MINUTE N° 25/00228

DOSSIER : N° RG 25/00190 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DOV5

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 JUILLET 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [U] [X]

né le 22 Juin 1986 à FIRMINY (42700)

Chez ALTAREA GESTION IMMOBILIERE(cogedim gestion & service)

87 rue de Richelieu

75002 PARIS

représenté par M^e Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS

Madame [K] [N]

née le 30 Mai 1985 à TOURNON SUR RHONE (07300)

Chez ALTAREA GESTION IMMOBILIERE(cogedim gestion & service)

87 rue de Richelieu

75002 PARIS

représentée par M^e Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE :

Madame [Z] [R]

née le 05 Août 1982 à SAINT ETIENNE (42008)

Berges du canal E301

21 rue Gaspard Monge

13200 ARLES

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Mathilde LIOTARD

Greffier lors des débats et du prononcé: Sophie LALANDE

PROCÉDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 16 juin 2025

Date de délibéré indiqué par le Président : 07 JUILLET 2025

les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 07 JUILLET 2025

Notification le 07.07.2025

à

M^e HIRSCH

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er janvier 2024, M. [U] [X] et Mme [K] [N] ont consenti un bail d’habitation à Mme [Z] [R] portant sur un immeuble à usage d’habitation et un garage sis 21-23 rue Gaspard MONGE – Arles (13 200) contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 565 euros charges incluses.

M. [U] [X] et Mme [K] [N] invoquant la défaillance de la locataire dans le paiement de ses loyers ont fait délivrer à Mme [Z] [R] suivant acte de commissaire de justice du 19 décembre 2024, un commandement de payer portant sur une somme en principal de 1 882, 85 euros, suivant un décompte arrêté au 11 décembre 2024 et visant la clause résolutoire insérée au contrat.

Par acte de commissaire de Justice du 20 mars 2025, M. [U] [X] et Mme [K] [N] ont fait assigner en référé Mme [Z] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon statuant aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail,

— ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin,

— faire estimer les réparations locatives par un huisser de jsutice qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien ,

— autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place, dans les conditions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— la condamner à eur payer à titre provisionnel la somme de 3 622, 47 euros au titre de l’arriéré de loyers impayés (décompte arrêté au 5 mars 2025 joint), augmetée des intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2024

— la condamner à titre provisionnel à payer une somme mensuelle égale à deux fois le loyer actuel, à titre d’indemnité d’occupation, jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés aux demandeurs,

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1000 euros au titre de ses frais irrépétibles,

— la condamner sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 19 décembre 2024.

A l’audience du 16 juin 2025, M. [U] [X] et Mme [K] [N], représentés par leur conseil, maintiennent l’ensemble de leurs demandes et actualisent leur créance à la somme 5 370, 45 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 12 juin 2025.

Le tribunal met dans les débats la question de l’irrecevabilité de la demande de résiliation consécutive à l’éventuelle absence de notification de l’assignation au préfet et saisine de la CAF/MSA ou CCAPEX dans les délais imposés par le législateur.

Bien que régulièrement citée à étude, Mme [Z] [R] n’a pas comparu, ne s’est pas faite représenter à l’audience et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence.

Le rapport d’enquête sociale visée par la circulaire du 09 février 1999 a été communiqué par la Préfecture au greffe du Tribunal avant la clôture des débats, il a été porté à la connaissance des parties présentes à l’audience (Bordereau de carence).

Les débats publics clos, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les conséquences du défaut de comparution du défendeur :

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente affaire étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire alors même que Mme [Z] [R], ni représentée ni comparante, n’a pas été citée à personne.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) le bailleur justifie de la notification au représentant de l’Etat de l’assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 21 mars 2025 soit plus de six semaines avant l’audience qui s’est tenue le 16 juin 2025.

De même, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur, personne morale, en l’espèce, M. [U] [X] et Mme [K] [N] justifie, au vu de la situation d’impayés persistant, du signalement auprès de la CAF/CCAPEX le 20 décembre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation en date du 20 mars 2025.

Les formalités prévues à peine d’irrecevabilité de l’assignation ayant été diligentées, la demande est recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Il est rappelé à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le paiement du loyer et des charges constitue une obligation essentielle du locataire.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail consenti à Mme [Z] [R] comportant une clause résolutoire rédigée dans les termes de l’article précité.

L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d’ordre public de protection, il convient d’appliquer au cas d’espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail a été souscrit postérieurement à l’entrée en vigueur de cette loi mais prévoit expressément et vise dans le commandement de payer un délai de régularisation de deux mois de sorte qu’il conviendra d’applique également de délai pour constater la résiliation effective du bail à défaut de paiement.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2024, M. [U] [X] et Mme [K] [N] a régulièrement fait commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1 882, 85 euros.

Il ressort du décompte locatif produit au débat par le bailleur que Mme [Z] [R] ne s’est acquittée de la dette locative dans le délai de deux mois suivant commandement de payer et il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit par leur seul effet de l’acquisition de la clause résolutoire incluse dans le bail à la date du 19 février 2025.

Mme [Z] [R] est donc à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement donné à bail.

Sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation :

* Sur l’arriéré locatif :

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier, l’article 4 p) réputant non écrite toute clause contraire, et que les frais judiciaires d’engagement des poursuites sont compris dans les dépens. Toute demande en paiement de ces chefs doit donc être rejetée.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 29 avril 2019 ainsi que le décompte des loyers et charges.

Les pièces fournies font état à la date du 12 juin 2025 d’une dette de 5 370, 45 euros.

Il convient de déduire de la créance les sommes suivantes:

— frais de relance : 10, 50 euros, alors que l’article 4 de la Loi du 6 juillet 1989 interdit d’imposer au locataire de supporter des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile et qu’en outre les frais de recouvrement de la créance entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier en application de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le montant de créance actualisée au 12 juin 2025 est ainsi de 5 360, 45 euros, cette créance comprend non seulement l’arriéré locatif mais également l’indemnité d’occupation dès lors que la résiliation du bail est acquise depuis le 19 février 2025.

* Sur l’indemnité d’occupation :

L’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, Mme [Z] [R] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 19 février 2025 et commet une faute portant préjudice au bailleur en faisant obstacle à la reprise de l’immeuble.

Le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du dernier loyer et provision sur charges, soit 582, 86 euros, de nature à réparer le préjudice subi par M. [U] [X] et Mme [K] [N].

Par conséquent, il y a lieu de condamner Mme [Z] [R] à payer à M. [U] [X] et Mme [K] [N] à titre provisionnel la somme de 5 360, 45 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés au 12 juin 2025 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 décembre 2024 sur la somme de 1 882, 85 euros, de l’assignation du 20 mars 2025 sur la somme de 3 622, 47 euros et de la présente décision sur le surplus.

Elle sera également condamnée à verser à M. [U] [X] et Mme [K] [N], au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, à compter du 13 juin 2025, le lendemain de l’arrêté de compte, 582, 86 euros, soit une somme égale au montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises.

Sur la demande d’expulsion :

M. [U] [X] et Mme [K] [N] a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre depuis le 19 février 2025, il convient donc d’ordonner l’expulsion de Mme [Z] [R] des lieux loués. A défaut pour le locataire d’avoir libéré les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son leur chef avec si nécessaire l’assistance de la force publique deux mois après un commandement de quitter les lieux resté vain.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les demandes accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M^me Mme [Z] [R] partie succombante, sera condamnée aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la présente assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [U] [X] et Mme [K] [N] des frais irrrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits.

Il convient de condamner solidairement Mme [Z] [R] à lui payer la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable la demande de M. [U] [X] et Mme [K] [N] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 1er janvier 2024 conclu entre M. [U] [X] et Mme [K] [N] et Mme [Z] [R] portant sur un immeuble à usage d’habitation et un garage sis 21-23 rue Gaspard MONGE – Arles (13 200) sont réunies au 19 février 2025 et que le bail se trouve résilié depuis cette date ;

CONDAMNONS Mme [Z] [R] à payer à M. [U] [X] et Mme [K] [N] la somme de 5 360, 45 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés au 12 juin 2025 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivrée le 11 décembre 2024 sur la somme de

1 882, 85, de l’assignation du 20 mars 2025 sur la somme de 3 622, 47 et, à compter de la décision, pour le surplus ;

CONDAMNONS Mme [Z] [R] à payer à M. [U] [X] et Mme [K] [N] à compter du 13 juin 2025 une indemnité d’occupation mensuelle fixe de 582, 86 euros se substituant aux loyers et charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux ;

RAPPELONS que le contrat de bail étant résilié par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l’occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes…) ;

ORDONNONS à Mme [Z] [R] de quitter les lieux loués et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d’un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu’après restitution de l’ensemble des clés ;

DISONS que le bailleur sera autorisé, à défaut de libération effective des lieux à l’expiration du délai précité, à procéder à l’expulsion de M^me Mme [Z] [R] et de tout occupant de son chef des lieux loués, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et les meubles trouvés dans les lieux traités conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du même code ;

CONDAMNONS Mme [Z] [R] à verser à M. [U] [X] et Mme [K] [N] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [Z] [R] aux dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 7 juillet 2025.

LA GREFFIÈRE , LA PRÉSIDENTE,