TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [W] [D] [H]

Madame [J] [D] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/07441 – N° Portalis 352J-W-B7J-DATOW

N° MINUTE : 5

JUGEMENT

rendu le 13 février 2026

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE SIEMP,

[Adresse 1]

représentée par M^e Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [D] [H],

[Adresse 2]

comparant en personne

Madame [J] [D] [H],

[Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 février 2026 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 13 février 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/07441 – N° Portalis 352J-W-B7J-DATOW

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 13 avril 2001, SA ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d’habitation à M. [W] [D] [H] et Mme [J] [D] [H] sur des locaux situés au [Adresse 3] n° 09 – à [Localité 2] , moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 479,28 euros.

Par acte sous seing privés en date des 1er avril 2018 et 29 octobre 2029, SA ELOGIE-SIEMP a également consenti deux baux à usage de parking sur des emplacements situés au [Adresse 4] à [Localité 2] à savoir le parking n° 1009 à M. [W] [D] [H] et Mme [J] [D] [H] et le parking n° 1011 Mme [J] [D] [H].

Les baux de parking sont analysés comme des accessoires du bail du logement, ils sont situés dans le même immeuble.

Mme [J] [D] [H] a donné congé à effet le 25 novembre 2025 pour le parking n° 1011 sans solder la dette locative restant due.

Des loyers sont restés impayés.

Par actes de commissaire de justice du 4 mars 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2.647,98 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [W] [D] [H] et Mme [J] [D] [H] le 10 mars 2025.

Par assignation du 11 juillet 2025, SA ELOGIE-SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement voir prononcer la résiliation des baux (logement et parking), être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [W] [D] [H] et Mme [J] [D] [H], voir statuer sur le sort de leur biens mobiliers garnissant les lieux et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  4.797,09 euros (logement et parking) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juin 2025,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 26 novembre 2025, SA ELOGIE-SIEMP représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs. SA ELOGIE-SIEMP considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [W] [D] [H] et Mme [J] [D] [H] reconnaissent en effet le montant de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 150 euros, en plus du loyer courant. Ils précisent qu’ils vivent dans les lieux loués avec leurs deux enfants et que leurs revenus mensuels sont de 1.500 euros de retraite et 2.000 euros de salaire.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

SA ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 4 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.647,98 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 mai 2025.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux et ses accessoires, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

De ce qui précède, la demande subsidiaire de résiliation judiciaire des baux est sans objet.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, SA ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 novembre 2025, M. [W] [D] [H] et Mme [J] [D] [H] lui devaient la somme de 3.451,57 euros (987,55 euros pour le logement et 2.4364,02 euros pour les parkings) soustraction faite des frais de procédure.

M. [W] [D] [H] et Mme [J] [D] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [W] [D] [H] et Mme [J] [D] [H] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à SA ELOGIE-SIEMP ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [W] [D] [H] et Mme [J] [D] [H], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de SA ELOGIE-SIEMP concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de l’accord des parties et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 avril 2001 entre SA ELOGIE-SIEMP, d’une part, et M. [W] [D] [H] et Mme [J] [D] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 2] est résilié depuis le 5 mai 2025,

CONDAMNE solidairement M. [W] [D] [H] et Mme [J] [D] [H] à payer à SA ELOGIE-SIEMP la somme de 3.451,57 euros (trois mille quatre cent cinquante et un euros et cinquante-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 novembre 2025,

AUTORISE M. [W] [D] [H] et Mme [J] [D] [H] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 23 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros (cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

Décision du 13 février 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/07441 – N° Portalis 352J-W-B7J-DATOW

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [W] [D] [H] et Mme [J] [D] [H],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 5 mai 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [W] [D] [H] et Mme [J] [D] [H] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique du logement et du parking n° 1009, accessoire du bail,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [W] [D] [H] et Mme [J] [D] [H] seront solidairement condamnés à verser à SA ELOGIE-SIEMP une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT que la demande subsidiaire de résiliation judiciaire des baux est sans objet,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [W] [D] [H] et Mme [J] [D] [H] à payer à SA ELOGIE-SIEMP la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [W] [D] [H] et Mme [J] [D] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 mars 2025 et celui de l’assignation du 11 juillet 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 février 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge