TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON LES BAINS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION

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SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT DU 24 Octobre 2025- N°25/00130

N° Rôle : N° RG 24/00075 – N° Portalis DB2S-W-B7I-E743

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Chloé CATTEAU, Vice-Présidente, Juge de l’Exécution

Madame Sylvie MERGUI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 29 Août 2025

JUGEMENT rendu le 24 Octobre 2025 par le même magistrat

par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ENTRE :

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT “CIFD” société anonyme au capital de 124.821.703€, immatriculée au RCS de [Localité 18] sous le numéro 379.502.644, représentée par son dirigeant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, venant aux droits de CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA), SA au capital de 181.039.170€, inscrite au RCS de [Localité 14] sous le n° 391.563.939 dont le siège social est sis [Adresse 7], suite à fusion par absorption selon déclaration de régularité et de conformité constatant la réalisation définitive de la fusion en date du 1er juin 2015, elle-même venant aux droits de CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE AIN (CIFFRA) suite à fusion par absorption selon procès-verbal d’AGE et d’AGO en date du 24 décembre 2007, dont le siège social est sis [Adresse 5]

Créancier Poursuivant, représenté par Maître Sandrine FUSTER, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat postulant, Maître Fabienne MERLIN-LABRE, avocat au barreau de TOULON, avocat plaidant

ET :

Monsieur [G] [W] [N] [T], né le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 16], demeurant [Adresse 6]

Débiteur saisi, représenté par Maître Valérie MALOT, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat postulant, Maître Laurent CHARLOPIN, avocat au barreau de DIJON, avocat plaidant

A été prononcé le Jugement suivant :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte de commissaire de justice en date du 12 avril 2024, la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) a fait délivrer à M. [G] [T] un commandement de payer valant saisie immobilière sur le fondement d’un acte authentique de prêt reçu par Me [U] [M], notaire à [Localité 15], et portant sur le bien suivant :

“Sur la commune de [Localité 12], Haute Savoie, dans un ensemble immobilier dénommé “[Adresse 13]”, en copropriété et à usage de résidence de tourisme, sis [Adresse 2], cadastré à ladite commune Section AR n°[Cadastre 4] Lieudit “[Localité 9] [Adresse 10] [Localité 11]” pour une superficie de 1ha 27a 67ca,

Et plus particulièrement, les biens et droits immobiliers ci-après :

Le LOT NUMERO TRENTE TROIS (33) :

Soit un APPARTEMENT situé au deuxième étage du Bâtiment A portant le n°[Cadastre 3] sur le plan de l’étage 2 du bâtiment, comprenant : séjour avec coin repas, une chambre, kitchenette, salle de bains avec WC et balcon,

Et les 67/10.000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales,

Tels que lesdits biens existent, s’étendent, poursuivent et comportent actuellement avec toutes leurs aisances, appartenances et dépendances, sans aucune exception ni réserve.

L’ensemble immobilier sus-désigné a fait l’objet :

— D’un dépôt de documents d’information du 28 novembre 2003, publié le 19 janvier 2004 Vol. 2004P n°477,

— D’un règlement de copropriété et état descriptif de division aux termes d’un acte du 28 novembre 2003 reçu par Maître [V], Notaire à [Localité 17] (Alpes Maritimes), dont une expédition a été publiée le 19 janvier 2004 au bureau de la conservation des hypothèques de [Localité 19], Vol. 2004P n°478,

ORIGINE DE PROPRIETE :

Les droits et biens immobiliers désignés appartiennent à Monsieur [G] [W] [N] [T], en suite de l’acquisition qu’il en a faite suivant acte de vente reçu le 4 décembre 2003 par Maître [U] [F], alors Notaire à [Localité 15] (Bouches-du-Rhône), publié alors au Bureau de la Conservation des hypothèques de [Localité 19] le 30 janvier 2004 Vol. 2004P n°876,”

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2024, la SA CIFD a fait assigner M. [G] [T] à l’audience d’orientation du juge de l’exécution.

M. [G] [T] a soulevé des contestations.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 décembre 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, M. [G] [T] demande au juge de l’exécution de :

In limine litis : surseoir à statuer jusqu’à l’issue de la procédure civile en cours devant le tribunal judiciaire de Marseille et enregistrée sous le RG 12/3887, A titre principal : Déclarer irrecevable comme prescrite l’action en exécution par voie de saisie immobilière de l’acte notarié de prêt du 4 décembre 2003, Rejeter les demandes adverses, Ordonner la radiation du commandement de payer valant saisie immobilière, A titre subsidiaire : Disqualifier l’acte notarié du 4 décembre 2003 en acte sous seing privé, Ordonner la radiation du commandement de payer valant saisie immobilière, En tout état de cause : Dire que le prix de vente du bien sera imputé sur le capital restant dû, Rejeter les demandes adverses, Condamner la SA CIFD à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 février 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SA CIFD demande au juge de l’exécution de :

Rejeter les demandes adverses, Condamner M. [G] [T] à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Fixer sa créance à la somme de 175.784,15 € arrêtée au 24 juin 2024, outre intérêts postérieurs au taux de 7,19 % l’an à compter du 24 juin 2024, Déterminer les modalités de la vente et l’autoriser à publier la vente sur les sites internet spécialisés en matière d’enchères immobilières, Procéder à la taxation des frais préalables exposés au jour de l’audience d’orientation en cas de vente amiable ou de la vente forcée et les déclarer frais privilégiés de vente, dont distraction au profit de M^e Fuster, Condamner M. [G] [T] aux dépens de l’instance qui n’entrent pas dans l’état des frais de saisie immobilière, dont distraction au profit de M^e Fuster.

Les parties ont déposé leurs dossiers à l’audience du 29 août 2025. L’incident a été mis en délibéré au 24 octobre 2025.

MOTIFS

Sur les demandes de sursis à statuer

L’article 378 du code de procédure civile dispose que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Il est par ailleurs constant que les juges du fond disposent d’un pouvoir d’appréciation discrétionnaire et que le sursis à statuer doit être prononcé dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

L’article R121-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge de l’exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l’exécution.

Enfin, l’article L111-10 du code des procédures civiles d’exécution dispose que l’exécution est poursuivie aux risques du créancier. Celui-ci rétablit le débiteur dans ses droits en nature ou par équivalent si le titre est ultérieurement modifié.

En l’espèce, si M. [G] [T] sollicite la nullité du contrat de prêt dans le cadre de l’instance engagée devant le tribunal judiciaire de Marseille, il n’en demeure pas moins qu’en cas de succès de cette prétention, subsistera une créance de restitution compte tenu des fonds effectivement versés pour l’acquisition du bien immobilier.

En conséquence, la demande de sursis à statuer dans l’attente d’une décision civile définitive sera rejetée.

Seront rappelées les dispositions de l’article L111-10 du code des procédures civiles d’exécution qui dispose que l’exécution est poursuivie aux risques du créancier.

Sur le titre exécutoire

Sur le moyen tiré de la prescription du titre exécutoire

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il est par ailleurs constant que la durée de la prescription est déterminée par la nature de la créance et que la circonstance que celle-ci soit constatée par un acte authentique revêtu de la formule exécutoire n’a pas pour effet de modifier cette durée (Ccass, ch. Mixte, 26 mai 2006, n°03-16.800).

Il est également constant que l’acte notarié, bien que constituant un titre exécutoire, ne revêt pas les attributs d’un jugement et qu’aucune disposition légale ne fait obstacle à ce qu’un créancier dispose de deux titres exécutoires pour la même créance, de sorte que la titularité d’un acte notarié n’est pas en soi de nature à priver la banque de son intérêt à agir à fin de condamnation de son débiteur en paiement de la créance constatée dans cet acte (Civ.2ème, 18 février 2016, n°15-13.945). Par ailleurs, cette action est interruptive de la prescription de sa créance constatée au titre exécutoire (Civ. 1ère, 1er mars 2017, n°15-28.012).

En l’espèce, l’acte de prêt est daté du 4 décembre 2003. La banque a mis en demeure M. [G] [T] d’avoir à régler les échéances impayées par LRAR distribuée au débiteur le 4 novembre 2008. Bien que l’assignation devant le TJ de [Localité 15] ne soit pas communiquée aux débats, il ressort d’une ordonnance du juge de la mise en état en date du 20 juin 2013, qu’une instance est en cours entre les parties et il n’est pas contesté que la banque a sollicité le paiement des sommes dues en exécution de l’acte notarié de prêt, de sorte que la prescription est interrompue par l’instance en cours. Ces deux instances visent le même but, à savoir le désintéressement du prêteur.

En conséquence, le titre exécutoire n’est pas prescrit.

Sur la demande de disqualification de l’acte notarié

L’article L111-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que seuls constituent des titres exécutoires :

(…)

4°) les actes notariés revêtus de la formule exécutoire.

L’article 1370 du code civil (reprenant les dispositions de l’article 1318 ancien) dispose que l’acte qui n’est pas authentique du fait de l’incompétence ou de l’incapacité de l’officier, ou par un défaut de forme, vaut comme écrit sous signature privée, s’il a été signé des parties.

L’article 2 alinéa 2 du décret n°71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires dispose que les notaires ne peuvent recevoir des actes dans lesquels leurs parents ou alliés, en ligne directe, à tous les degrés, et en ligne collatérale jusqu’au degré d’oncle ou de neveu inclusivement, sont parties, ou qui contiennent quelque disposition en leur faveur.

Les notaires associés des sociétés suivantes ne peuvent recevoir des actes dans lesquels l’un d’entre eux ou les parents ou alliés de ce dernier au degré prohibé par l’alinéa précédent sont parties ou intéressés :

1° Société titulaire d’un office notarial ;

2° Société de notaires ;

3° Société en participation de notaires ;

4° Société de participations financières de profession libérale de notaires ;

5° Société de participations financières pluri-professionnelle ayant notamment pour objet la détention de parts ou d’actions de sociétés ayant elles-mêmes pour objet l’exercice de la profession de notaire.

Il ressort de ce texte que l’intérêt personnel du notaire doit s’apprécier au regard du seul acte litigieux et doit résulter soit de dispositions incluses dans l’acte en faveur du notaire, soit de la qualité des personnes pour lesquelles il instrumente.

L’article 41 de ce même texte dispose que tout acte fait en contravention aux dispositions contenues aux 1°, 2° et 3° (1er alinéa) de l’article 9 de la loi du 25 ventôse an XI, et aux articles 2, 3, 4, aux premier et dernier alinéas de l’article 10 et à l’article 26 du présent décret est nul, s’il n’est pas revêtu de la signature de toutes les parties ; et lorsque l’acte sera revêtu de la signature de toutes les parties contractantes, il ne vaudra que comme écrit sous signature privée, sauf dans les deux cas, s’il y a lieu, les dommages-intérêts contre le notaire contrevenant.

En l’espèce, l’acte notarié de prêt a été établi par Me [U] [M] et s’inscrit dans le cadre d’une acquisition immobilière auprès de la SAS APOLLONIA. Il n’est pas contesté que Me [U] [M] n’a aucun lien de parenté ou d’alliance avec les parties à l’acte et que l’acte ne comprend aucune disposition en sa faveur. Il n’est pas non plus soutenu que Me [U] [M] aurait perçu, à l’occasion de son intervention, de droit autre que ceux qui résultent de l’exercice de la profession de notaire et font l’objet d’une réglementation.

Il ressort d’un arrêt rendu en matière disciplinaire le 12 décembre 2013 par la Cour d’appel d'[Localité 8] que Me [U] [M] a été condamné à une interdiction temporaire d’exercer pendant une durée de dix mois en raison d’une utilisation abusive de procurations et de défaut d’information et de conseil des acquéreurs. Il est également poursuivi devant le tribunal correctionnel de Marseille, selon ordonnance de renvoi devant le tribunal correctionnel en date du 15 avril 2022, pour des faits de complicité du délit d’escroquerie en bande organisée commis notamment par la société APOLLONIA, pour le recours systématique aux procurations, le manquement à ses devoirs d’information et de conseil à l’égard des clients acquéreurs et en l’absence de suspension des opérations notariées, suivant les conditions imposées par la société APOLLONIA.

Or les faits reprochés à Me [U] [M] dans le cadre de ces deux instances ne permettent pas de considérer que celui-ci était partie ou intéressé à l’acte notarié contesté dans le cadre de la présente instance.

En conséquence, la demande de disqualification de l’acte authentique sera rejetée.

En conséquence, les demandes de mainlevée de la saisie immobilière seront rejetées. En l’absence de toute contestation sur son quantum, la créance de la SA CIFD sera fixée à la somme de 175.784,15 € arrêtée au 24 juin 2024, outre intérêts postérieurs au taux de 7,19 % l’an à compter du 24 juin 2024.

Sur les modalités de poursuite de la procédure

L’article L322-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que les biens sont vendus soit à l’amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication.

En l’absence de toute demande d’autorisation de vente amiable, la vente forcée sera ordonnée. Afin de favoriser la vente au meilleur prix, la SA CIFD sera autorisée à procéder à la publication de la vente sur les sites internet spécialisés en matière d’enchères immobilières. L’état de frais sera taxé au jour de la vente sur adjudication.

Sur les demandes accessoires

Les dépens de l’incident seront mis à la charge de M. [G] [T], dont distraction au profit de M^e Fuster. Il sera par ailleurs condamné à payer à la SA CIFD la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution,

REJETTE la demande de sursis à statuer formulée par M. [G] [T] ;

REJETTE la demande de disqualification du titre exécutoire formulée par M. [G] [T] ;

REJETTE les demandes de mainlevée de la mesure de saisie immobilière formulées par M. [G] [T] ;

FIXE la créance de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) à l’encontre de M. [G] [T] à la somme de 175.784,15 € arrêtée au 24 juin 2024, outre intérêts postérieurs au taux de 7,19% l’an à compter du 24 juin 2024 ;

ORDONNE qu’à la poursuite et aux diligences de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, il soit procédé à la vente forcée des biens objet de la saisie, tels que définis par le cahier de conditions de vente établi par le créancier poursuivant situés :

“Sur la commune de [Localité 12], Haute Savoie, dans un ensemble immobilier dénommé “[Adresse 13]”, en copropriété et à usage de résidence de tourisme, sis [Adresse 2], cadastré à ladite commune Section AR n°[Cadastre 4] Lieudit “[Localité 9] [Adresse 10] [Localité 11]” pour une superficie de 1ha 27a 67ca,

Et plus particulièrement, les biens et droits immobiliers ci-après :

Le LOT NUMERO TRENTE TROIS (33) :

Soit un APPARTEMENT situé au deuxième étage du Bâtiment A portant le n°[Cadastre 3] sur le plan de l’étage 2 du bâtiment, comprenant : séjour avec coin repas, une chambre, kitchenette, salle de bains avec WC et balcon,

Et les 67/10.000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales,

Tels que lesdits biens existent, s’étendent, poursuivent et comportent actuellement avec toutes leurs aisances, appartenances et dépendances, sans aucune exception ni réserve.

L’ensemble immobilier sus-désigné a fait l’objet :

— D’un dépôt de documents d’information du 28 novembre 2003, publié le 19 janvier 2004 Vol. 2004P n°477,

— D’un règlement de copropriété et état descriptif de division aux termes d’un acte du 28 novembre 2003 reçu par Maître [V], Notaire à [Localité 17] (Alpes Maritimes), dont une expédition a été publiée le 19 janvier 2004 au bureau de la conservation des hypothèques de [Localité 19], Vol. 2004P n°478,

ORIGINE DE PROPRIETE :

Les droits et biens immobiliers désignés appartiennent à Monsieur [G] [W] [N] [T], en suite de l’acquisition qu’il en a faite suivant acte de vente reçu le 4 décembre 2003 par Maître [U] [F], alors Notaire à [Localité 15] (Bouches-du-Rhône), publié alors au Bureau de la Conservation des hypothèques de [Localité 19] le 30 janvier 2004 Vol. 2004P n°876,”

FIXE l’audience d’adjudication au vendredi 23 Janvier 2026 à 15H00.

DIT que la visite des locaux sera organisée dans la quinzaine précédant la date de la vente, et ce du Lundi au Vendredi, pendant une durée maximum d’une heure, sauf accord du débiteur pour des modalités plus étendues.

AUTORISE le Commissaire de Justice territorialement compétent et mandaté par le créancier poursuivant à pénétrer dans les immeubles désignés, au besoin en cas d’absence de l’occupant du local dûment averti ou si ce dernier en refuse l’accès, en présence du maire de la commune, d’un conseiller municipal ou d’un fonctionnaire municipal délégué par le maire à cette fin, d’une autorité de police ou de gendarmerie, requis pour assister au déroulement des opérations ou, à défaut, de deux témoins majeurs qui ne sont au service ni du créancier ni de le commissaire de justice chargé de l’exécution, si nécessaire avec l’assistance d’un serrurier, afin de faire visiter les biens mis en vente.

AUTORISE la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) à procéder à la publication de la vente sur les sites internet spécialisés en matière d’enchères immobilières payants, à la diligence et aux frais avancés par le créancier poursuivant ;

CONDAMNE M. [G] [T] à payer à la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [G] [T] aux dépens de l’incident qui n’entrent pas dans les frais soumis à taxe, étant précisé qu’ils seront prélevés par priorité dans la distribution du prix, dont distraction au profit de M^e Sandrine Fuster ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

EN FOI DE QUOI le présent jugement a été signé par le Juge de l’Exécution et le Greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution.