Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/05783 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-JA74

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Jean-Philippe BELPERRON, Vice-Président en charge du contentieux de la protection, assisté de Sophie SIMEONE, greffier

DEBATS : à l’audience publique du 17 Mars 2026

ENTRE :

E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M. [L], muni d’un pouvoir

ET :

Madame [N] [V]

née le 30 Janvier 1983

demeurant [Adresse 2] ([Localité 1])

comparante

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 24 février 2016, prenant effet le 1er mars 2016, l’Office public de l’Habitat de la [Localité 1] devenu l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a donné en location à Madame [N] [V], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 478,71 Euros.

Suivant contrat signé le même jour, l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a donné en location à Madame [N] [V] un garage moyennant un loyer mensuel révisable, fixé initialement à la somme de 38,00 Euros.

Par courrier du 8 juillet 2025, l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par acte de commissaire de justice du 12 août 2025, l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a fait délivrer à Madame [N] [V] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 331,78 Euros, visant les clauses résolutoires des contrats.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2025, l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a attrait Madame [N] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2], aux fins de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail et d’ordonner l’expulsion de Madame [N] [V] et de la condamner à lui payer :

— la somme de 1 215,52 Euros au titre des loyers et charges échus jusqu’au 30 novembre 2025, outre les loyers échus entre le date d’assignation et l’audience,

— l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation jusqu’à la reprise des lieux,

— la somme de 400 Euros au titre de dommages et intérêts,

— la somme de 300 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre la condamnation au dépens.

L’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 1] par voie électronique le 12 décembre 2025.

L’audience s’est tenue le 17 mars 2026.

Lors de l’audience, l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT, a maintenu ses demandes tendant à constater le jeu de la clause résolutoire et à ordonner l’expulsion de Madame [N] [V]. Il a en outre demandé au tribunal :

— de condamner Madame [N] [V] au paiement des sommes suivantes :

1 154,30 € au titre de sa créance locative arrêtée au 17 mars 2026 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges dus jusqu’au départ effectif des lieux ;au paiement de la somme de 400,00 € au titre de l’indemnité pour résistance abusive ;au paiement de la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du commandement visant la clause résolutoire.

L’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a accepté la proposition de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sollicitée par Madame [N] [V].

A l’appui de ses prétentions, il fait valoir que Madame [N] [V] a présenté une dette récurrente depuis le mois de février 2025, qu’elle n’a pas payé régulièrement ses loyers mais qu’elle a repris le paiement depuis février 2026. Il précise qu’au jour de l’audience, le loyer résiduel comprenant le logement et le garage, provision sur charge incluse, s’élève à 43,25 Euros.

Présente à l’audience, Madame [N] [V] n’a contesté ni le principe ni le montant de sa dette locative et a demandé au tribunal d’accorder des délais de paiement pour acquitter cette dette locative à hauteur de 50,00 € par mois en plus du loyer courant. Elle sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’appui de ses demandes, elle précise qu’elle a repris le paiement du loyer, et qu’elle est en capacité de verser le montant de 50,00 Euros de plus par mois.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Madame [N] [V] ne s’est pas rendue aux rendez vous du travailleur social.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

En l’espèce, il convient de faire application de l’article 472 du code de procédure civile selon lequel « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de la demande

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 1] par voie électronique le 12 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il résulte du courrier émis à destination de la direction départementale de la cohésion sociale de [Localité 3], en date du 8 juillet 2025, par l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT que ce dernier a bien saisi la Commission des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, deux mois avant la délivrance de l’assignation, en application du décret n°2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation de plein droit, l’expulsion et la dette locative

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, s’agissant d’un contrat de location d’habitation conclu avec un bailleur, personne morale, sa durée est au moins égale à six ans.

En l’espèce le bail a été conclu entre Madame [N] [V] et l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT, personne morale, le 1er mars 2016, il est donc conclu pour une durée de six ans soit jusqu’au 28 février 2022, date à laquelle le contrat a été tacitement reconduit pour une durée équivalente, conformément aux dispositions dudit contrat.

Le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, demeure donc régis par les stipulations des parties, encadrées par la loi en vigueur à la date de la reconduction tacite, soit antérieurement à la loi du 27 juillet 2023.

Le bail d’habitation, ainsi que le bail de location du garage conclus entre les parties contiennent une clause aux termes de laquelle les contrats se trouveront de plein droit résiliés, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En outre le commandement de payer mentionne sur la première page un délai de six semaines et sur la seconde un délai de deux mois, dès lors le délai de régularisation du paiement applicable à l’espèce est de deux mois.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît que le commandement de payer a été délivré à Madame [N] [V] le 12 août 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 331,78 Euros au 30 juin 2025 et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti des deux mois, Madame [N] [V] n’ayant pas réglé la totalité de sa dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 octobre 2025, à l’expiration du délai fixé par les contrats, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame [N] [V] cause manifestement et nécessairement un préjudice à l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation des baux.

Il y a donc lieu de condamner Madame [N] [V] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis et des stipulations des deux baux que le locataire est tenu à une obligation essentielle consistant au paiement du loyer et des charges récupérables au terme convenu par les baux.

En l’espèce, l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 17 mars 2026 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 1 154,30 €.

Madame [N] [V] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [N] [V] à payer la somme de 1 154,30 € en guise de provision, actualisée au 17 mars 2026, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Il résulte de l’article 24, en ses V et VII, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.(…)

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.»

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Suite au commandement de payer délivré à Madame [N] [V] le 12 août 2025, la dette locative demeure impayée, il est par conséquent acquis que ce commandement de payer est demeuré infructueux dans le délai imparti. Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 octobre 2025, conformément au développement émis ci-dessus.

Par ailleurs, Madame [N] [V] a été condamnée à payer la somme de 1 154,30 € au titre des loyers et indemnités d’occupation échus au 17 mars 2026.

Toutefois, compte tenu de l’engagement de Madame [N] [V] de la reprise du paiement des loyers et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à Madame [N] [V] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées, la somme de 50,00 € par mois pendant 23 mois, la dernière mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :

la clause de résiliation reprendra son plein effet ;la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;Madame [N] [V] devra régler à l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 17 mars 2026, date du dernier décompte, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;et faute par Madame [N] [V] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT, aux frais et aux risques et périls de Madame [N] [V], dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Dans la mesure où aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Madame [N] [V], la demande de condamnation formée par l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT à ce titre sera rejetée.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [N] [V] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 12 août 2025, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture.

Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et est compatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT ;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 24 février 2016 entre l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT et Madame [N] [V] concernant l’immeuble à usage d’habitation et le garage situés [Adresse 4] [Localité 4] sont réunies et que les baux sont résiliés à compter du 13 octobre 2025 ;

CONDAMNE Madame [N] [V] à payer à l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT une somme de 1 154,30 € au titre de la dette locative arrêtée au 17 mars 2026, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

AUTORISE Madame [N] [V] à se libérer en 23 mensualités de 50,00 €, la dernière mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire du logement et du garage ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Madame [N] [V] dans le délai précité ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

la clause résolutoire reprendra ses effets ;la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;Madame [N] [V] devra régler à l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 17 mars 2026, date du dernier décompte, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;faute par Madame [N] [V] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT, aux frais et aux risques et périls de Madame [N] [V]

REJETTE la demande d’indemnité pour résistance abusive ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE Madame [N] [V] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 août 2026, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE