Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/04706 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IPUQ

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 29 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Cécile PASCAL, Juge déléguée dans la fonction du juge en charge des contentieux de la protection, assistée de Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 01 Décembre 2025

ENTRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON, substituée par M^e Stéphanie PALLE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [I] [X]

demeurant [Adresse 3]

non comparante

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 29 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 09 novembre 2023 et prenant effet le même jour, Madame [P] [T] et Monsieur [B] [T] ont donné à bail à Madame [I] [X] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 496,00 euros outre une provision sur charges de 109,00 euros.

Par acte séparé du 14 novembre 2023, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a consenti à Madame [P] [T] une garantie VISALE au titre de laquelle elle s’est portée caution solidaire de Madame [I] [X] pour le paiement des loyers et des charges locatives, pour une durée équivalente à celle du contrat de location.

Des loyers étant restés impayés à leur échéance par la locataire, Madame [P] [T] a actionné la caution (la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES) qui a pris en charge les loyers impayés.

Le 29 avril 2024 la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, déclarant venir en qualité de subrogé dans les droits du bailleur, a fait délivrer à Madame [I] [X] un commandement de payer les loyers portant sur la somme en principal de 1 815,00 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 29 avril 2024, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 01 octobre 2024, signifiée par dépôt à étude, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Madame [P] [T] et Monsieur [B] [T], a attrait Madame [I] [X] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne aux fins :

de dire et juger recevable et bien fondé la société Action Logement Services en son action ;à titre principal, de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du contrat de bail ;d’ordonner l’expulsion de Madame [I] [X] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique ;de condamner Madame [I] [X] au paiement des sommes suivantes :1 790,00 € au titre de sa créance locative, outre intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer du 29 avril 2024 sur la somme de 1 815,00 € et à compter de la présente assignation pour le surplus ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’au départ effectif des lieux dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens, et dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire.

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par notification électronique le 01 octobre 2024.

Le dossier a été appelé à l’audience du 03 février 2025 et renvoyé à plusieurs reprises à la demande de la défenderesse pour être finalement retenu à l’audience du 01 décembre 2025 devant le juge des contentieux près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 1 731,72 euros sa créance locative arrêtée au 27 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse.

Madame [I] [X], régulièrement convoquée, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du tribunal et les conclusions lues lors de l’audience.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence du défendeur.

Sur le recours de la société Action Logement Services

Conformément à l’article 2309 du Code civil, « la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ». En outre, la caution qui a payé la dette locative est donc subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant de l’action ayant pour but le recouvrement des loyers que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion du locataire.

En outre, l’article 7.1 de la convention État-UESL pour la mise en œuvre de Visale prévoit que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

L’article 8.1 du Contrat de cautionnement Visale prévoit également que « la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la Caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. Le Bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l’article 1252 du Code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant ».

Il n’est ainsi pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions de Madame [P] [T] à l’encontre de son locataire, Madame [I] [X], aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de bail, son expulsion et le paiement des loyers impayés, dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogatives.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Or, le commandement de payer délivré au locataire mentionne un délai de deux mois. Dans ces conditions, il convient de retenir le délai le plus favorable pour le débiteur, soit celui de deux mois.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît que le commandement de payer a été délivré à Madame [I] [X] le 29 avril 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 815,00 euros et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [I] [X] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 30 juin 2024.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Madame [I] [X] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [I] [X] et de dire que faute par Madame [I] [X] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que la locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément à l’article 2309 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Par application de ce texte, la subrogation accordée à la caution qui a payé n’opère que pour les droits du créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE produit énonce bien le contrat de bail initial entre Madame [P] [T] et Monsieur [B] [T] d’une part, et Madame [I] [X] d’autre part, et indique dans son préambule que le « bailleur déclare donner en location, au titre d’un bail non meublé, le 09 novembre 2023, prenant effet au 09 novembre 2023 qui sera réputée être la date de mise à disposition du logement, le logement situé [Adresse 2], d’une superficie de 65,0 m² à Madame [I] [X] (07/12/1978), pour un loyer d’un montant mensuel de 496,00 euros et un montant mensuel de charges provisionnées de 109,00 euros ».

La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse une quittance subrogative émanant du bailleur, en date du 18 mars 2024 pour la somme de 1 815,00 euros, échéance du mois de mars 2024 incluse.

Il convient de relever que la somme de 1 731,72 euros sollicitée à l’audience semble correspondre au montant de l’arriéré locatif à la date du 27 novembre 2025 selon le relevé de compte transmis au demandeur par le bailleur (1 731,74 euros).

Dès lors, la créance locative de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES est justifiée tant dans son principe que dans son montant, à hauteur de 1 815,00 euros.

Toutefois, le juge étant lié par les demandes des parties, il convient de condamner Madame [I] [X] à payer la somme de 1 731,72 euros actualisée au 18 mars 2024, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois de mars 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Madame [I] [X] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation.

Toutefois, en cas d’occupation sans titre par Madame [I] [X] et en application de l’article 1346-4 du code civil, la subrogation transmet la créance à son bénéficiaire dans la limite de ce qu’il a payé.

Ainsi, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES ne peut réclamer la condamnation du locataire au paiement des indemnités d’occupation échues à compter du mois de juillet 2024 (résiliation du bail au 30 juin 2024), puisqu’elle n’a pas encore réglé ces sommes.

Le texte précité n’autorise pas la subrogation pour des sommes qui n’ont pas encore été payées par la caution au créancier.

Ainsi, la condamnation au paiement des indemnités d’occupation échues à compter du mois de juillet 2024 ne peut bénéficier qu’au bailleur.

Or, celui-ci n’est pas partie à la présente procédure et ne forme pas une telle demande. Ainsi, la présente juridiction ne peut pas prononcer une telle condamnation.

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES sera déboutée de cette demande, à charge pour elle d’engager une nouvelle action en paiement si elle est amenée à verser de nouvelles sommes au bailleur, le cas échéant.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [I] [X] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 avril 2024 de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action engagée par la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que le bail conclu le 09 novembre 2023 entre Madame [P] [T] et Monsieur [B] [T] d’une part, et Madame [I] [X] d’autre part, concernant le bien sis [Adresse 2], s’est trouvé de plein droit résilié le 30 juin 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [I] [X] et de tous occupants de son chef ;

CONDAMNE Madame [I] [X] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1 731,72 euros actualisée au 18 mars 2024, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois de mars 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

DIT que faute par Madame [I] [X] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

REJETTE la demande relative à la condamnation de Madame [I] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Madame [I] [X] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 29 avril 2024 de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE