Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/00232 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IWUU

4ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 10 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Alicia VITELLO Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire

assistée, pendant les débats de Madame Gisèle LAUVERNAY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 01 Juillet 2025

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] REPRESENTE PAR SON SYNDIC LE CABINET CITYA MONTCHALIN, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Robert GALLETTI de la SELARL ALPHAJURIS, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [D] [W]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Céline SAMUEL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 Septembre 2025

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [D] [W] est copropriétaire dans l’immeuble sis [Adresse 4].

En raison d’un arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble a fait délivrer un commandement de payer demeuré infructueux à l’encontre de Monsieur [D] [W], en date du 19 juillet 2023.

Par acte délivré par commissaire de justice le 23 avril 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [D] [W] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne.

Appelée pour la première fois à l’audience du 15 novembre 2024, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois, dont un renvoi devant la chambre compétente.

A l’audience du 1er juillet 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, demande à la juridiction de condamner Monsieur [D] [W] à lui payer les sommes de :

10 084,45 € au titre des charges de copropriété impayées, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Au visa des articles 10 de la loi du 10 juillet 1965 et 1231-6 du Code civil, il soutient que la vente forcée a été votée en assemblée générale et qu’il ne l’a pas contesté dans le délai légal. Il rappelle que les résolutions sur les sommes définitivement perdues ont été approuvées et ajoute que les accusations sur la gestion de la copropriété n’ont aucun lien avec l’impayé de charges de copropriété. Il rappelle que c’est en l’absence de trésorerie, notamment du fait de la carence de Monsieur [D] [W], que le syndic ne peut plus payer les fournisseurs, qui n’interviennent donc plus. Il s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement.

En réponse, Monsieur [D] [W], représenté par son avocat, sollicite de la part de la juridiction de :

Juger infondé les frais facturés au nom du recouvrement de la créance ;Juger que la créance du syndicat des copropriétaires doit être fixée à la somme de 8 457,81 € ;Autoriser Monsieur [D] [W] à se libérer du montant de sa dette en 23 mensualités d’un montant de 350 € et la 24ème mensualité soldant la dette, payables le 10 de chaque fois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;Débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;Juger y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;Statuer ce que de droit sur les dépens.

Au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il fait valoir qu’il existe des difficultés dans l’immeuble, qui ont conduit à la réalisation de lourds travaux couteux. Il ajoute que certains frais ne peuvent lui être imputés et qu’ils sont disproportionnés.

Au visa de l’article 1343-5 du Code civil, il rappelle être retraité et vivre seul. Il explique qu’il a connu de graves difficultés matérielles, ayant entraîné des difficultés financières, l’empêchant de régler les charges courantes et les travaux, en sus de ses prêts immobiliers. Il précise que les ventes ne peuvent pas aboutir en raison des travaux structurels en cours.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs conclusions déposées et soutenues à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Sur quoi, l’affaire est mise en délibéré au 10 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de relever qu’il n’existe aucune demande relative à la gestion de l’immeuble.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 1103 du Code civil et de l’article 10 alinéa 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, l’article 14-1 de la même loi dispose que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est indiqué que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Au vu des pièces versées au débat, et plus précisément en vertu du décompte fourni, il ressort que Monsieur [D] [W] est redevable de la somme de 10 084,45 €, arrêté au 1er janvier 2025.

Pour autant, aucun justificatif n’est versé pour les sommes réclamées après le 1er avril 2024.

S’agissant des frais de recouvrement, ils sont dus par le copropriétaire ne payant pas ses charges de copropriété au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve de leurs justifications.

En l’espèce, les frais de transmission du dossier à l’huissier et à l’avocat ne sont pas justifiés par des diligences exceptionnelles du syndic et constituent des honoraires non prévus par la loi.

En outre, les frais de prise d’hypothèque ne sont pas justifiés dans le présent dossier.

Enfin, l’assignation relève des dépens.

Il convient donc de les retirer des sommes dues par Monsieur [D] [W].

Le commandement de payer fait partie des frais de procédure de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et sera retenu.

Les mises en demeure des 16 décembre 2022, 17 mars 2023 et 16 juin 2023 sont justifiées par la production d’un avis de réception et leur tarif est conforme à celui contractuellement prévu, dans le contrat de syndic.

Si le montant justifié s’élève à 3 451,07 €, Monsieur [D] [W] reconnaît devoir la somme de 8 457,81 €.

Monsieur [D] [W] est donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8 457,81 € au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement arrêtés au 1er janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 230,35 € et à compter de la signification du jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil énonce que, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [D] [W] justifie de sa situation financière actuelle et formule une proposition de règlement lui permettant d’apurer sa dette dans les délais légaux.

Il convient d’octroyer à Monsieur [D] [W] des délais pour le paiement de la créance selon les modalités décrites au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [D] [W] succombant à l’instance, il est condamné aux dépens. Le commandement de payer étant inclus dans les frais au principal, il n’y a pas lieu de l’inclure dans les dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [D] [W], partie perdante, est condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [D] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 8 457,81 € au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement arrêtés au 1er janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 230,35 € et à compter de la signification du jugement pour le surplus ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] ;

AUTORISE Monsieur [D] [W] à se libérer de sa dette en 24 mensualités de 350 € avant le 10 de chaque mois, la dernière étant majorée du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais ;

DIT que la première mensualité devra être réglée avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Monsieur [D] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [W] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience des débats et le greffier du prononcé,

Le GREFFIER La PRESIDENTE

Notification le :

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