Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/03370 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IMKB

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Mélody MANET, Juge en charge du contentieux de la protection, assistée de Sophie SIMEONE, greffier

DEBATS : à l’audience publique du 06 Octobre 2025

ENTRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON, substitués par M^e Martine MARIES, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [L] [C]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Houda ABADA, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE, substituée par M^e Anne-Sophie XICLUNA, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

Bénéficie d’une aide juridictionnelle totale n° 2024-005354, accordée par le bureau d’aide jurdictionnelle de [Localité 4] par décision du 04 novembre 2024

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 09 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat à effet le 6 novembre 2020, Monsieur [B] [D], représenté par son mandataire le cabinet TARDY, a donné à bail à Monsieur [L] [C] un local à usage d’habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 280 euros, outre 75 euros de provision sur charges.

Un contrat de cautionnement VISALE a été établi le 1er octobre 2020 entre la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et Monsieur [B] [D], représenté par son mandataire le cabinet TARDY.

Un contrat de traitement adapté sous la forme d’un plan de remboursement de la dette a été signé le 26 avril 2023 aux fins de permettre à Monsieur [L] [C] de payer sa dette d’un montant totale de 828,19 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de subrogée dans les droits de Monsieur [B] [D], a fait signifier à Monsieur [L] [C] le 12 décembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire incluse au bail pour un montant en principal de 986,89 euros.

Par courrier électronique du 12 décembre 2023, la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été saisie de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [L] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] et a sollicité de :

— constater à titre principal, et prononcé à titre subsidiaire, la résiliation du contrat,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— le condamner à lui verser la somme de 1305,62 euros, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 986,89 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— le condamner à lui verser des indemnités d’occupation égales au montant du loyer et charges à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative jusqu’à la libération effective des lieux,

— le condamner à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

L’assignation a été notifiée au préfet par voie électronique le 25 juin 2024, soit plus de deux mois avant l’audience conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Appelée à l’audience du 10 décembre 2024, l’affaire a été renvoyée successivement aux audiences des 5 mai 2025 et 6 octobre 2025.

A l’audience de plaidoirie du 6 octobre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE, représentée par son conseil se référant à ses écritures, a maintenu ses demandes mentionnées à son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 1442,51 euros. Elle n’a pas émis d’observation concernant la demande d’échéancier de paiement de la partie défenderesse.

Monsieur [L] [C], représenté par son conseil se référant à ses écritures, a sollicité de :

— Prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail d’habitation,

— Débouter la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE de sa demande d’expulsion,

— Octroyer un échéancier de paiement de sa dette d’une durée de 24 mois,

— Ordonner que les paiements s’imputeront prioritairement au principal de la dette,

— Débouter la demanderesse de ses prétentions au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [L] [C], étudiant, a fait valoir qu’il a remboursé le montant de la caution et qu’il règle entièrement ses loyers en cours depuis plusieurs mois, ayant réduit le montant de sa dette. Il a noté qu’il lui sera possible de rembourser le restant de sa dette dans un délai de 24 mois, travaillant en qualité d’intérimaire et percevant des prestations CAF d’un montant de 291 euros par mois.

Sur quoi l’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et la recevabilité des demandes :

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, tant s’agissant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et à l’expulsion consécutive du locataire.

Au surplus, l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre de visale prévoit que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire)”.

En l’espèce, il n’est pas contesté par le défendeur que la demanderesse est subrogée aux droits et actions de Monsieur [B] [D] à l’encontre de Monsieur [L] [C] aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de bail, son expulsion et le paiement des loyers impayés et d’indemnités d’occupation, dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogatives.

Le contrat de cautionnement en date du 1er octobre 2020, des quittances subrogatives des mois de décembre 2023, mai 2025 et novembre 2025 revêtues du visa du bailleur, un plan de remboursement de la dette du 26 avril 2023 et un décompte après versements du locataire établissant un montant dû de 1442,51 euros, sont communiqués.

Par conséquent, la demanderesse démontre sa qualité à agir à l’encontre du locataire.

Une copie de l’assignation a bien été également notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 25 juin 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La CCAPEX a également été avisée.

L’ensemble des demandes sera donc déclaré recevable.

Sur la résiliation et l’expulsion :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au litige dans sa nouvelle version dispose :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.(…)

— Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1342-10 alinéa 2 du code civil, « à défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. À égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Compte tenu de la force obligatoire du contrat, la stipulation contractuelle dérogeant au délai légal de six semaines, il sera appliqué un délai de deux mois pour le calcul de l’acquisition de la clause résolutoire.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, notamment du décompte de la créance, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [L] [C] le 12 décembre 2023 pour un arriéré de loyers vérifié de 986,89 euros, échéances de janvier, février, mars, septembre, octobre et novembre 2023.

Il est rapporté que le commandement de payer délivré à Monsieur [L] [C] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 février 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement.

L’analyse des éléments comptables démontre également qu’à la date de l’audience, la dette locative demeure impayée et se monte à la somme de 1442,51 euros, échéances de janvier, février, mars, septembre, octobre, novembre et décembre 2023, et janvier, mars, avril, juin, août, octobre et novembre 2024.

Il convient donc de condamner Monsieur [L] [C] à payer cette somme à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Cependant, compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant, de la faiblesse et de l’ancienneté de la dette, de la demande du locataire de rester dans les lieux et de l’absence d’observation et d’opposition du demandeur sur l’échéancier proposé sur une période de 24 mois, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à Monsieur [L] [C] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative.

Ainsi, Monsieur [L] [C] sera condamné à régler en plus du loyer – ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – la somme de 62 euros par mois pendant 23 mois, la 24ème mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

— la clause résolutoire reprendra ses effets,

— la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,

— faute par Monsieur [L] [C] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [L] [C].

S’agissant de la demande de priorisation de l’imputation des paiements sur le capital, il sera rappelé que le délai accordé l’a été fait sur la base de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour permettre le gel de la clause résolutoire, de sorte que les dispositions de l’article 1343-5 du code civil apparaissent exclues.

Néanmoins, il sera rappelé que les paiements effectués sont présumés être imputés en priorité sur la dette la plus ancienne.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation :

En application de l’article 1346-4 du code civil, la subrogation transmet la créance à son bénéficiaire dans la limite de ce qu’il a payé. Le texte précité n’autorise pas la subrogation pour des sommes qui n’ont pas encore été payées par la caution au créancier.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES ne peut réclamer condamnation du locataire au paiement des indemnités d’occupation que si elle justifie avoir réglé ces sommes au bailleur à la place du locataire par la production d’une quittance subrogative et si elle formule une prétention chiffrée.

Dès lors, sa demande en paiement d’indemnités d’occupation éventuelle ne peut être que rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Partie succombante, Monsieur [L] [C] sera condamné aux dépens.

Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire mise à disposition des parties au greffe, rendu en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE ;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant dans le contrat de location en date du 6 novembre 2020 conclu entre Monsieur [B] [D] et Monsieur [L] [C], s’agissant d’ un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3], sont réunies et que le bail est résilié depuis le 13 février 2024 ;

CONSTATE la subrogation de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE dans les droits de Monsieur [B] [D] ;

CONDAMNE Monsieur [L] [C] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE la somme de 1442,51 euros, échéances de janvier, février, mars, septembre, octobre, novembre et décembre 2023, et janvier, mars, avril, juin, août, octobre et novembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [L] [C] à se libérer en 23 mensualités de 62 euros, la 24ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 1er du mois suivant la présente décision (janvier 2026) ;

SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par dans le délai précité ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la clause résolutoire reprendra ses effets,

— la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,

— faute par Monsieur [L] [C] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [L] [C] ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

DEBOUTE Monsieur [L] [C] de sa demande relative à l’imputation des paiements d’abord sur le capital ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE de sa demande d’une indemnité d’occupation mensuelle par anticipation et sur justificatif ;

CONDAMNE Monsieur [L] [C] au paiement des dépens ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le présent jugement a été signé par le juge des contentieux de la protection et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE