Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/03541 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I33N

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 23 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Vice-président en charge du contentieux de la protection

assisté, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 01 Septembre 2025

ENTRE :

Monsieur [G] [E]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Christophe JOSEPH, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [I] [S]

né le 02 Juin 1988 à ALGÉRIE

Profession : Sans emploi, demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [P] [Z] épouse [S]

née le 27 Décembre 1988

demeurant [Adresse 2]

comparante

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 23 Octobre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 25 février 2016, Monsieur [G] [E] a donné à bail à Monsieur [I] [S] et Madame [P] [Z] épouse [S], un immeuble à usage d’habitation non meublé situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 680,00 € outre une provision sur charges de 15,00 €.

Monsieur [G] [E] a fait délivrer le 2 août 2024 à Monsieur [I] [S] et Madame [P] [Z] épouse [S] un congé pour vendre effectif à compter du 24 février 2025.

Suivant courrier remis en main propre le 7 octobre 2024, Madame [P] [Z] épouse [S] a donné son désistement du logement précité en raison d’une procédure de divorce.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 24 juin 2025 et signifiée par dépôt à étude concernant Monsieur [I] [S] et à personne concernant Madame [P] [Z] épouse [S], Monsieur [G] [E] a attrait ces derniers devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de déclarer recevable le congé régularisé le 2 août 2024 ;

— de déclarer Monsieur [I] [S] occupant sans droit ni titre ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [S] ;

— de condamner solidairement Monsieur [I] [S] et Madame [P] [Z] épouse [S] au paiement des sommes suivantes :

2 938,24 € € au titre de sa créance locative arrêtée au 1 mai 2025 outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente à deux fois le montant du loyer plus charges dues et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;800,00 € à titre de dommages et intérêts ;800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

Monsieur [G] [E] a notifié l’assignation à la préfecture de la Loire par voie électronique avec accusé de réception délivrée le 24 juin 2025.

L’audience s’est tenue le 1er septembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, Monsieur [G] [E], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes en précisant que Madame [P] [Z] épouse [S] a effectivement quitté les lieux.

Madame [P] [Z] épouse [S], comparante en personne, a indiqué avoir quitté le logement le 7 octobre 2024 à la suite d’un courrier remis en main propre le même jour. Elle a précisé que ses filles vivent avec elle eu égard à des violences conjugales, pour lesquelles une plainte a été déposée. Le couple se trouve également en instance de divorce. Son nouveau logement se situe au [Adresse 2] à [Localité 4].

Monsieur [I] [S], régulièrement cité, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du tribunal.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence du défendeur.

Sur la demande de validation du congé

Le I de l’article 15 de la loi du 6 juillet dispose que « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement ».

Il convient de mentionner que sous de peine de nullité, le congé doit « indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ». En d’autres termes, il doit y apparaître notamment la description du logement sans que la superficie du logement ne soit obligatoirement mentionnée. Il y est également obligatoire que le congé pour vendre énonce les 5 premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

En outre, ce congé vaut offre de vente à l’égard du locataire qui bénéficie ainsi d’un droit de préemption durant les deux mois suivant le congé. En tout état de cause, à l’expiration du délai de préavis de 6 mois, conformément à l’article 15 de la loi précité, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, le bail consenti à Monsieur [I] [S] et Madame [P] [Z] épouse [S] a pris effet à compter du 25 février 2016. Monsieur [G] [E] a, par la suite, délivré congé le 2 août 2024 avec effet au 24 février 2025, date de renouvellement du contrat de bail, au regard de la période de renouvellement de 3 années.

Ainsi, il est incontestable que le bail a été valablement délivré six mois avant l’échéance de renouvellement. Par ailleurs, il n’est pas apporté la preuve que Monsieur [I] [S] et Madame [P] [Z] épouse [S] ont accepté l’offre de vente.

De plus, le congé comporte effectivement le prix et les conditions de la vente. Il ressort également du congé pour vendre que les 5 premiers alinéas du II de la loi du 6 juillet 1989 ont bien été retranscrits.

Toutefois, le congé pour vente ne comporte aucune description du logement. Mais, à cet égard, il convient de préciser que le congé pour vente vise les « biens loués ». Autrement dit, cette formule vise le contrat de location qui comporte suffisamment d’éléments tenant à la description du logement.

Durant la période de préavis de 6 mois, précisément le 7 octobre 2024, Madame [P] [Z] épouse [S] a délivré son désistement pour un départ effectif à compter du 7 janvier 2025, soit un préavis applicable de 3 mois en l’absence de justificatifs afin de réduire celui-ci à 1 mois.

En conséquence, le bail a été de plein droit résilié à l’échéance du congé. Monsieur [I] [S] est donc occupant sans droit ni titre depuis le 24 février 2025.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [S] et de dire que faute par celui-ci d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la solidarité de Madame [P] [Z] épouse [S]

L’article 1751 du Code civil prévoit que « le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité ».

Il est de principe constant que, en cas de résiliation du bail, la solidarité entre époux ou entre partenaires liés par un PACS ne s’étend pas, en principe, à la dette née postérieurement. L’indemnité d’occupation qui se substitue au loyer revêt en effet un caractère quasi-délictuel et n’incombe qu’au seul occupant effectif des lieux. Il convient toutefois de préciser que « si les époux sont tenus solidairement des loyers jusqu’à la transcription du jugement de divorce en marge des registres de l’état civil, la solidarité entre époux ne joue après la résiliation du bail que si l’indemnité due pour l’occupation des lieux par un seul époux a un caractère ménager ». Si, par exemple, l’un des époux demeure dans le logement sans les enfants du couple, la solidarité conjugale sera rompue.

L’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989 précise que « lorsque le conjoint du locataire, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou son concubin notoire quitte le logement en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui, il en informe le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, accompagnée de la copie de l’ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales dont il bénéficie et préalablement notifiée à l’autre membre du couple ou de la copie d’une condamnation pénale de ce dernier pour des faits de violences commis à son encontre ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui et rendue depuis moins de six mois ».

Le même article ajoute que la solidarité du locataire victime des violences prend fin le lendemain du jour de la première présentation du courrier susmentionné au domicile du bailleur, pour les dettes nées à compter de cette date.

Enfin, le VI de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé ». L’article 1210 du Code civil précise que les engagements perpétuels sont prohibés. Dès lors, si la clause de solidarité constitue un engagement perpétuel, celle-ci s’éteint obligatoirement à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

En l’espèce, une clause de solidarité dont le délai est indéfini est stipulée par le contrat de bail signé le 25 février 2016. En l’absence de délai, l’obligation solidaire s’éteint donc obligatoirement au bout de six mois à compter de la date d’effet du congé.

Madame [P] [Z] épouse [S] a donné, en main propre, son préavis de départ du logement le 7 octobre 2024. Celui-ci n’indique aucun préavis de départ et n’est pas accompagné de la copie d’une ordonnance de protection. La solidarité conjugale ne peut donc pas être rompue et Madame [P] [Z] épouse [S] a donc définitivement quitté le logement le 7 janvier 2025. Elle reste donc solidairement tenue au paiement de la dette locative jusqu’au 7 janvier 2025.

Cependant, il y a lieu de rappeler que Monsieur [I] [S], seul locataire présent dans le logement à compter du 7 janvier 2025, est occupant sans droit ni titre depuis le 24 février 2025 en raison de la délivrance d’un congé pour vente qui a été validé. Depuis cette date, il est donc redevable d’indemnités d’occupation et non plus de loyers courants.

Dans ces conditions, et ce même si la clause stipulée dans le contrat de bail le prévoit, il y a lieu de préciser que Madame [P] [Z] épouse [S] ne sera pas tenue au paiement des indemnités d’occupation qui, au regard des pièces du dossier, n’ont pas de caractère ménager. En effet, Monsieur [I] [S] vit sans ses enfants et Madame [P] [Z] épouse [S] est désormais domiciliée au [Adresse 2] à [Localité 4], adresse différente du logement objet de la location. Aucun caractère ménager ne peut donc être retenu pour ce logement.

Par conséquent, Madame [P] [Z] épouse [S] sera tenue au paiement solidaire des sommes dues au titre de la dette locative jusqu’au 24 février 2025.

Toutefois, pour les sommes dues à compter du 25 février 2025, la solidarité ne sera pas retenue et Monsieur [G] [E] sera donc débouté de sa demande relative au paiement d’une indemnité d’occupation contre Madame [P] [Z] épouse [S].

Sur la demande de paiement relative à l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Monsieur [G] [E], dans son assignation, n’a pas sollicité l’actualisation de la somme de sa créance locative à l’audience. En outre, eu égard à la résiliation du bail intervenu le 24 février 2025, il y a lieu de préciser que, à compter du 25 février 2025, ce dernier est fondé à demander le paiement à des indemnités d’occupation et non à des loyers courants.

Il convient donc d’arrêter sa créance locative au 24 février 2025, eu égard à la solidarité de Madame [P] [Z] épouse [S] qui s’éteint à cette même date.

Au regard du décompte fourni par le bailleur, la dette locative s’élève à 1 615,80 € au 24 février 2025.

Toutefois, il y a lieu de déduire les sommes versées par la caisse d’allocations familiales pour les mois de janvier et février le 31 mars 2025, soit 602,00 €.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Madame [P] [Z] épouse [S] et Monsieur [I] [S] de payer à Monsieur [G] [E] la somme de 1013,80 €.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Monsieur [I] [S] est seul occupant sans droit ni titre depuis le 25 février 2025. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, dans la limite de la demande formée par le bailleur.

Au titre des indemnités d’occupation échues au 5 août 2025, Monsieur [I] [S] est redevable de la somme de 1914,44 €, déduction faite des sommes dues au titre des loyers et des frais de procédure ; la somme de 10,00 € correspondant à des frais de relance sera également rejetée.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [I] [S] au paiement de cette indemnité et de le condamner pour l’occupation postérieure ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Monsieur [I] [S] et Madame [P] [Z] épouse [S].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par Monsieur [G] [E] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [I] [S], défendeur succombant à l’instance, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture, mais excluront le congé pour vendre.

En outre, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de Monsieur [G] [E] l’ensemble des frais qui ne sont pas compris dans les dépens et il convient de condamner Monsieur [I] [S], seul défendeur succombant à l’instance, à payer la somme de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Déboute Monsieur [G] [E] de sa demande à l’encontre de Madame [P] [Z] épouse [S] au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

DECLARE valide le congé délivré pour vente délivré le 15 novembre 2023 effectif à compter du 24 février 2025 ;

DECLARE valide le congé délivré par Madame [P] [Z] épouse [S] à compter du 7 janvier 2025,

DECLARE Monsieur [I] [S] occupant sans droit ni titre à compter du 24 février 2025 ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [I] [S] ;

DIT que faute par Monsieur [I] [S] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Madame [P] [Z] épouse [S] et Monsieur [I] [S] de payer à Monsieur [G] [E] la somme de 1013,80 € au titre des loyers impayés au 24 février 2025 ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [I] [S] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et :

— le CONDAMNE à payer à Monsieur [G] [E] la somme de 1914,44 €, correspondant aux indemnités d’occupation arrêté au 05 août 2025 ;

— au besoin le CONDAMNE à verser à Monsieur [G] [E] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de septembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [I] [S] au paiement des dépens qui comprendront notamment l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture mais exclueront le coût du congé pour vendre,

CONDAMNE Monsieur [I] [S] au paiement de la somme de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [G] [E] de ses demandes à l’encontre de Madame [P] [Z] épouse [S] au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE