Tribunal Judiciaire de Béziers, Chambre 1 section 8, 15 janvier 2026, n° 25/01661

TJ Béziers 15 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que la SCI WANSKAT-MANY n'a pas respecté son obligation de paiement des charges, justifiant ainsi la condamnation au paiement des sommes dues.
Accepté
Résistance abusive au paiement des charges
La cour a jugé que le manquement de la SCI à son obligation de paiement a causé un préjudice financier à la collectivité, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a considéré que le syndicat, en tant que partie perdante, a droit au remboursement des frais irrépétibles conformément à l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Béziers, ch. 1 sect. 8, 15 janv. 2026, n° 25/01661
Numéro(s) :	25/01661
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	6 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Claude ATTALI
Cabinet(s) :	SVA
Parties :	Syndicat de copropriétaire de la résidence AGDE MARINE 2 c/ S.C.I. WANSKAT MANY

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 26/

AFFAIRE : N° RG 25/01661 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3WDN

Jugement Rendu le 15 Janvier 2026

DEMANDERESSE :

Syndicat de copropriétaire de la résidence AGDE MARINE 2

sise 11B, Place Agde Marine – LE CAP D’AGDE – 34300 AGDE,

représenté par son syndic en exercice,

SOLAGI,

Immatriculée au RCS DE BEZIERS sous le numéro 622 920 247,

Ayant son siège social

situé Centre Affaires Grand Cap, 2 rue Grand Cap 34300 AGDE,

pris en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège.

Représenté par : Maître Jean-claude ATTALI de la SCP SVA, avocats au barreau de BEZIERS

DEFENDERESSE :

S.C.I. WANSKAT MANY

Immatriculée sous le numéro 503007049 RCS DE BEZIERS,

Ayant son siège social

16 PLACE AGDE MARINE, Le CAP D’AGDE

1 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

1 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le 15/01/26

34300 AGDE

Défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sans débat en audience publique :

Julie LUDGER, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Sylvia LUCAS, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Joël CATHALA, Vice-Président,

Sarah DOS SANTOS, Juge,

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 Septembre 2025, différée dans ses effets au 06 Novembre 2025 ayant fixé l’audience de dépôt des dossiers de plaidoirie au 20 Novembre 2025 où l’affaire a été mise en délibéré au 15 Janvier 2026 ;

Les conseils ont déposé leurs dossiers de plaidoirie ;

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assisté de Sylvia LUCAS, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSE DU LITIGE

La Société Civile Immobilière (SCI) WANSKAT-MANY est propriétaires des lots n°213, 214, 303, 305 et 306 au sein de la résidence AGDE MARINE 2 dont la Société par Actions Simplifiée (SAS) SOLAGI est syndic.

Le 14 avril 2025, une mise en demeure a été adressée à la SCI WANSKAT-MANY aux fins de paiement du premier appel de fonds de l’exercice en cours en date du 1er janvier 2025 pour 1.199,69 euros en vertu de la résolution n°26 de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 juin 2024.

Cette mise en demeure est restée sans suite.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence AGDE MARINE 2, représenté par son syndic en exercice, la SAS SOLAGI, sollicitent le paiement des charges impayées ainsi que les appels de fonds postérieurs par anticipation.

***

Par acte du 18 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence AGDE MARINE 2, représenté par son syndic en exercice, la SAS SOLAGI, a assigné la SCI WANSKAT-MANY devant le tribunal judiciaire de BEZIERS, sur le fondement de l’article 481-1 du code de procédure civile et de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, aux fins de :

Condamner la SCI WANSKAT-MANY à lui payer la somme de 12.891,16 euros au titre de l’arriéré de charges dû au 1er mai 2025 et des appels du budget prévisionnel exigibles par anticipation,

Dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée le 14 avril 2025,

Condamner la SCI WANSKAT-MANY au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamner la SCI WANSKAT-MANY au paiement de la somme de 1.080 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SCI WANSKAT-MANY aux entiers dépens qui comprendront le coût de l’hypothèque légale du syndic,

Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Dire que dans l’hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le présent jugement, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par cet huissier, par application de l’article A 444-32 du code de commerce devra être supporté par la débitrice en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée, la SCI WANSKAT-MANY n’a pas constitué avocat. Dès lors, conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

***

Par ordonnance du juge de la mise en état du , la clôture a é18 septembre 2025 la clôture a été fixée au 06 novembre 2025.

L’affaire a été renvoyée à l’audience de dépôts de dossiers de plaidoiries au greffe du 20 novembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la défaillance du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, la SCI WANSKAT-MANY est défaillante à la présente procédure, alors même qu’elle a été régulièrement assignée.

Sur les charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I de cette loi ajoute que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 19-2 alinéa 1er de cette loi ajoute qu'« à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 ».

Relativement à l’action du syndic, aux termes de l’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, « sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre du précédent article portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant ».

L’article 43 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 précise que « le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois. Il est voté avant le début de l’exercice qu’il concerne.

Toutefois, si le budget prévisionnel ne peut être voté qu’au cours de l’exercice comptable qu’il concerne, le syndic, préalablement autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires, peut appeler successivement deux provisions trimestrielles, chacune égale au quart du budget prévisionnel précédemment voté. La procédure prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’applique pas à cette situation ».

L’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ajoute que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

En l’espèce, il est produit contradictoirement aux débats le procès-verbal d’assemblée générale du 14 juin 2024 et les justificatifs de sa notification, les appels de fonds de 2023 à 2025, ainsi que le relevé de compte du 06 mai 2025 dénotant des charges dues par la SCI WANSKAT-MANY à hauteur de 12.891,16 euros, dont 408 euros de frais, et en ce compris les appels du budget prévisionnel exigibles par anticipation caractérisé par l’appel de fonds semestriel du 1er juillet 2025.

En conséquence, il conviendra de condamner la SCI WANSKAT-MANY à verser 12.891,16 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence AGDE MARINE 2, représenté par son syndic en exercice, la SAS SOLAGI, au titre du paiement des charges de copropriété.

En application de l’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 qui dispose que « sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre du précédent article portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant », il sera dit que cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

Sur les dommages et intérêts

En application de l’article 1240 du code civil, des dommages et intérêts pour résistance abusive peuvent être alloués si l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister est caractérisé ainsi qu’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

Un manquement par un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires à régler les charges de copropriété est constitutif d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion de l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, directe et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la SCI WANSKAT-MANY est propriétaire de plusieurs lots au sein de la résidence AGDE MARINE 2. Malgré des démarches amiables, la SCI WANSKAT-MANY n’a pas payé ses charges de copropriété, de sorte que son comportement est constitutif d’un abus dans l’exercice du droit de résister, de nature à créer un préjudice à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes indispensables à la gestion de l’entretien de l’immeuble.

En conséquence, il conviendra de condamner la SCI WANSKAT-MANY à verser 500 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence AGDE MARINE 2, représenté par son syndic en exercice, la SAS SOLAGI.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, la SCI WANSKAT-MANY succombe à la présente instance. Il lui appartiendra donc de supporter la charge des entiers dépens en ce compris le coût de l’hypothèque légale du syndic.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut, si l’équité le commande, condamner la partie perdante au paiement des frais irrépétibles exposés.

En l’espèce, la SCI WANSAKT-MANY sera condamnée aux dépens, il conviendra donc de la condamner à verser 800 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence AGDE MARINE 2, représenté par son syndic en exercice, la SAS SOLAGI, au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose : “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances “introduites” (et non “en cours”) devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Il sera dit que dans l’hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le présent jugement, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par cet huissier, par application de l’article A 444-32 du code de commerce devra être supporté par la débitrice en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

CONDAMNE la SCI WANSKAT-MANY à verser 12.891,16 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence AGDE MARINE 2, représenté par son syndic en exercice, la SAS SOLAGI, au titre du paiement des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2025,

CONDAMNE la SCI WANSKAT-MANY à verser 500 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence AGDE MARINE 2, représenté par son syndic en exercice, la SAS SOLAGI, à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI WANSKAT-MANY à supporter la charge des entiers dépens, en ce compris le coût de l’hypothèque légale du syndic,

CONDAMNE la SCI WANSKAT-MANY à verser 800 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence AGDE MARINE 2, représenté par son syndic en exercice, la SAS SOLAGI,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

DIT que dans l’hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le présent jugement, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par cet huissier, par application de l’article A 444-32 du code de commerce devant être supporté par la débitrice en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 15 Janvier 2026.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Copie à Maître Jean-claude ATTALI de la SCP SVA