Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne, 4e chambre civile, 22 avril 2025, n° 24/05422

TJ Saint-Étienne 22 avril 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que le commandement de payer délivré était resté infructueux, permettant ainsi de conclure à la résiliation du bail.
Rejeté
Impayés de loyers
La cour a constaté que la dette locative avait été apurée, rendant la demande d'expulsion sans objet.
Rejeté
Créance locative
La cour a constaté que la dette locative avait été intégralement apurée, rendant la demande de paiement sans fondement.
Rejeté
Occupation sans titre
La cour a jugé que la demande d'indemnité d'occupation était sans objet en raison de l'apurement de la dette locative.
Accepté
Dépens de l'instance
La cour a condamné le locataire au paiement des dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne, les demandeurs, représentés par leurs avocats, ont sollicité la résiliation d'un bail, l'expulsion de Monsieur [D] [K] et le paiement d'un arriéré locatif de 4 145,20 euros. Les questions juridiques posées concernaient la validité de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers et l'extinction de la dette locative. Le tribunal a constaté que la dette avait été apurée par Monsieur [D] [K] et a suspendu rétroactivement les effets de la clause résolutoire, déboutant ainsi les demandeurs de leur demande d'expulsion et de paiement. En conséquence, la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué, et Monsieur [D] [K] a été condamné aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Étienne, 4e ch. civ., 22 avr. 2025, n° 24/05422
Numéro(s) :	24/05422
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Texte intégral

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/05422 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IRR3

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 22 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 18 Février 2025

ENTRE :

PETITES SOEURS DES [Localité 7]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e ALPHAJURIS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

FONDATION JEAN LEON LE PREVOST

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e ALPHAJURIS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Madame [L] [B] [J] [N] [T] veuve [X]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e ALPHAJURIS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [D] [K]

demeurant [Adresse 5]

comparant

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 3 décembre 2012, la succession [S] [X] a donné à bail à Monsieur [D] [K], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 435,00 euros outre une provision sur charges de 100,00 euros.

Le même jour, Monsieur [W] [C] a déclaré se porter caution, solidairement avec Monsieur [D] [K], du paiement de la dette de loyers sans extension à l’indemnité d’occupation pour une durée de 36 mois.

Suivant acte notarié du 5 juillet 2018, faisant suite à un arrêt rendu par la Cour d’appel de Lyon le 6 juillet 2017, l’Établissement Particulier des Petites Sœurs des [Localité 7], la Fondation Jean Léon le Prévost et Madame [L] [B] [J] [N] [T] veuve [X] sont devenus tous trois légataires universels de Madame [S] [X] à hauteur d’un tiers pour chacun.

L’Établissement Particulier des Petites Sœurs des [Localité 7], la Fondation Jean Léon le Prévost et Madame [L] [B] [J] [N] [T] veuve [X] ont fait délivrer le 24 juillet 2024 à Monsieur [D] [K] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 961,60 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 29 mai 2024, l’Établissement Particulier des Petites Sœurs des [Localité 7], la Fondation Jean Léon le Prévost et Madame [L] [B] [J] [N] [T] veuve [X] ont préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 29 novembre 2024 et signifiée par dépôt à étude, l’Établissement Particulier des Petites Sœurs des [Localité 7], la Fondation Jean Léon le Prévost et Madame [L] [B] [J] [N] [T] veuve [X] ont attrait Monsieur [D] [K] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [K] ;

— de condamner Monsieur [D] [K] au paiement des sommes suivantes :

2 411,54 € au titre de sa créance locative arrêtée au 1 novembre 2024, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 24 juillet 2024 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

L’Établissement Particulier des Petites Sœurs des [Localité 7], la Fondation Jean Léon le Prévost et Madame [L] [B] [J] [N] [T] veuve [X] ont notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 6] par courrier recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 3 décembre 2024.

L’audience s’est tenue le 18 février 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, l’Établissement Particulier des Petites Sœurs des [Localité 7], la Fondation Jean Léon le Prévost et Madame [L] [B] [J] [N] [T] veuve [X], représentés, ont maintenu leurs demandes, actualisant à la somme de 4 145,20 euros leur créance locative arrêtée au 1er février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, en indiquant qu’aucun paiement n’est intervenu depuis le mois d’avril 2024.

Monsieur [D] [K], comparant en personne, a indiqué avoir versé la somme de 2 000,00 euros et qu’il attend le versement des aides pour le logement afin de régler le restant dû. Il explique être en pleine séparation et qu’il vit seul avec ses enfants. Il propose de payer 150,00 euros par mois outre le loyer courant. Il indique ne pas avoir de justificatifs de ressources et, en conséquence, il lui a été offert la possibilité de verser ses ressources par note en délibéré ainsi que ses demandes effectuées auprès de la caisse d’allocations familiales concernant l’ouverture de ses droits.

En ce qui concerne le versement de 2 000,00 euros, il a été demandé aux bailleurs de verser, par note en délibéré, la preuve de celui-ci.

La note en délibéré transmise le 20 février 2025 apporte effectivement la preuve qu’un chèque de 2 000,00 euros a été transmis aux demandeurs par Monsieur [D] [K]. Toutefois, les bailleurs ont maintenu leur opposition à l’octroi de délais de paiement. Ainsi, la créance actualisée au 18 février 2025 s’élève à 2 145,20 €, échéance du mois de février 2025 incluse.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du Tribunal.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, l’Établissement Particulier des Petites Sœurs des [Localité 7], la Fondation Jean Léon le Prévost et Madame [L] [B] [J] [N] [T] veuve [X] verse aux débats un décompte arrêté au 18 février 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 2 145,20 €.

Au regard des justificatifs fournis, il convient de déduire la créance de l’Établissement Particulier des Petites Sœurs des [Localité 7], la Fondation Jean Léon le Prévost et Madame [L] [B] [J] [N] [T] veuve [X] les sommes suivants :

les différentes majorations de la clause pénale à compter du 10 avril 2014 jusqu’au 1er mai 2024, soit la somme totale de 2 052,45 euros ;les frais d’huissier du 1er décembre 2021 de 136,44 euros, du 1er mars 2022 de 134,33 euros, du 1er septembre 2024 de 113,03 euros et du 1er novembre 2024 de 288,23 euros ;les frais relatifs à l’assignation expulsion en date du 08 avril 2022 sur la somme de 215,05 euros.

Concernant la clause pénale, en vertu de l’article 4 i) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 issu de la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014, est réputée non écrite toute clause (…) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux contient une clause pénale qui prévoit une indemnité pour le bailleur en cas de non-paiement des loyers ou de non-respect des engagements du preneur.

Dans ces circonstances, cette clause pénale est réputée non écrite et il convient donc de déduire l’ensemble des sommes dues au titre de celle-ci.

A la lecture du décompte versé aux débats, l’ensemble des sommes déduites de la créance locative des bailleurs s’élève au montant de 2 939,53 euros.

Dans ces conditions, la dette locative de Monsieur [D] [K] qui s’élevait à 2 145,20 euros se trouve éteinte en raison de la déduction des sommes susmentionnées.

Il n’y a donc pas lieu à condamner Monsieur [D] [K] au paiement de la dette locative.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire du contrat, il sera fait application de ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [D] [K] le 24 juillet 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 961,60 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [D] [K] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 septembre 2024.

Toutefois, aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Monsieur [D] [K] a repris le paiement du loyer par un chèque de 2 000,00 euros transmis le 18 février 2025 et il sollicite des délais de paiement ayant pour effet de suspendre l’acquisition de la clause résolutoire. Les bailleurs se sont opposés à cette demande.

Toutefois, il apparaît comme indiqué précédemment que la dette locative s’est éteinte par déduction de sommes indûment débitées par les bailleurs. Il ressort du décompte versé aux débats que, finalement, l’Établissement Particulier des Petites Sœurs des [Localité 7], la Fondation Jean Léon le Prévost et Madame [L] [B] [J] [N] [T] veuve [X] sont débiteurs de la somme de 794,33 euros à l’égard de Monsieur [D] [K].

Dans ces conditions, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à Monsieur [D] [K] des délais de paiements rétroactifs à compter de la date du commandement de payer délivré le 24 juillet 2024. En outre, il convient de constater que la dette locative est apurée au 18 février 2024, jour de l’audience.

Ainsi, eu égard au respect des délais de paiement accordés de manière rétroactive, il y a lieu de constater qu’en raison de l’extinction de la dette pendant le cours de ces délais, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

Dans ces circonstances, l’Établissement Particulier des Petites Sœurs des [Localité 7], la Fondation Jean Léon le Prévost et Madame [L] [B] [J] [N] [T] veuve [X] seront déboutés de leur demande d’expulsion du locataire et au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [D] [K] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 juillet 2024, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, eu égard au fait que l’Établissement Particulier des Petites Sœurs des [Localité 7], la Fondation Jean Léon le Prévost et Madame [L] [B] [J] [N] [T] veuve [X] succombent en partie à l’instance, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE l’Établissement Particulier des Petites Sœurs des [Localité 7], la Fondation Jean Léon le Prévost et Madame [L] [B] [J] [N] [T] veuve [X] de leur demande tenant à l’expulsion de Monsieur [D] [K] et de sa condamnation au paiement de la dette locative et d’une indemnité d’occupation ;

CONSTATE que le bail conclu le 3 décembre 2012 entre la SUCCESSION [S] [X] et Monsieur [D] [K] concernant le bien sis [Adresse 4] s’est trouvé de plein droit résilié le 25 septembre 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONSTATE que la dette locative a été intégralement apurée par Monsieur [D] [K] le 18 février 2025 ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

SUSPEND de manière rétroactive les effets de la clause résolutoire ;

CONSTATE que la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué et se trouve finalement dépourvue d’effet ;

CONDAMNE Monsieur [D] [K] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 juillet 2024, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE