Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/01122 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IVJW

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 17 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 06 Mai 2025

ENTRE :

Madame [Y] [J] veuve [Z]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Amanda MICHON, avocate au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, substituée à l’audience par M^e CoralieTENKODOGO, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [K] [W]

demeurant [Adresse 1]

comparant

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 26 septembre 2022, Madame [Y] [J] veuve [Z] a donné à bail à Monsieur [K] [W], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 363,89 euros, hors charges.

Madame [Y] [J] veuve [Z] a fait délivrer le 16 septembre 2024 à Monsieur [K] [W] :

— un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 4 519,28 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 16 septembre 2024, Madame [Y] [J] veuve [Z] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 21 février 2025 et signifiée à étude, Madame [Y] [J] veuve [Z] a attrait Monsieur [K] [W] devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [W] ;

— de condamner Monsieur [K] [W] au paiement des sommes suivantes :

4 407,95 € euros au titre de sa créance locative arrêtée au 18 décembre 2024, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts légaux ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens- d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Madame [Y] [J] veuve [Z] a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 26 février 2025.

L’audience s’est tenue le 6 mai 2025 devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne.

Lors de l’audience, Madame [Y] [J] veuve [Z], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes en dépit de la conclusion d’un plan d’apurement de la dette, actualisant à la somme de 3 659,51 € sa créance locative arrêtée au 12 avril 2025 , échéance du mois d’avril 2025 incluse, en indiquant que Monsieur [W] a rapidement rencontré des difficultés de paiement.

Monsieur [K] [W], comparant en peronne, a demandé au Juge de lui accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire en indiquant avoir rencontré des problèmes de santé deux semaines après son emménagement, qu’il travaille actuellement en qualité d’agent de production au salaire mensuel moyen de 1500 euros, et que le plan conclu avec la régie mandataire du bailleur est respecté depuis le mois de décembre 2024, et a été fixé pour une durée de 23 mois. Il précise qu’il est père, qu’il souhaite garder son logement pour accueillir ses enfants, et qu’il n’y a aucune raison de résilier le bail et de l’expulser.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 , modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire du contrat, il sera fait application de ce délai.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 novembre 2024.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Madame [Y] [J] veuve [Z] verse aux débats un décompte arrêté au 12 avril 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 3 659,51 €.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de Madame [Y] [J] veuve [Z] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [K] [W] à payer la somme de 3 659,51 € actualisée au 12 avril 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989. « – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des éléments versés au débat que le 30 janvier 2025, le défendeur et le mandataire de Madame [Z] ont signé un procès-verbal d’engagement transactionnel prévoyant l’apurement de la dette de 4220,84 euros en 23 mensualités de 187,11 euros.

L’examen du décompte de créance démontre que Monsieur [W] respecte le plan d’apurement prévu et qu’aucun incident de paiement n’a été constaté, ce qui a permis de réduire sa dette locative.

Enfin, il est établi que le preneur bénéficie d’un emploi stable lui permettant de régler sa dette tout en s’acquittant du règlement des loyers courants.

Dans ces conditions, il convient d’accorder au preneur des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif, et de dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par Madame [Y] [J] veuve [Z].

En outre, dans cette hypothèse, Monsieur [K] [W] serait désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, Madame [Y] [J] veuve [Z], propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire, s’il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé et des charges dûs si le bail n’avait pas été résilié, dans la limite de la demande formée par Madame [Y] [J] veuve [Z], à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [K] [W] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 16 septembre 2024, de la dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation, et de sa dénonciation à la préfecture.

Il convient de condamner Monsieur [K] [W] à verser à Madame [Y] [J] veuve [Z] la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 26 septembre 2021 entre Madame [Y] [J] veuve [Z] et Monsieur [K] [W] concernant le bien sis [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 17 novembre 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Monsieur [K] [W] à payer à Madame [Y] [J] veuve [Z] la somme de 3 659,51 € arrêtée au 12 avril 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [K] [W] à se libérer en 19 mensualités de 187,11, la 20ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par Madame [Y] [J] veuve [Z] sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Monsieur [K] [W] dans le délai précité ;

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 17 novembre 2024 et Monsieur [K] [W] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [K] [W] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 2], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autorise Madame [Y] [J] veuve [Z] conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [K] [W] au bailleur, à un montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, exigible à compter du mois suivant la dernière échéance intégrée à l’arriéré locatif, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

CONDAMNE Monsieur [K] [W] à verser cette indemnité d’occupation à son bailleur ;

CONDAMNE Monsieur [K] [W] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 16 septembre 2024, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation, et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [K] [W] à verser à Madame [Y] [J] veuve [Z] la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE