TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 22 Octobre 2025

Président : Madame HERBONNIERE, Première Vice-Présidente adjointe

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 22 Juillet 2025

N° RG 24/05666 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5Z4M

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6]

pris en la personne de son syndic en exercice Madame [K] [P], dont le siège social est sis [Adresse 6]

Représenté par Maître Virginie ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

La Société MEO BROTHERS

Dont le siège social est sis [Adresse 14]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Céline CONCA de la SELARL MARCHESSAUX-CONCA-CARILLO, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [M] [T], né le 25 Décembre 1969 à [Localité 19]

demeurant au [Adresse 1]

Représenté par Maître Christophe GARCIA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 17], cadastré [Cadastre 12] B n°[Cadastre 3], est soumis au régime de la copropriété, et comprend une courette à l’arrière(Nord-Est) du bâtiment.

L’immeuble et cette courette confrontent la parcelle [Cadastre 2], propriété de [M] [T] qui a donné à bail commercial un local à destination de restauration à la SARL MEO BROTHERS, qui exploite un restaurant à l’enseigne « PORTE DE DAMAS » au rez-de-chaussée des immeubles [Adresse 11] et [Adresse 13].

Il est constant que le preneur a fait installer des conduits d’évacuation entre le rez-de-chaussée et le dernier étage de l’immeuble sis [Adresse 13] et surplombant la courette.

Par assignation du 30.12.2024, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9], en la personne de son syndic en exercice [K] [P], a assigné :

— La SARL MEO BROTHERS

— [M] [T]

en référé au visa des articles 834 et 835 da Code de procédure civile, 544 du Code civil et de la Constitution, de la théorie des inconvénients anormaux de voisinage, aux fins de voir :

«  VENIR les défendeurs s’entendre condamner in solidum a procéder à l’enlèvement immédiat des conduits situés en surplomb de sa propriété, dans la courette, et ce à peine d’une astreinte journalière d’un montant de 1500 euros.

JUGER que la juridiction des référés restera compétente pour liquider 1'astreinte.

CONDAMNER les défendeurs in solidum à payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dans lesquels seront compris le procès-verbal de constat de Maître [N], Commissaire de Justice, en date des 3 et 11 octobre 2024. "

A l’audience du 22.07.2025, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9], en la personne de son syndic en exercice, , par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des moyens, au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, 544 du Code civil et de la constitution, 545 du Code civil, 1240 du Code civil, L131-1, L131-3, R131-1 du code des procédures civiles d’exécution, de la théorie des troubles anormaux de voisinage,

demande de :

«  JUGER que Madame [K] [P] occupe bien les fonctions de syndic bénévole de la copropriété sis [Adresse 8]

En conséquence,

JUGER la présente action valable et bien fondée ;

JUGER que la société MEO BROTHERS et Monsieur [L] ont empiété sur la propriété du syndicat des copropriétaires de la copropriété sis [Adresse 8],

En conséquence,

CONDAMNER in solidum la société MEO BROTHERS et Monsieur [M] [L] à procéder à l’enlèvement immédiat de l’intégralité des conduits situés en surplomb de la propriété de la copropriété [Adresse 8] et ce sous astreinte journalière d’un montant de 1500 euros à compter de l’ordonnance à intervenir.

JUGER que la juridiction des référés restera compétente pour liquider l’astreinte.

CONDAMNER in solidum de la société MEO BROTHERS et Monsieur [L] à la somme provisionnelle de 10.000 € correspondant au dommage d’ores et déjà subi depuis l’installation des conduits litigieux par le syndicat des copropriétaires.

CONDAMNER in solidum la société MEO BROTHERS et Monsieur [M] [L] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] la somme de 1000 euros par mois à titre provisionnel au titre du préjudice résultant de l’empiètement et du préjudice de jouissance, et ce jusqu’à la réalisation des travaux, et ce à compter de l’ordonnance à intervenir ;

CONDAMNER les défendeurs in solidum à payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dans lesquels seront compris le procès-verbal de constat de Maître [N], Commissaire de Justice, en date des 3 et 11 octobre 2024. "

La société MEO BROTHERS, SARL, par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des moyens, au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile,

131-1 du Code de procédure civile, 1719 du Code civil, demande de :

«  DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] de ses demandes de condamnation dirigées à l’encontre de la société MEO BROTHERS

DIRE n’y avoir lieu à référé

En tant que de besoin,

ORDONNER une médiation entre les parties

A TITRE SUBSIDIAIRE, si par impossible, une dépose devait être ordonnée,

CONDAMNER Monsieur [T], bailleur, à procéder à ses frais la dépose de l’installation,

CONDAMNER Monsieur [T], bailleur, à réaliser une installation permettant une extraction d’air conforme du restaurant ;

Dans l’attente de cette réalisation,

AUTORISER la société MEO BROTHERS à consigner le montant de son loyer mensuel, sur le compte CARPA de son conseil, à titre de séquestre,

En toute hypothèse,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] ou tout autre succombant, à verser à la société MEO BROTHERS, la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du

Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. "

[M] [T], par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des moyens, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et 544 du code civil, demande de :

«  DEBOUTER purement et simplement le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6], de l’intégralité de ses demandes.

A titre subsidiaire, en cas de condamnation de la SARL MEO BROTHERS, DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6], de l’intégralité de ses demandes dirigées contre Monsieur [M] [T].

DEBOUTER la société MEO BROTHERS de toutes ses demandes formulées à l’encontre de Monsieur [M] [T] puisqu’un système d’évacuation existait au moment de la souscription des contrats de bail et que cette dernière a simplement entrepris des travaux de rénovation en mettant en place un nouveau système en lieu et place du précédent.

A titre infiniment subsidiaire, en cas de condamnation de Monsieur [M] [T] vis-à-vis du demandeur, CONDAMNER la SARL MEO BROTHERS à le relever et garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre.

Reconventionnellement CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] et/ou la SARL MEO BROTHERS à payer la somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens. "

L’affaire a été mise en délibéré au 22.10.2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Sur le moyen soulevé d’office

L’article 750-1 du Code de procédure civile, tel que résultant du décret du 11 mai 2023, dispose que : " En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants:

1/Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord;

2/ Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision;

3/ Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites;

4/Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation;

5/ Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution. "

Il résulte tant des assignations du 22.07.2025 que de ses conclusions que le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9], en la personne de son syndic en exercice, fonde partiellement ses demandes, en droit, sur la théorie du trouble anormal du voisinage, ne résultant plus exclusivement de la jurisprudence au moment de l’assignation, mais sur l’article 1253 du Code civil tel que résultant de la loi du 15.04.2024.

Dès lors, on peut s’interroger sur la recevabilité de la présente procédure.

Sur la médiation

Conformément aux dispositions de l’article 1533 du Code de procédure civile, en vigueur depuis le 01 septembre 2025, : " Le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation.

Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie.

Le juge peut également, dans la décision qui enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur de justice ou un médiateur, ordonner une conciliation ou une médiation en subordonnant la mesure au recueil du consentement des parties par le conciliateur de justice ou le médiateur.

Les dispositions du chapitre Ier du présent titre sont alors applicables.

Pour l’application du premier et du troisième alinéas, le juge peut donner délégation de signature à l’attaché de justice mentionné à l’article L. 123-4 du code de l’organisation judiciaire en matière civile, commerciale, sociale ou rurale. "

L’article 1533-3 du Code de procédure civile, en vigueur depuis le 01 septembre 2025, dispose que :

«  Le conciliateur de justice ou le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros. "

Au regard du litige, de la relation de voisinage, par définition pérenne, entre les parties, des arguments avancés de part et d’autre sur :

— l’intérêt des travaux réalisés au regard des règles sanitaires en vigueur et de salubrité, d’une part,

— les nuisances olfactives, sonores et visuelles et la violation du droit de propriété, d’autre part,

il semble pour le moins judicieux que les parties recherchent ensemble une solution équilibrée et propre à respecter les intérêts en présence.

Dans ces conditions, il y a lieu d’ordonner une mesure de médiation, qui sera précédée d’une réunion préalable d’information.

En cas d’accord de toutes les parties, la mesure de médiation sera ordonnée par la présente.

Il convient de rappeler que la participation à la réunion d’information sur la médiation est obligatoire aux termes des textes susmentionnés et que l’absence d’une partie à cette réunion pourrait être prise en compte par le juge du fond.

Il sera sursis à statuer sur les droits et autres demandes des parties, qui seront réservés.

Lors de l’audience de renvoi, et sauf à ce que les parties soient parvenues à un accord, les avocats auront conclu sur la fin de non-recevoir soulevée d’office.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Ordonnons la tenue d’une première rencontre gratuite d’information et d’explication des parties avec un médiateur :

[Localité 16] MEDIATION – Atelier Coquelicot, [Adresse 4] ([Courriel 18])

qui se tiendra au tribunal judiciaire de MARSEILLE (palais Monthyon salle 6) ou à l’adresse indiquée par le médiateur,

Invitons les avocats à communiquer au médiateur désigné les coordonnées de leur client (numéro de téléphone, adresse postale et e-mail) dans les huit jours suivant la notification de la présente ordonnance afin de réduire les délais de prise en charge,

Rappelons au médiateur qu’il devra joindre une copie de tous ses courriers au magistrat mandant au greffier dont le nom figure en tête de la présente décision ;

Donnons mission au médiateur ainsi désigné d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

Disons que le médiateur transmettra à ce tribunal les décisions écrites prises par chacune d’elles sur la proposition de médiation, et ce dans un délai d’un mois à compter de la présente ordonnance, à peine de caducité,

Rappelons que la présence de toutes les parties à cette réunion est obligatoire et que l’assistance d’un avocat est possible,

Rappelons que cette réunion d’information est gratuite,

Rappelons que l’inexécution de l’injonction de rencontrer le médiateur désigné sans motif légitime est susceptible d’être sanctionné par une amende civile d’un montant maximum de 10 000 €,

A l’issue de cette réunion, et en cas d’accord de toutes les parties, manifesté auprès de médiateur, comme détaillé plus haut, ordonnons une médiation et désignons pour y procéder le médiateur ayant assuré la séance d’information,

Disons que les séances de médiation se dérouleront dans les locaux professionnels du médiateur ou en tout autre lieu convenu avec les parties,

Rappelons que la médiation a une durée de cinq mois renouvelable une fois pour une durée de trois mois à la demande du médiateur, et ce à compter du paiement de la consignation à valoir sur ses honoraires,

Disons que le médiateur devra immédiatement aviser la juridiction mandante de l’absence de mise en œuvre de cette mesure, ou de son interruption, et le tenir informé des difficultés éventuellement rencontrées dans l’exercice de sa mission, dans le respect de la confidentialité de rigueur en la matière ;

Disons qu’à l’expiration de sa mission, le médiateur devra informer la juridiction mandante de ce que les parties sont parvenues ou non à trouver une solution au litige qui les oppose ;

Disons que le rapport de mission, qui ne fera pas mention des propositions transactionnelles éventuellement avancées par l’une ou l’autre des parties, sera remis au greffe, ainsi qu’à chacune des parties, avant le 27.03.2026;

Fixons à 800 € le montant de la provision à valoir sur la rémunération du médiateur,

Disons que chacune des parties remettra au médiateur la somme de 400 euros à titre de provision à valoir sur le montant de ses honoraires au plus tard lors de la première réunion commune suivant la réunion d’information, à peine de caducité de la mesure de médiation,

Disons que dans le cas d’une médiation longue ou de frais élevés exposés, notamment de déplacement, le médiateur pourra soumettre au juge, aussitôt qu’elle apparaîtra justifiée, avec l’accord des parties, une demande tendant à la fixation d’un complément de rémunération,

Disons que le complément de rémunération ainsi fixé sera consigné entre les mains du médiateur,

Disons qu’en cas de difficultés, la rémunération du médiateur sera fixée par le Tribunal, à la demande du médiateur, par une ordonnance de taxe,

Dispensons la partie éventuellement bénéficiaire de l’aide juridictionnelle de ce règlement ;

Sursoyons à statuer sur les autres demandes des parties ;

Renvoyons l’affaire à l’audience de référés du 10.04.2026 à 09 heures ;

Invitons, pour cette date, les parties à avoir conclu sur la fin de non-recevoir soulevée d’office, sauf à ce qu’elles soient parvenu à un accord mettant fin à l’instance ;

Disons qu’à cette date, il sera statué sur la fin de non-recevoir et le cas échéant les autres demandes des parties en cas d’échec de la médiation ou sur l’homologation d’un éventuel accord survenu entre les parties ;

Réservons les dépens.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Expédition délivrée le 22 Octobre 2025

À

— [Localité 16] MEDIATION, médiateur

Grosse délivrée le 22 Octobre 2025

À

— Maître Virginie ROSENFELD

— Maître Céline [Localité 15]

— Maître Christophe GARCIA