Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne, 4e chambre civile, 14 octobre 2025, n° 25/00101

TJ Saint-Étienne 14 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les copropriétaires étaient redevables des charges de copropriété impayées, conformément aux dispositions légales applicables.
Rejeté
Mauvaise foi des débiteurs
La cour a estimé que le syndicat n'avait pas prouvé la mauvaise foi des débiteurs ni le préjudice particulier causé par leur comportement.
Accepté
Proposition d'apurement de la dette
La cour a jugé que les débiteurs avaient formulé une proposition d'apurement permettant de régler leur dette dans le délai légal.
Accepté
Frais exposés par le syndicat
La cour a décidé de condamner les débiteurs à verser une somme au titre des frais exposés, conformément à l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Étienne, 4e ch. civ., 14 oct. 2025, n° 25/00101
Numéro(s) :	25/00101
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Florent MATHEVET BOUCHET
Cabinet(s) :	BLG AVOCATS
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' IMMEUBLE [ Adresse 1 ], SON SYNDIC LE CABINET FONCIA LOIRE AUVERGNE

Texte intégral

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/00101 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IUES

4ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 14 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Alicia VITELLO Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire

assistée, pendant les débats de Madame Gisèle LAUVERNAY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 02 Septembre 2025

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] REPRESENTE PAR SON SYNDIC LE CABINET FONCIA LOIRE AUVERGNE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Maître MATHEVET-BOUCHET de la SELARL BLG AVOCATS, avocats au barreau de ROANNE, substitué par M^e MAZOYER, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [I] [K]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M.[S] [U], muni d’un pouvoir

Monsieur [S] [J]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Octobre 2025

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Madame [I] [K] et Monsieur [S] [J] sont copropriétaires dans l’immeuble sis [Adresse 2].

En raison d’un arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble a fait délivrer un commandement de payer demeuré infructueux à l’encontre de Madame [I] [K] et Monsieur [S] [J], en date du 3 décembre 2024.

Par acte délivré par commissaire de justice le 28 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [I] [K] et Monsieur [S] [J] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne.

Appelée pour la première fois à l’audience du 3 juin 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois.

A l’audience du 2 septembre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, demande à la juridiction

de :

Condamner solidairement Madame [I] [K] et Monsieur [S] [J] à lui payer les sommes de :

6 212,56 € au titre des charges de copropriété impayées, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;300 € de dommages et intérêts ;1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;Ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

Au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 1231-6 du Code civil, il soutient que, malgré les relances, les charges de copropriété restent impayées et que la copropriété va être contrainte de faire un appel de fonds supplémentaire, la trésorerie étant en péril. Il ajoute que les frais exposés par le syndicat sont forcément nécessaires. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement compte tenu de leurs revenus, ainsi qu’à sa demande de dommages et intérêts, indiquant que cette demande est infondée et injustifiée.

En réponse, Monsieur [S] [J], comparant en personne et représentant Madame [I] [K], sollicite de la part de la juridiction de l’octroi de délais de paiement et la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer 1 500 € de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral.

Au soutien de ses prétentions, il explique qu’il a déjà réglé la somme de 3 200 €, non prise en compte. Il reconnaît la dette, expliquant qu’ils ont eu des difficultés de location et propose de verser entre 500 € et 600 € par mois. Il déclare être fonctionnaire, avec un revenu de 4 000 €, tandis que sa compagne est juriste, avec un revenu de 3 000 €. Il ajoute qu’ils ont deux enfants et des crédits à hauteur de 3 200 € par mois. Il estime que les frais sont élevés et injustifiés, que la procédure a été violente, avec une saisie immobilière votée. Il précise qu’il abandonne sa demande de dommages et intérêts si des délais de paiement sont accordés.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs conclusions déposées et soutenues à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Par notes en délibéré autorisées par le juge et transmises les 22 septembre 2025 et 29 septembre 2025, les parties ont fourni les justificatifs sollicités.

Sur quoi, l’affaire est mise en délibéré au 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 1103 du Code civil et de l’article 10 alinéa 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, l’article 14-1 de la même loi dispose que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est indiqué que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Au vu des pièces versées au débat, et plus précisément en vertu du décompte fourni, il ressort que Madame [I] [K] et Monsieur [S] [J] sont redevables de la somme de 6 212,56 €, arrêté au 25 mai 2025.

Si les défendeurs versent par note en délibéré l’appel de fonds de juillet 2025, les sommes postérieures au 25 mai 2025 ne sont pas réclamées par le syndicat des copropriétaires et il n’est pas possible de connaître le détail entre les sommes appelées entre le 25 mai 2025 et le 1er juillet 2025. Cet appel de fonds ne sera donc pas pris en compte.

En revanche, Madame [I] [K] et Monsieur [S] [J] justifient de versements supplémentaires à hauteur de 2 200 €, entre le 23 juin 2025 et le 22 septembre 2025, qui ne sont pas pris en compte. Le paiement du 28 septembre 2025 n’ayant pas été validé, il sera écarté.

Il ressort des pièces fournies que l’appel de fonds du 25 mai 2025 s’élève en réalité à 675,09 € et que la régularisation des charges de l’année 2024, d’un montant de 50,32 €, n’a pas été comptabilisée.

S’agissant des frais de recouvrement, ils sont dus par le copropriétaire ne payant pas ses charges de copropriété au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve de leurs justifications.

En l’espèce, les relances après mise en demeure des 4 septembre 2023 et 24 novembre 2023 ne sont pas justifiés par la production d’un avis de réception.

Les intérêts de retard ne sont ni détaillés, ni justifiés.

Par ailleurs, les frais de transmission du dossier à l’huissier et à l’avocat ne sont pas justifiés par des diligences exceptionnelles du syndic et constituent des honoraires non prévus par la loi.

Enfin, les frais d’huissier du 31 mars 2025 ne sont pas davantage justifiés.

Il convient donc de les retirer des sommes dues par Madame [I] [K] et Monsieur [S] [J].

Le commandement de payer fait partie des frais de procédure de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et sera retenu.

Madame [I] [K] et Monsieur [S] [J] sont solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 870,35 € au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement arrêtés au 25 mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires n’établit pas que Madame [I] [K] et Monsieur [S] [J] aient fait preuve de mauvaise foi, ni que leur comportement lui cause un préjudice particulier nécessitant réparation, et ce d’autant plus que l’assemblée générale des copropriétaires du 14 mai 2025 a refusé la résolution visant à la saisie immobilière de leur bien.

En conséquence, sa demande de dommages et intérêts doit être rejetée.

Madame [I] [K] et Monsieur [S] [J] succombant au principal, leur demande de dommages et intérêts est également rejetée.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil énonce que, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [I] [K] et Monsieur [S] [J] ne justifient pas de leur situation financière actuelle. Pour autant, ils formulent une proposition d’apurement permettant de régler leur dette dans le délai légal.

Il convient d’octroyer à Madame [I] [K] et Monsieur [S] [J] des délais pour le paiement de la créance selon les modalités décrites au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [I] [K] et Monsieur [S] [J] succombant à l’instance, ils sont solidairement condamnés aux dépens. Le commandement de payer étant inclus dans les frais au principal, il n’y a pas lieu de l’inclure dans les dépens.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [I] [K] et Monsieur [S] [J], parties perdantes, sont solidairement condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Madame [I] [K] et Monsieur [S] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 2 870,35€ au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement arrêtés au 25 mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts de Madame [I] [K] et Monsieur [S] [J] ;

AUTORISE Madame [I] [K] et Monsieur [S] [J] à se libérer de leur dette en 6 mensualités de 600 euros avant le 15 de chaque mois, la dernière étant majorée du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais ;

DIT que la première mensualité devra être réglée avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [K] et Monsieur [S] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [K] et Monsieur [S] [J] aux dépens.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience des débats et le greffier du prononcé,

Le GREFFIER La PRESIDENTE