Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/03070 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I2K3

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 08 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Cécile PASCAL, Juge déléguée dans la fonction du juge en charge des contentieux de la protection, assistée de Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 04 Novembre 2025

ENTRE :

Monsieur [H] [L]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e François PAQUET-CAUET, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Madame [O] [L]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e François PAQUET-CAUET, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [J] [E]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

Madame [W] [R]

demeurant [Adresse 5]

non comparante

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 08 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 7 décembre 2023 prenant effet à compter du 12 décembre 2023, Monsieur [H] [L] et Madame [O] [L] ont donné à bail à Madame [W] [R], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 498,00 euros outre une provision sur charge de 22,00 euros.

Le 7 décembre 2023, Madame [J] [E] a déclaré se porter caution, solidairement avec Madame [W] [R], du paiement de la dette de loyers ainsi que l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail, dans la limite d’un montant de 74 880,00 euros.

Monsieur [H] [L] et Madame [O] [L] ont fait délivrer le 7 avril 2025 à Madame [W] [R] un commandement de payer les loyers échus, signifié à la caution le 9 avril 2025 puis le 14 avril 2025, pour un arriéré de 2 064,53 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 9 avril 2025, Monsieur [H] [L] et Madame [O] [L] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 16 juin 2025 et signifiée à personne concernant Madame [J] [E] et à domicile pour Madame [W] [R], Monsieur [H] [L] et Madame [O] [L] ont attrait ces dernières devant le juge des contentieux près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de location ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [W] [R] ;

— de condamner Madame [W] [R] solidairement avec la caution au paiement des sommes suivantes :

2 670,45 € euros au titre de sa créance locative arrêtée au 1 mai 2025, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 7 avril 2025 et à compter de l’assignation pour le surplus ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

Monsieur [H] [L] et Madame [O] [L] ont notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par notification électronique le 17 juin 2025.

L’audience s’est tenue le 4 novembre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

A l’audience, Monsieur [H] [L] et Madame [O] [L], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes, actualisant à la somme de 4 068,18 euros leur créance locative arrêtée au 01er octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse.

Madame [W] [R], bien qu’ayant été régulièrement citée, n’a pas comparue et ne s’est pas faite représenter.

Madame [J] [E], bien qu’ayant été régulièrement citée, n’a pas comparue et ne s’est pas faite représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du tribunal.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 08 janvier 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence des défendeurs

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence des défendeurs.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer, rappelant ce délai, a été délivré à Madame [W] [R] le 7 avril 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 2 064,53 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [W] [R] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 mai 2025.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Madame [W] [R] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [W] [R] et de dire que faute pour Madame [W] [R] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Monsieur [H] [L] et Madame [O] [L] versent aux débats un décompte arrêté au 1er octobre 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 4 068,18 euros.

Au regard des justificatifs fournis, il convient de déduire de la créance de Monsieur [H] [L] et Madame [O] [L] les sommes correspondantes aux frais de courtage MRH, la prime mensuelle MRH ainsi que la contribution attentat annuelle MRH qui ne sont pas prévues contractuellement. Il convient également de déduire les frais d’huissier en date du 01er mai 2025 et du 01er juillet 2025 ainsi que les frais d’entretien du 01er septembre 2025 et du 01er octobre 2025 qui ne sont pas justifiés. Enfin, les frais facturés au titre de majoration de la clause pénale seront également déduits dès lors qu’il s’agit d’une clause abusive. L’ensemble de ces sommes s’élève à un montant total de 1 196,47 euros.

Il convient par conséquent de condamner Madame [W] [R] à payer la somme de 2 871,71 € actualisée au 1er octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Madame [W] [R] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par Monsieur [H] [L] et Madame [O] [L].

Il y a donc lieu de condamner Madame [W] [R] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes formulées contre la caution

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

L’article 2297 du Code civil dispose que, « à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres ».

En l’espèce, le commandement de payer les loyers a été signifié à la caution dans les délais légaux.

Il est en outre établi que par acte sous seing privé du 7 décembre 2023, Madame [J] [E] a déclaré se porter caution, solidairement avec Madame [W] [R], du paiement de la dette de loyers ainsi que l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [J] [E], solidairement avec Madame [W] [R], à payer à Monsieur [H] [L] et Madame [O] [L], la somme de 2 871,71 euros.

La caution sera également tenue solidairement avec le locataire à verser à Monsieur [H] [L] et Madame [O] [L] une indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de novembre 2025.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [W] [R] in solidum avec Madame [J] [E], es qualité de caution, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 7 avril 2025, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En outre, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la Monsieur [H] [L] et Madame [O] [L] l’ensemble des frais qui n’entrent pas dans les dépens et il convient donc de condamner Madame [W] [R] in solidum avec Madame [J] [E], es qualité de caution, à verser à la Monsieur [H] [L] et Madame [O] [L] la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 7 décembre 2023 entre la Monsieur [H] [L] et Madame [O] [L] et Madame [W] [R] concernant le bien sis [Adresse 1] s’est trouvé de plein droit résilié le 20 mai 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE solidairement Madame [W] [R] avec Madame [J] [E], es qualité de caution, à payer à Monsieur [H] [L] et Madame [O] [L] la somme de 2 871,71 € arrêtée au 1er octobre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [W] [R] ;

DIT que faute par Madame [W] [R] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [W] [R] et Madame [J] [E], es qualité de caution, à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin les CONDAMNE solidairement à verser à Monsieur [H] [L] et Madame [O] [L] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de novembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE in solidum Madame [W] [R] avec Madame [J] [E], es qualité de caution, au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 7 avril 2025, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Madame [W] [R] avec Madame [J] [E], es qualité de caution, à verser à la Monsieur [H] [L] et Madame [O] [L] la somme de 300,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE