N° RG 23/04705 – N° Portalis DBYQ-W-B7H-H7EO

N° minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile

JUGEMENT DU 30 JUILLET 2025

ENTRE :

Madame [B] [P]

née le 30 Mars 1952 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Bernard PEYRET, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE (avocat postulant), Maître Eric-Louis LEVY, avocat au barreau de LYON (avocat plaidant)

ET :

SAS IMMO DU FOREZ

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Annick SADURNI, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

DÉBATS : à l’audience publique du 14 Mai 2025 tenue par Séverine BESSE, magistrat chargé d’instruire le dossier, qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés, et qui en a rendu compte au tribunal dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile), assistée de Valérie DALLY, greffière. L’affaire a été mise en délibéré au 30 juillet 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré :

Présidente: Séverine BESSE

Assesseur : Guillaume GRUNDELER

Assesseur : Alicia VITELLO

Greffière : Valérie DALLY lors du prononcé

DÉCISION : contradictoire, prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe, en matière civile et en premier ressort,

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [B] [P] est propriétaire dans l’immeuble, soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 3] de plusieurs lots dont le bâtiment B et du lot n°6 correspondant à un appartement au rez-de-chaussée dans le bâtiment A.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 avril 2022, la S.A.S. Immo du Forez a été désignée en qualité de syndic.

Le 3 novembre 2023 Mme [B] [P] a fait assigner la S.A.S. Immo du Forez en vue d’engager sa responsabilité en qualité de syndic pour des fautes commises dans la répartition des charges à son détriment.

Dans ses dernières écritures n°4 notifiées le 16 décembre 2024, Mme [B] [P] sollicite du tribunal de :

– CONDAMNER le syndic IMMO DU FOREZ à payer une somme de 20.000 euros à Madame [P] au titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et financier,

– CONDAMNER le syndic IMMO DU FOREZ à payer une somme de 4.000 euros à Madame [P] au titre de l"artic1e 700 du Code de procédure civile,

– CONDAMNER le syndic IMMO DU FOREZ aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions n°4 notifiées le 10 décembre 2024, la S.A.S. Immo du Forez demande au tribunal de :

– DÉBOUTER Mme [P] de toutes ses demandes, fins et conclusions

– CONDAMNER Mme [P] à régler à la société IMMO DU FOREZ la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, 5000 euros pour préjudice moral lié aux accusations graves portées par elle et 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC

– CONDAMNER Mme [P] aux entiers dépens de l’instance.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 janvier 2025 et l’affaire plaidée à l’audience du 14 mai 2025.

La décision a été mise en délibéré au 30 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la responsabilité du syndic

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que I. indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale. (…)

II.- Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, ce qui suppose la démonstration d’une faute commise par le syndic, d’un préjudice subi par le copropriétaire et du lien de causalité entre.

1) Le séquestre

L’article 20, I, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

A la suite de la vente d’un appartement par Mme [B] [P] le 27 février 2023, le notaire a retenu la somme de 944 euros à la demande du syndic au titre d’un solde de charges de copropriété.

Mme [B] [P] ne démontre pas qu’elle a réglé l’intégralité des sommes dues au syndicat des copropriétaires avant la vente et donc que l’opposition effectuée par le syndic était infondée. Elle invoque une solution amiable sans en préciser l’issue.

Elle échoue dans sa démonstration d’une faute commise par le syndic dans le cadre de ce séquestre.

2) Les charges du bâtiment B

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Mme [B] [P] est propriétaire du bâtiment B de la copropriété pour lequel elle règle une cotisation d’assurance.

Elle soutient que le syndic a affecté à ce bâtiment des charges communes d’assurance mais ne produit aucun élément.

Elle ne justifie donc d’aucune erreur de répartition de l’assurance de la copropriété commise par le syndic.

3) Le changement d’assurance

Le 11 mai 2023 le coût de l’assurance de l’immeuble en copropriété pour 2023 s’élevait à la somme de 1 056,90 euros.

Mme [B] [P] ne rapporte pas la preuve d’une erreur dans le montant de cette cotisation annuelle, qu’aurait dû détecter le syndic et qui aurait induit une erreur dans les charges de chacun des copropriétaires. D’ailleurs les copropriétaires ont voté l’approbation des comptes.

Mme [B] [P] ne saurait reprocher au syndic de ne pas avoir mis à l’ordre du jour le changement d’assureur pour limiter le coût de cette assurance, tandis que les copropriétaires n’ont pu se mettre d’accord sur un nouvel assureur lors de l’assemblée générale. Sans accord des copropriétaires, le syndic n’était pas en mesure de négocier les termes du contrat d’assurance qui s’est poursuivi.

Par conséquent elle ne caractérise pas la faute commise par le syndic à l’occasion du changement d’assureur qui a finalement été voté lors de l’assemblée générale du 27 septembre 2023.

4) L’augmentation des charges

Mme [B] [P] indique qu’elle a dû alerter le syndic par courriel du 28 octobre 2022 de l’imminence de la coupure de l’électricité, ce dont il peut se déduire que le contrat avec EDF était déjà résilié. Elle ne saurait reprocher au syndic d’avoir sollicité en urgence un autre fournisseur d’électricité pour parer la coupure imminente. L’augmentation du coût de l’électricité ne saurait être de ce fait imputable au nouveau syndic.

Cinq factures d’EDF n’avaient pas été réglées par le syndic précédent comme il résulte du courriel du 28 octobre 2022 d’EDF. Selon l’état des dépenses sur l’année 2022, le précédent syndic n’a réglé que le coût de l’assurance de la copropriété, celui de la convocation de l’assemblée générale et ses honoraires mais aucune facture d’électricité.

Ainsi, lors de la prise de fonction de la S.A.S. Immo du Forez en qualité de syndic le 19 avril 2022, la copropriété avait des dettes.

Compte tenu de cet endettement, Mme [B] [P] ne saurait reprocher une augmentation des charges dont elle n’établit pas qu’elles excéderaient la régularisation des dettes de la copropriété par le syndic défendeur.

De plus ses charges ont augmenté en 2023 du fait de la facturation de l’état daté établi par le syndic dans le cadre de la vente qu’elle a réalisée.

Mme [B] [P] ne rapporte pas la preuve d’une augmentation des charges de l’immeuble qui résulterait d’une faute du syndic dans la gestion de la copropriété.

5) Les charges d’électricité des parties communes

Mme [B] [P] était propriétaire de l’intégralité de l’immeuble qu’elle a placé sous le régime de la copropriété selon état descriptif de division et règlement de copropriété établis par acte notarié du 30 décembre 2014, rectifié le 23 mars 2015.

Elle a procédé à une modification de l’état descriptif de division par acte notarié du 2 juillet 2018 avec création de 6 lots supplémentaires.

Le syndic indique en page 4 de ses conclusions que l’état descriptif de division n’a jamais été officialisé par un modificatif du règlement de copropriété et qu’il a fait inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires l’adoption de ce modificatif.

La demande de modification des charges de Mme [B] [P], comprenant l’exonération des charges d’électricité des parties communes régies par une minuterie et des cages d’escalier et de la ventilation mécanique contrôlée, a été portée à l’assemblée générale du 27 septembre 2023 et rejetée par cette dernière.

Mme [B] [P] n’a pas contesté en justice cette décision. Elle ne précise pas de quel devoir de conseil était redevable le syndic lors du vote de cette résolution.

Mme [B] [P] ne justifie pas de l’exonération de charges d’électricité des parties communes du bâtiment A dans lequel elle possède le lot n°6.

Si elle critique la répartition des charges communes d’électricité du bâtiment A au regard de l’absence d’utilité pour son lot, elle doit mettre en cause le syndicat des copropriétaires et ne saurait reprocher au syndic d’appliquer le règlement de copropriété et les décisions de l’assemblée générale.

La création de 6 lots par acte notarié du 2 juillet 2018 a entraîné une augmentation des tantièmes de 1000 à 1362, reprise dans le modificatif du règlement de copropriété. Le syndic ne fait qu’appliquer le règlement de copropriété en appelant les charges sur 1362 tantièmes et non 1000.

Mme [B] [P] ne caractérise pas de faute commise par le syndic dans le calcul des charges qu’elle doit.

6) Les autres griefs

A la suite de la réclamation de Mme [B] [P], le syndic s’est engagé à obtenir de la société Grandis une prestation non facturée de l’entretien du lot 12 qu’elle n’avait pas fait précédemment.

Quant à l’inaccessibilité de la boîte aux lettres, Mme [B] [P] ne produit ni constat ni réclamation auprès du syndic. Il en est de même de l’encombrement du lot 12.

Mme [B] [P] a déposé plainte contre le locataire de Mme [U], copropriétaire avec laquelle elle est en conflit. Sa voiture a été taguée avec de la peinture noire et a reçu des crachats. Cependant elle ne produit aucun élément sur l’implication du syndic dans la vindicte de certains habitants de l’immeuble. Elle se contente d’affirmer que le syndic a donné une image péjorative d’elle.

Le syndic justifie qu’il a fait intervenir en urgence une entreprise pour déboucher la canalisation d’évacuation des eaux et a sollicité l’intervention de Mme [U] et des époux [S] auprès de leurs locataires respectifs, à la suite des courriers de réclamation de Mme [B] [P].

Cette dernière échoue dans sa démonstration d’un comportement fautif du syndic ; elle est déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

II – Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Mme [B] [P] a usé de sa liberté dans le cadre du procès pour tenter de caractériser la responsabilité du syndic en invoquant notamment les actions de ce dernier pour la stigmatiser et créer un climat menaçant. Elle n’a pas donné de publicité à ses propos.

Le syndic ne rapporte pas la preuve qu’elle a mis en cause son honorabilité ; il est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

II – Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [B] [P], qui succombe à l’instance, est condamnée aux dépens et à payer à la société défenderesse la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DÉBOUTE Mme [B] [P] de l’intégralité de ses demandes,

DÉBOUTE la S.A.S. Immo du Forez de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts,

CONDAMNE Mme [B] [P] à payer à la société IMMOBILIERE DU ROYAL la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [B] [P] aux dépens.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,

Valérie DALLY Séverine BESSE

Copie exécutoire à :

M^e Bernard PEYRET

M^e Annick SADURNI

Le