TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 JUILLET 2025

Minute n° :

N° RG 25/00255 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HDKA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Anita HOUDIN

DEMANDEURS :

Monsieur [J] [F]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Véronique PIOUX, avocat au barreau d’ORLEANS, substituée par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

Madame [V] [F]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Véronique PIOUX, avocat au barreau d’ORLEANS, substituée par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS,

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [T]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 22 Mai 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 15 novembre 2018, ayant pris effet le même jour, Monsieur [J] [F] et Madame [V] [D] épouse [F] ont donné à bail à Monsieur [H] [T] un local à usage d’habitation, situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel initial de 587 euros, payable à terme à échoir, le 5 de chaque mois.

Par acte de commissaire de justice du 8 juin 2023, les propriétaires ont fait délivrer au locataire un congé pour vendre pour le 14 novembre 2024 assorti d’une offre de vente moyennant le prix de 175.000 euros net vendeur.

Des loyers et charges étant demeurés impayés par Monsieur [H] [T], Monsieur [J] [F] et Madame [V] [D] épouse [F] ont fait signifier le 9 juillet 2024 à leur locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal s’élevant à 3962,40 euros.

Les bailleurs ont par ailleurs saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret de cette situation d’impayés, par voie électronique, le 10 juillet 2024.

Le 15 novembre 2024, Monsieur [J] [F] et Madame [V] [D] épouse [F] ont fait réaliser un constat par Commissaire de justice indiquant que Monsieur [H] [T] n’avait pas libéré les lieux à la date du constat.

Monsieur [J] [F] et Madame [V] [D] épouse [F] ont ensuite assigné en référé Monsieur [H] [T] -par acte de commissaire de justice du 3 décembre 2024 signifié à l’étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

A titre principal : constater la résiliation de plein droit, pour défaut de payement des loyers du bail à usage d’habitation consenti le 15 novembre 2018 ; ordonner l’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef du logement loué, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; condamner le locataire au paiement à titre provisionnel d’une somme de 4696,63 euros correspondant aux loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 20 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente assignation, ce en vertu des articles 1103, 1104 et 1193 du Code civil et de la loi du 6 juillet 1989 ; condamner le locataire à payer aux demandeurs une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant de 644,49 euros, correspondant au montant mensuel du loyer jusqu’à la libération effective des lieux en vertu des articles 1231-5 et 1760 du Code civil ;rejeter toute demande de délais de paiement qui serait formulée ; condamner le locataire à payer aux propriétaires la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens qui comprendront entre autres, le coût du commandement de payer du 9 juillet 2024 ainsi que le coût du constat du 15 novembre 2024 et le coût du congé pour vendre ; A titre subsidiaire : Constater la validation du congé signifié le 28 juin 2023 en application des dispositions de l’article 15 II de la loi n°89-432 du 6 juillet 1989 ; Constater que le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation des locaux loués à compter de la date d’effet du congé, soit le 14 novembre 2024 ; condamner le locataire ainsi que tous occupants de son chef à quitter sans délai les lieux loués ; Autoriser les propriétaires à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Condamner le locataire à payer aux propriétaires une indemnité provisionnelle d’un montant de 4696,63 euros égale au montant des loyers et charges et indemnité d’occupation impayée, compte arrêté au 20 novembre 2024 avec intérêts de droit dans les termes de l’article 1231-6 du Code civil ;

condamner le locataire à verser aux propriétaires une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dû à compter du 14 novembre 2024 et jusqu’à la parfaite libération des lieux. condamner le locataire à leur payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens qui comprendront entre autres, le coût du commandement de payer du 9 juillet 2024 ainsi que le coût du constat du 15 novembre 2024 et le coût du congé pour vendre ;

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 décembre 2024.

Le dossier a été appelé pour la 1ère fois à l’audience du 22 avril 2025 et renvoyé à celle du 22 mai 2025 pour permettre à l’avocat du défendeur, venant d’être saisi, de conclure.

À l’audience du 22 mai 2025, Monsieur [J] [F] et Madame [V] [D] épouse [F], représentés par leur conseil substitué, ont maintenu l’intégralité de leurs demandes introductives et ont actualisé la dette locative à la somme de 4445,46 euros.

Cité à étude, Monsieur [H] [T] n’a pas comparu et ne se s’est pas fait représenté à l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience indique que Monsieur [H] [T] a rencontré des difficultés financières à la suite d’une saisie sur salaire des impôts. Cette saisie étant terminée, il aurait repris le paiement de ses loyers et serait à la recherche d’un autre logement.

La décision a été mise en délibéré à la date du 17 juillet 2025.

Le conseil de Monsieur [J] [F] et Madame [V] [D] épouse [F] a été sollicité en cours de délibéré afin qu’il transmettre la preuve de la notification de l’assignation à la Préfecture. Ce document nous a été transmis dans le délai imparti et il a été justifié de son envoi au défendeur.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance étant susceptible d’appel.

Si le conseil des demandeurs a précisé par courriel reçu le 5 juin 2025 que le locataire aurait quitté les lieux, aucun élément ne nous a été transmis à l’appui de cette affirmation et la date de fin du bail n’a pas été portée à notre connaissance de sorte que cet élément, hors débat et hors note en délibéré ne pourra être pris en compte dans le cadre de la présente décision, celui-ci n’étant ni corroboré, ni contradictoire.

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 4 décembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 22 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi -suite à la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire le 9 juillet 2024- la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 10 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 9 juillet 2024 du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Or, en l’espèce, le contrat de location conclu le 15 novembre 2018 contient une clause résolutoire (page 3), et le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 juillet 2024, pour la somme en principal de 3962,40 euros et ce, dans le délai de deux mois, prévu par la loi avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023.

Monsieur [H] [T] disposait donc d’un délai de deux mois pour régler cette somme de 3962,40 euros, expirant le lundi 9 septembre 2024 à 24 heures.

Monsieur [H] [T] n’a procédé qu’à un seul règlement de 600 euros, le 10 juillet 2024, sur cette période, de sorte que les causes du commandement relatives aux loyers impayés n’ont pas été réglées, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 10 septembre 2024.

L’expulsion de Monsieur [H] [T] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles sera régi, conformément aux dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Le bail étant résilié du fait de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, il n’y aura pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires sollicitant la validation du congé pour vendre, celles ci étant sans objet.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [H] [T] reste redevable des loyers jusqu’au 9 septembre 2024 et, à compter du 10 septembre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 10 septembre 2024, le locataire a manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail soit la somme de 644,49 euros comme sollicitée dans la demande introductive d’instance.

La partie échue de cette indemnité d’occupation sera reprise ci-dessous dans le calcul de la somme due à la date de l’audience.

Monsieur [J] [F] et Madame [V] [D] épouse [F] produisent un décompte comprenant le loyer du mois de d’avril 2025 démontrant que Monsieur [H] [T] reste devoir la somme de 4445,46 euros.

Il convient de déduire de la somme réclamée, les sommes suivantes qui n’ont pas le caratère de dette locative et qui n’ont pas dûment été justifiées :

172 euros de frais d’état des lieux 459,28 euros de frais de rédaction de bail 18 euros + 140 euros + 141 euros + 94 euros + 97 euros + 104 euros de taxes ordures ménagères (taxes foncières non transmises) 185,35 euros de recherche de fuite

En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 3034,83 euros.

Absent à l’audience, Monsieur [H] [T] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Monsieur [H] [T] sera donc condamné à verser à Monsieur [J] [F] et Madame [V] [D] épouse [F], une somme provisionnelle de 3034,83 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte transmis au jour de l’audience. Cette somme portera intérêt au taux légal sur la somme de 4696,63 euros à compter de l’assignation du 3 décembre 2024 et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus.

Monsieur [H] [T] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle au titre de l’occupation indue du logement et ce, jusqu’à la libération des lieux. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges actualisés du logement (644,49 euros), conformément à la demande contenue dans l’assignation.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [H] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de leurs notifications à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret et à la Préfecture. Le coût du congé pour vendre et du constat d’huissier resteront à la charge des propriétaires en ce que ces actes n’ont pas été utiles à la résolution du présent litige.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [J] [F] et Madame [V] [D] épouse [F], et en l’absence de toute information sur la réelle situation sociale et financière de Monsieur [H] [T], ce dernier sera condamné à verser à ses bailleurs la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en qualité de juge des référés, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 novembre 2018 entre Monsieur [J] [F] et Madame [V] [D] épouse [F] et Monsieur [H] [T], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], sont réunies à la date du 10 septembre 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

DIT que la demande subsidiaire de validation du congé pour vendre est sans objet du fait de la résiliation du bail prononcée à titre principal en application de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [H] [T], occupant sans droit ni titre du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [J] [F] et Madame [V] [D] épouse [F] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi, conformément aux dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [H] [T] à verser à Monsieur [J] [F] et Madame [V] [D] épouse [F], la somme provisionnelle de 3034,83 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 18 avril 2025 incluant l’échéance du mois d’avril 2025, avec intérêt au taux légal sur la somme de 4696,63 euros à compter de l’assignation du 3 décembre 2024 et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [H] [T] à verser à Monsieur [J] [F] et Madame [V] [D] épouse [F], une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges indexés et actualisés (644,49 euros) à compter du 1er mai 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [H] [T] à verser à Monsieur [J] [F] et Madame [V] [D] épouse [F], une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [T] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de leurs notifications à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret et à la Préfecture ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 17 juillet 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,