionnels impliqués dans l’acquisition du terrain n’a suspecté l’application de l’article 3-3 du plan local d’urbanisme. Il résulte du courriel du 3 février 2022 adressé à monsieur [I] par son notaire que ce dernier et le notaire de la SCI jugeaient « bizarre » l’obligation de construire un logement social. Un courriel du 14 février 2022 adressé par l’architecte de la SCI à l’architecte de monsieur [I] confirmait de son côté que le projet de monsieur [I] pouvait se réaliser sans l’obligation de construire un logement social. Dans un courriel du 12 avril 2022, le notaire de monsieur [I] fait état d’un échange qu’il a eu avec le notaire de la SCI et écrit : « Concernant les logements sociaux, mon confrère m’écrit bien que la Mairie a outrepassé ses droits. » Elle est d’ailleurs revenue sur cette obligation suite à la réunion organisée avec monsieur le maire, le géomètre et les architectes, vous permettant de redéposer un permis de construire « . »

Contrairement à ce que soutient la SCI La Colombière, la commune ne s’est pas contentée, dans l’arrêté de non-opposition du 5 août 2021, de faire un simple rappel des règles applicables du plan local d’urbanisme. En effet, au lieu de procéder à une appréciation du seul projet de monsieur [I], qui à lui seul ne déclenchait pas l’application de l’article 3-3 du plan local d’urbanisme, elle a procédé à une appréciation globale du projet de monsieur [I] et du précédent projet de construction d’une maison de 207 m² sur l’un des terrains issus de la division de l’unité foncière d’origine.

Elle a ainsi procédé à une interprétation des règles d’urbanisme et qui était contestable puisqu’il s’est avéré par la suite que le projet de monsieur [I] était réalisable.

Dans ces conditions, aucune faute ne peut être reprochée à la société Ablok Architectes qui, seulement tenu d’une obligation de moyens, ne pouvait anticiper une interprétation contestable du plan local d’urbanisme.

La demande de monsieur [I] contre la société Ablok Architectes doit ainsi être rejetée.

Sur les frais et dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la SCI La Colombière aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civil, il y a lieu de la condamner à payer à monsieur [I] la somme de 4.000€ et de condamner ce dernier à payer à la société MAF la somme de 3.000€.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

ORDONNE la restitution à monsieur [Y] [I] du dépôt de garantie de 19.200€ (dix-neuf mille deux cents euros) séquestré entre les mains de la SELARL [L] [W] et Associés ;

CONDAMNE la SCI La Colombière à payer les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 18 mai 2022 ;

CONDAMNE la SCI La Colombière à payer à monsieur [Y] [I] la somme de 19.810€ (dix-neuf mille huit cent dix euros) à titre de dommages-intérêts en réparation de ses frais d’architecte, d’étude thermique et d’architecture d’intérieur ;

DÉBOUTE monsieur [Y] [I] de sa demande en réparation d’un préjudice moral ;

DÉBOUTE la SCI La Colombière de sa demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation ;

CONDAMNE la SCI La Colombière aux dépens ;

CONDAMNE la SCI La Colombière à payer à monsieur [Y] [I] 4.000€ (quatre mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [Y] [I] à payer à la société ABLOK ARCHITECTES la somme de 2.000€ (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE le caractère exécutoire par provision du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT